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1、物业前期介入工作总结篇一：物业公司对中铁山水天下前期介入总结物业工程总结建议中铁山水天下在公司正确领导下圆满完成了各项工程施工，顺利通过了政府相关部门的分项和综合验收工作，于XX年3月18日正式交付业主使用，为了总结物业管理在工程施工中做出的相关建立和监理工作，提升在二期工程施工中施工效率及经验。一、物业管理早期介入：早期介入能够给物业的立项定位以及功能等提出合理化建议和意见。二、物业管理期期介入，1、是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从事物业形成前的阶段性管理。2、 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论
2、是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。三、总结物业公司走过的早、前期介入：XX年1月成立中宸物业到现在更名为秦渝物业走过了两年多的时间，从项目立项到施工再到前期介入的每个环节。我部都先后通过相关前期介入工作报告10余次。具体总结如下：1、 项目定位的总结中铁山水天下是一个具有独特创新户型，高赠送面积的的中高档品质的花园洋房住宅社区，在花园洋房领域占用较高的领地。2、 项目工程施工的总结项目从XX年1月开始施工至XX年1月完成并全面竣工验收。走过了不平凡的施工历程，短短的两年时间里从基础到封顶再到安装细节等等，都体
3、会到了优良的工程质量，一切都能够满足设计规范和施工规范。在符合规范的基础上也需要合理使用和方便业主，为此我部根据前期介入及交房和整改过程中的相关实际情况对小区的合理使用做如下总结：(一)空调及空调排水部分：1、5#、13#、12#、11#楼等空调预留孔被已安装的排水管道遮挡，交房后业主不方便安装和维修室外空调机，二次装修时变动房屋结构会影响外观。2、入户大堂没有预留空调孔及空调安装位置，夏季室内通风和降温无法解决，影响使用，同时对电梯运行也会造成安全隐患。3、销售宣传时对（A3）等空调板可以拆除，拆除后的外机摆放位置是一个很大的问题。4、17#楼空调外机就是在变更中设置在外墙，后期会影响外观。
4、5、已安装的空调排水管室外排水接口位置过高，对室外机的排水造成无法保证，造成冬天使用空调时，外机化霜水四溅。(二)给、排水部分：1、小区住宅的给水管道走向安装不是很合理，在设计前应该考虑弯道的安装及美观。2、由于小区的户型多是大户型，目前的管径供水不能满足业主日常生活使用。3、小区排水的设置必须考虑地表层的沉降，否则会经常拉断和挖开维修，会给后期物业管理和业主使用维修带来极大不变，4、重庆夏天雨水量很大，对排水设施的要求非常高，在适当的地方多做引水明沟或水篦子排水，设计排水坡度要大点和位置适当。5、绿化及清洁用水：未合理设置绿化和外围清洁相配套的水系统，景观区域内不再设置高杆取水方式；高层建筑
5、每栋楼中水井内未设置拖帕池，水井内未做防水施工处理，甚至还有部分抹灰层都未进行。6、未在水景内设置相关的二次循环使用的相关设施系统。7、围墙明沟设置不能满足相关排水，也未收集起二次利用。（如：修建集水坑供绿化使用）8、山体排水不畅，3#车库门前道路下雨后一直细水长流至岗亭，给业主和使用人出行带来极大的不变。9、部分电梯地坑未设置排水系统。(三)防水部分：1、各楼栋单元之间的伸缩缝需要在屋面做伸缩防水处理和侧面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。2、花园洋房一层及负层的防水及防潮层，出现渗水及反碱现象。3、车库的顶部出现较多渗水现象，责任不够明确，交叉施工没有完成后续工程。（四）土建1、室内
6、墙面、地面等空鼓裂缝较多，部分墙面掉沙严重，门框不正。2、公共通道的地砖施工中破损未更换。3、花台鹰嘴沟水。4、阳角外墙砖部分未碰角。5、女儿墙裂缝和屋面裂缝。6、部分负一层外墙面，保温及外墙砖未施工到位。7、负一层顶棚施工粗糙。8、电梯机房顶面和机房施工粗糙，未进行找平处理或者刷漆等处理措施。造成卫生很难清洁。9、部分空间设计确实存在不合理。如：露台的空调板设计就存在很多使用上的缺陷。10、消防水泵房应该做明沟处理，同时把贴上地砖为宜。11、顶层的露台存在日晒雨淋的现象，给物业装修管理带来极大的不便。给物业违反审批带来企业经营风险。12、一层与负一层楼梯施工事宜，造成业主在装修现浇成分，给物
