山东潍坊商业物业市场调查报告

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1、 山山东潍东潍坊市白浪河坊市白浪河综综合商合商业项业项目目 市市场调查报场调查报告告 凌峻（中国）房地凌峻（中国）房地产产策划代理机构策划代理机构 二零零六年三月二零零六年三月 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业2 目目录录 前言前言 4 第一篇第一篇 潍潍坊市宏坊市宏观发观发展状况展状况6 一、潍坊市概况7 （一）地理位置及交通状况.7 （二）潍坊城市布局及各区县状况.7 二、潍坊宏观经济发展现状9 （一）2004年潍坊总体经济发展状况9 （二）2005年潍坊经济发展状况24 （三）潍坊宏观经济发展状况总结.27 三、房地产市场发展情况28 （一）2004年潍坊房地

2、产业发展状况28 （二）2005年房地产市场28 （三）近2年房地产市场小结.31 四、商业及商用物业发展概况31 第二篇第二篇 潍潍坊商坊商业业与商与商业业物物业现业现状状34 一、潍坊市商业发展现状35 （一）潍坊主要商圈.35 （二）商业街分布.35 （三）大中型商业零售网点布局.37 （四）商贸市场分布.39 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业3 （五）商业发展竞争格局.41 （六）潍坊人口构成与消费.42 （七）潍坊商业现存的问题.47 二、潍坊商业物业发展特点及趋势48 （一）在运营的商业物业分析.48 （二）潍坊商业物业开发的趋势.50 三、潍坊商业及商

3、业物业发展现状总结54 第三篇第三篇 潍潍坊未来商坊未来商业规业规划划56 一、商业网点与交通网络的共生关系57 二、潍坊市商业网点发展定位57 （一）潍坊市商业网点发展规划定位考虑的因素：.57 （二）潍坊市区商业网点规划发展要点小结.60 三、商业网点布局规划60 （一）商业网点规划思路和发展目标.60 （二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划63 （三）大型商业零售网点规划.68 （四）中小型商业网点规划.75 （五）商业街规划.76 （六）商品交易市场体系规划.78 四、潍坊商业布局规划总结83 （一）分清层次结构，完善功能配套.83 （二）优化营商环境，注重以人为本.83 山东潍坊市

4、白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业4 （三）突出文化特色，营造商业观.83 （四）市区采用“一主四次”的空间布局形态。84 （五）市、区、组团商业中心及邻里商业规划要点84 （六）大型商业零售网点规划要点.84 （七）中小型商业网点规划.84 （八）商业街规划要点.85 （九）商品交易市场体系规划要点.85 第四篇第四篇 潍潍坊商坊商业业地地产综产综合合调查调查86 一、商业物业调查87 （一）在营业的典型商业项目调查.87 （二）在售商业项目调查.104 二、其他类型房地产项目调查114 三、主要商圈临街商业调查127 四、娱乐休闲餐饮业态调查131 （一）网点分布.131

5、（二）潍坊娱乐、餐饮、休闲业态特征132 五、消费者、经营者、投资者调查.133 六、媒体调查137 七、潍坊商业及商业地产综合调查总结138 第五篇第五篇 项项目开目开发发条件分析条件分析141 一、项目区位分析142 二、项目开发 SWOT 分析.145 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业5 （一）项目开发优势（S）.145 （二）项目开发劣势（W）147 （三）市场机会（O）147 （四）市场威胁（T）.148 结结束束语语 149 前言前言 承蒙贵公司信任，由我公司全面负责潍坊商业项目的全程策划。为使 本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售和主力店招

6、商，我 公司对项目所在的潍坊市及周边区域做了深入的调查分析研究。 本调查报告是经过我司调查人员对潍坊市的商业物业及商业各种形 态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组 成部分。 、调查背景 受金龙置业公司委托，我司针对其山东潍坊白浪河项目进行专项综 合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业6 、调查时间 2006 年 2 月 15 日至 2 月 22 日共 8 天。 、调查人员安排：5 人。 、调查方式 根据我们以往的经验，本次调查采取了 7 种方式进行调查，力求从不 同角度去反映印证市场的实际

7、情况，具体方式列举如下： 1. 典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主） 2. 发展商深度访谈 3. 经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺） 4. 商场运营机构模拟访谈 5. 规划局相关人士访谈 6. 典型消费者座谈 、市场调查具体内容： 本次调研重点在调研潍坊的商业现状、商业物业分布及运营销售情 况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础 上，作专项的商业市场调研。包括以下内容： 典型在营购物商场的具体资料数据； 典型在售商业物业的具体资料数据 市区商圈状况 重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等） 商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、

8、商铺开间进深、面积、 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业7 经营状况等） 项目周边的商业物业的经营状况； 项目周边状况、消费力状况、居民分布状况； 消费者购买力、消费心理及习惯 投资者、经营者投资经营心态成熟度、对本项目的看法等； 另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发 体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、 经营状况等。 项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业8 一一一潍潍坊市宏坊市宏观发观发展状况展状况 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中

