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1、上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款管理办法(暂行)第一章 总 则第一条 为支持居民购房，促进个人购房贷款业务的发展，加强个人购房贷款管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法和中国人民银行贷款通则、个人住房贷款管理办法及总行的有关规定，制定本办法。第二条 本办法所称个人购房贷款，是指上海浦东发展银行哈尔滨分行向借款人发放的用于个人购买普通住房、商业用房的人民币担保贷款。第三条 本办法适用于上海浦东发展银行哈尔滨分行及所属分支机构。第二章 贷款对象和条件 第四条 个人购房贷款的对象是依照中华人民共和国法律具有完全民事行为能力的自然人，包括中华人民共和国公民和中华人民共和国境内居
2、民。第五条 借款人须同时具备以下条件：（一）具有城镇常住户口或有效居留证件；（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（三）持有与房地产开发商、售房人签订的合法的购房合同或协议;（四）购买普通住房需具有购房总价的20%以上的自筹资金，购买商业经营用房需具有购房总价的40%以上的自筹资金，并保证用于支付所购房的首付款；（五）有我行认可的资产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人，承担偿还本息的连带责任；（六）我行规定的其他条件。第三章 贷款金额、期限、利率及计息方式第六条 贷款金额。购买住房，贷款额度最高不得超过购房款的80%；购买商业用房，
3、贷款额度最高不得超过购房款或评估价格（就低）的60%。第七条 贷款期限。我行要综合考虑借款人的经济收入状况、保证人或抵(质)押物状况等因素，合理确定贷款期限。购买住房贷款期限最长不超过30年，购买商业用房，贷款期限最长不超过10年。自然人还款年限一般最晚不超过65岁。第八条 贷款利率。购买住房按中国人民银行规定的住房贷款利率执行。购买商业用房按中国人民银行规定的同期限、同档次贷款利率执行，上浮幅度最高不超过30%。 贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，从次年的第一期还款日起，利率实行一年一定，每年第一期还款日为利率调整日，从每年的第一
4、期还款日起，按当年1月1日人民银行规定的法定贷款利率执行新的利率规定，分段计息。第九条 计息方式。贷款起息日为贷款发放日，贷款利息采取对年、对月、对日的计算方法，如果不能对年、对月、对日，以月末最后一日为对日。贷款期限满年的按年利率计算，满月的按月利率计算，有整年（月）又有零头天数的，整年（月）部分按年（月）利率计算，仅零头天数按实际天数计算。第四章 贷款程序第十条 借款人申请个人购房贷款应填写上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款申请表，并提交下列资料： （一）借款人及共有人有效身份证件及婚姻状况证明；（二）借款人及共有人偿还能力证明文件；（三）合法的购房合同、协议或其他批准文件；（四）借款
5、人用于担保的抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价报告书；（五）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；（六）借款人用于购房的自筹资金证明；（七）我行规定的其他文件和资料。 第十一条 我行应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，并在借款人提交上述全部文件、资料之日起5个工作日内向借款人作出正式答复。第十二条 我行批准借款人申请后，与借款人签订借款合同和担保合同。第十三条 双方签订借款合同和担保合同后，我行协助借款人办理合同公证、个人抵押贷款住房保险和房屋抵押（备案）登记等手续。第十四条 借款人办妥
6、有关手续后，我行依照借款合同约定的用款计划、用途和划款方式发放贷款。第五章 贷款担保第十五条 个人购房贷款可采取抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等多种担保方式。我行可根据借款人的具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。第十六条 抵押。抵押物必须为法定可以抵押的财产，如法律规定抵押合同自登记之日起生效，须办理抵押登记等相关手续，抵押费用由借款人负担。以所购房作抵押物的，抵押率须在80以下，在产权证办妥之前，售房单位须为借款人提供阶段性连带保证责任。以所购房以外的房产作抵押物的，抵押率应控制在70以下。以所购房屋作为抵押物的，必须由具有相应商品评估资质的机构出具估价证明，并以评估价值作
7、为抵押物价值，评估费用由借款人承担。我行保留对抵押物进行独立评估并以此确定抵押物价值的权利。抵押人对设定抵押的房产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养和保证完好无损的责任，并随时接受我行的监督检查。抵押期间，未经我行同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖和馈赠。第十七条 质押。我行目前接受的可用作质押的财产、权利为我行代理发行的国库券和定期存单。质押贷款额、利息及可能产生的其他费用总额不得超过贷款期内可测算的质押物变现价值。法律规定需要办理登记手续的，登记费用由借款人承担。国债、存单兑现日期先于还款日期的，可在贷款发放前与借款人或出质人协商，选择以下方式处理： （一）到期兑现用于
8、提前清偿贷款； （二）转换为上海浦东发展银行哈尔滨分行定期存单继续用于质押； （三）用我行认可的等额债券、存单调换到期债券、存单，继续用于质押并办理相应手续。第十八条 保证担保。借款人不能足额提供抵押（质押）物，应由我行认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人为自然人，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿能力，并在我行存有一定数额的保证金。保证人所担保范围为借款人到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的东方卡信用透支本息及实现抵押权的费用（包括可能发生的诉讼费、拍卖费用、变卖费、通知抵押人费用以及其他的合理费用）。第十九条 组合担保。一笔贷款可以有多种担保方式组合而成