7、业违法审批带来了企业经营风险。13、发电机房贴地砖或者刷漆为宜。（五）电梯1、电梯安装验收合格后移交时间过长，导致物业管理和甲方的质保缩短。2、电梯前期施工细节问题太多，移交不规范。3、花园洋房的电梯轿厢过小，显得很拥挤。（六）门、窗1、美心门防盗门的标志存在很多松动。防盗门的表面出现部分凹陷和交叉施工中檫伤较多。门上部分装饰盖未安装等细小的物品未安装到位。单元门锁具生锈较为严重。单元门的闭门器力度过大。部分防火门无法关闭和正常使用。部分水电井门未安装锁具。防火门的玻璃破损。2、塑钢门窗塑钢门框变形严重。部分塑钢门在施工中被损坏。塑钢门锁具锈蚀。部分阳台栏杆的踏步高度不符合施工规范。部分门窗安
8、装固定件在外裸露。一层未安装门窗，给节能措施的实施和装修管理带来极大的不便。（七）供配电1、配电存在设计过大，损耗过大。如：变压器630KVA一台供小区的公共部分， 显然过剩。2、照明配置和不合理，如：小区的部分楼道应该安装照明，而未安装，如小区景观草坪灯做成路灯，效果不能完全满足夜间小区生活等。3、电缆沟施工完成后存在排水不畅等。4、岗亭用电未能分开计量。（八）智能化1、中控室设置存在不隐蔽和透明等。2、监控安装位置不合理。3、智能化的施工不规范，线路裸露和未按规定把线路埋地深度。（九）消防1、消防水泵房内的配电箱存在安全隐患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就无法正常启用。2、消防的部分安装需
9、要在设计与施工中规范。如：消火栓的安装高度和方向。3、消防的溶胶灭火器未能有效使用（十）资料1、资料的完善能够物业管理带来很大的方便，目前还有部分资料未完善。如：智能化竣工图。2、资料移交最好给物业一份施工图和施工变更单等。3、资料的移交最好一次性移交。（十一）甲供材料1、甲供材料完成时，清单给通知物业，否则物业不知道质量保修时间和起 计日以及供货单位，无法跟踪等。如：灯具的采购2、甲供材料请给予预留备件支撑，否则物业无法进行后期维护，特别是特 殊制作和工艺的材料。如：安全出口指示灯的玻璃。（十二）施工单位选择选择好的施工单位可以对质量保修工作提供好保障。同时也能够即使解决疑难问题。（十三）质
10、量保修1、质量保修直接关系到物业管理的服务工作。何时计算成了物业质保管理的关键。2、质量保修合同未能提供完整，由于甲方的施工单位较多和供货单位特殊等等，物业根本无法理清全部的单位基本情况。故在整改物业接管中，物业可能有些未能提及到都有。（十四）计量部分：在C组团施工过程中，虽然大多数能够满足物业管理单独计量的需求，但是有如下未能满足和需要完善：1、1-4栋的公共照明完全可以与花园洋房的公共照明一样计量方式，由供电单位直接超表。为此，在公摊过程中可能会出现没有发票和业主拒交的理由。2、水景属于公摊范围，而未单独计量，现与绿化用水一起计量，造成业主的觉得物业服务存在相关管理问题。(十五)车库车库墙
11、壁未能刷白，地面硬度不够，对物业管理的车库服务费审批带来极大的不便；同时也对节能降耗造成浪费。（十六）外墙篇二：物业前期介入方案 物业管理前期介入方案 目 录 第一部分 前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段二、建设施工阶段三、竣工验收阶段四、物业销售阶段第二部分 物业管理模式及服务目标一、服务管理模式的设想第三部分 项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况二、各部门主要工作职责第四部分 物业前期管理开支计划预算一、行政办公用品计划表二、维修工具计划表三、护卫、消防装备计划表四、环境绿化装备计划表五、前期介入日常费用开销预算表第五部分 前期物业管理工作的开展一、前期物
12、业工作重点二、前期管理流程及工作计划三、前期管理要求四、物业接管验收的前期管理五、接管验收程序及注意事项六、设备设施试运行一 第一部分 前期介入服务的四个阶段 住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管 理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。要使今后的物
13、业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统
14、；3. 会所功能设计；4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置；7. 直饮水系统功能配置；8. 公共洗手间的设置；9. 小区垃圾房的设置；10.物业管理用房的位置设计；11.附属工程配置设施建设的设计参与。 二、建设施工阶段 建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；篇三：物业公司工程人员前期介入工作要点前期介入工作要点一）、招聘关键岗位人员时间：在交付前两个月，或者外施工开始时，关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工