9、国 金龙置业9 一、一、潍潍坊市概况坊市概况 潍坊市位于山东半岛中部，总面积为 1.58 万平方公里，其中市区面 积为 1472 平方公里，辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区 4 个区和寿光市、 诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市 6 个市及昌乐县、临腒县 2 个县， 高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区 3 个市属开发区。总人口 850 万，其中市区人口 126 万。 潍坊是美丽的世界风筝之都和中国优秀的旅游城市，综合发展潜力 较大。 （一）地理位置及交通状况（一）地理位置及交通状况 潍坊市位于山东半岛中部，目前，潍坊市海、陆、空交通网络已初具 规模，全市公路通车里程 7616 公里

10、，其中高速公路 205 公里。有潍坊港， 羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口 等航线；是全国四大航空邮件处理中心之一，有力地促进了潍坊经济的振 兴，同时为中外游客云集“世界风筝之都”提供了有力条件。 （二）（二）潍潍坊城市布局及各区坊城市布局及各区县县状况状况 潍坊市辖 4 区、6 市、2 县、3 个市属开发区。分别由奎文区、潍城区、 坊子区、寒亭区、寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市、昌乐 县、临朐县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区,形成城市组 群。 潍城区辖 4 镇 4 街道办事处，212 个行政村，55 个居委会，面积 272.3 山

11、东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业10 平方米公里，完成财政总收入 2.46 亿元,地方财政收入 1.59 亿元，人均可 支配收入 9290 元，人口 37 万,非农业人口 22.6 万。 寒亭区辖经济技术开发区，海洋化工开发区，6 镇 2 街道办事处，375 个行政村，9 个居委会，面积 872 平方米公里，完成财政总收入 3.28 亿元, 地方财政收入 1.96 亿元,各项存款 33.5 亿，人均储蓄 8021 元，人均可支 配收入 8550 元，人口 35.34 万 坊子区辖 8 镇，244 个行政村，面积 345 平方米公里，完成财政总收 入 2.65 亿元,地

12、方财政收入 1.53 亿元，居民储蓄 18 亿。 寿光市辖 14 处乡镇 1 乡 5 街道办事处，976 个行政村（居委会），面 积 2180 平方米公里，完成财政总收入 12.8 亿元,地方财政收入 7.3 亿元， 年末金融机构存款余额 136.9 亿,全国百强县第 53 位，比三年前进了 43 个位次，人口 9.6 万。 安丘市辖 21 镇 2 街道办事处，1388 个行政村（居委会），1424 个自然 村，面积 1928 平方米公里，完成财政总收入 3 亿元,年末金融机构存款余 额 50.2 亿,人口 105 万。 昌邑市辖 11 镇 2 乡 2 街道办事处，819 个行政村，面积 18

13、12 平方米 公里，完成财政总收入 5,67 亿元,地方财政收入 3,57 亿元,人均储蓄额 9536 元,人口 67,76 万,非农业人口 13,.6 万。 高密市辖 17 镇 3 街道办事处，994 个行政村（居委会），面积 1605.6 平方米公里，完成财政总收入 7.18 亿元,地方财政收入 3.77 亿元,各项存 款余额 62.4 亿,居民存款余额 48.16 亿，人口 85.74 万。 青州市辖 18 处镇乡 3 街道办事处，1052 个行政村，面积 1569 平方 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻中国 金龙置业11 米公里，完成财政总收入 15 亿元,地方财政收入

14、4.1 亿元,各项存款余额 102.8 亿，居民储蓄余额 83.6 亿,人口 89.96 万,有回满等 35 个少数民族 2.5 万人。 渚城市辖 18 镇 2 乡 3 街道办事处，1346 个行政村，面积 2183 平方 米公里，完成财政总收入 11.7 亿元,地方财政收入 6.5 亿元,居民存款余额 67.6 元。总存款额 95.7 亿，人均可支配收入 7103 元，人口 106.2 万,非农 业人口 30.5 万。 临朐县辖 15 镇 1 乡 2 街道办事处，939 个行政村，面积 1384 平方米 公里，完成财政总收入 3.1 亿元,地方财政收入 1.7 亿元,年末金融机构存 款余额

15、52 亿和 31.6 亿,人口 85.2 万,非农业人口 11.1 万。 昌乐县辖 15 镇 1 开发区 895 个行政村，面积 1101 平方米公里，完成 财政总收入 4.78 亿元,地方财政收入 2.67 亿元,人口 60 万。 二、二、潍潍坊宏坊宏观经济发观经济发展展现现状状 （一）（一）2004 年年潍潍坊坊总总体体经济发经济发展状况展状况 2004 年全市经济快速健康发展，经济结构进一步调整。初步核算， 2004 年潍坊市生产总值(GDP)完成 1246.4l 亿元，按同比价格比上年增长 16.9，增幅同比提高 1.9 个百分点；其中第一产业增加值 180.4 亿元，增 长 8.6；第二产业增加值 683.49 亿元，增长 25.7，其中工业增加值 618.49 亿元，增长 27.1；第三产业增加值 382.52 亿元，增长 7.3，一、 二、三产业分别拉动 GDP 曾长