9、：同一债权既有保证又有借款人自有的物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任；同一债权既有保证又有第三人提供的物的担保的，我行有权选择处置其中任何一个担保来实现债权；一债权有两种以上物的担保的，我行有权处置其中任何一个或全部来实现债权；同一债务有两个以上保证人的，我行可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人均负有担保全部债权实现的义务。第六章 公证、保险及费用第二十条 我行与借款人、担保人签订合同后，视具体情况，要求借款人办理具有强制执行效力的合同公证，公证费用由借款人承担。第二十一条 用房屋作抵押的，要求借款人办理个人抵押贷款房屋保险及相关险种，保险费用由借款人负担。借款人须在
10、保险单中注明贷款银行为保险第一受益人。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款金额。抵押期间，保险单正本由我行保管。第二十二条 借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。保险期间抵押物如发生保险责任以外的毁损，不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供我行认可的抵押物，并办理相关保险手续。第二十三条 借款人在借款期间，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的一切费用概由借款人负担。第七章 贷款偿还第二十四条 我行实行等额本息还款法、等额本金还款法等多种还款方法任借款人选择。但借款人只能选择一种还款方法，一旦选定，合同
11、期内不得更改。等额本息还款法计算公式为： 贷款本金*月利率月均还款额 = 贷款本金*月利率 + - （1月利率）还款期数1等额本金还款法计算公式为： 贷款本金月均还款额 = - + （贷款本金 累计已还本金）*月利率 还款期数第二十五条 贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，借款人自贷款实际发放的次月起开始还款。贷款实际发放后次月的首期还款，需还清贷款发放当月和次月应还利息。首期还款的利息按照贷款实际发放日至次月首期还款日之间的贷款实际占用天数计算，实际占用天数超过一个月的，超过部分的利息在首期还本付息金额中加收；贷款实际占用天数不满一个月的，不
12、足部分的贷款利息在首期还本付息金额中扣减。还款方式采取借款人到柜面还款或委托我行扣款两种方式。第二十六条 借款人需提前还款的，应在下一还款日不少于七天前将书面申请送达我行。未取得我行同意的，借款人应依照借款合同约定期限还本付息。借款人可以选择提前归还全部或部分贷款本息，提前部分还款最低金额为1万元。提前归还全部贷款本金的，我行除收取当期应付本息外，对其余结欠本金不再计息，不计退已计收的贷款利息。贷款合同终止第二十七条 借款人若需延长贷款期限，须经我行审批同意，一般情况下不予延长。延长后的整个贷款期限不超过30年。展期后的贷款期限若达到新的利率档次，按照新的利率档次执行。借贷双方应根据剩余本金、
13、新的期限和新的利率，重新计算每月还款额，并确保担保、保险有效期相应延长。 第二十八条 若借款人在贷款期间连续出现三个月或累计十个月未按期归还本息，在由开发商提供连带责任保证期间，我行有权从其保证金帐户中全额扣收贷款本息及相关费用；借款人以房产做抵押的，我行有权依法处分抵押物，用于清偿全部贷款本息。第八章 合同变更与终止第二十九条 借款合同需要变更的或借款人将借款合同项下的权利义务转让给他人，必须经借款人各方协商同意，并依法签订变更协议。在担保期间，必须事先征得担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续，同时办理公证和保险手续。 第三十条 借款人在合同履行
14、期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，借款人遗产的继承人、受遗赠人同意继续履行原借款合同义务的，应持经公证的继承协议文件与我行签订承担债务协议，原借款人所购房产继续用于抵押，并办理公证、保险、抵押登记或贷款担保等手续。第三十一条 如借款人需变更原担保方式的，应事先征得我行同意，并由借款人各方另行办理有关手续。变更抵押物或质押权利后，贷款余额与重新提供的抵（质）押物权利价值之比值不得高于原抵（质）押率。第三十二条 保证人失去担保资格和能力，借款人须及时通知我行，并提供新的保证人，经我行认可后，按照规定办理变更担保手续，未经我行认可，原保证合同不得撤销。第三十三条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息
15、后，我行将抵押物的权属证明文件或质押的权利凭证等相关资料返还权利人，合同终止。第九章 违约及处理第三十四条 下列任一事件，均构成借款人的违约： 1、借款人未按借款合同规定的贷款用途使用贷款； 2、借款人未按借款合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用； 3、借款人向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资料； 4、借款人拒绝或阻碍贷款人监督检查贷款使用情况、保证人资信状况或担保物状况的； 5、未经贷款人同意，借款人将抵押物出售、交换、赠与、出租、转让、抵偿债务或以其他方式处置，以及将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质。6、抵押物的全部或部分灭失、毁损、没收、征用、依法扣押、查封、强制收购或执行，或价值减少且未获及时补救等，足以影响其担保能力的。7、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的； 8
