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1、学习实践科学发展观调研报告我市房地产市场现状及发展趋势分析近几年，我市的房地产业在稳定中持续发展，城市面貌发生了巨大变化，居住品味和居住环境不断提升，房地产业为全市经济和社会发展做出了积极贡献。然而，受去年国际金融危机爆发的波及，国内经济增长明显减速，我市房地产业的发展也面临严峻考验。去年底，在市委、市政府的正确领导和大力支持下，紧紧围绕党中央“保增长、促稳定、扩内需、调结构”的工作精神，积极开展调研，深入思考对策，及时制定并出台了促进房地产市场健康稳定发展的22条意见。我市目前有房地产开发企业70家，合计开发项目85个，开发面积332万平方米，08年计划新开工面积约48.43万平方米。我处通
2、过走访房地产企业以及数据比对，来分析发展趋势。下面就对2008年房地产状况、2009年一季度房地产市场状况、以及二手房交易情况进行比对分析。一、2008年我市房地产市场状况2008年是房地产市场销售行情跌宕起伏的一年，2007年的上涨行情延续至上半年，当时国家出台一系列政策，以抑制楼市价格泡沫过度膨胀，下半年金融危机爆发后，楼市行情萎靡不振，随后救市政策陆续出台，刺激恢复市场需求，确保市场运行的健康稳定，从而拉动经济发展。2008年我市房地产市场交易总体情况，就经历了这样一个由热转冷的过程。据统计，2008年全市完成房地产开发投资24.47亿元，与去年同比减少8.10%，新开工面积73.62平
3、方米，施工面积120.64平方米，竣工面积30.06平方米，预销售面积30.28万平方米，与去年同期相比分别增加109.48%，44.26%，19.38%，-1.60%.网上备案数据显示，我市商品房备案2602套，备案面积28.97万平方米，备案金额158263.77万元。其中住宅1876套；备案面积21.65万平方米。见下表：1-12月商品房备案套数走势图1-12月住宅备案套数走势图 2008年初，国家实行从紧的货币政策，银行连续加息，以抑制房价疯涨的势头。这些措施的实施，使得交易成本上升，导致部分刚性需求也受到抑制，那些原本资金就有限，为了改善住房条件的购房者，必然持币观望；但是商铺等投资
4、类购房者，更多考虑投资的回报价值，加上我市房产价格一直以来都比较稳定，因此，08年我市非住宅的交易量受政策面的影响不明显。 2008年普通住宅备案均价为4368.57元/平方米。其中二季度备案715套，其中普通住宅621套，为全年最多，同样该季度的备案均价也最高，达4502.02元/平方米，其中又以4月份的均价最高，为4925.92元/平方米。若按区域划分，全市最高均价为东湖区的5287.77元/平方米，最低为经济开发区的3817.98元/平方米。东湖区的总备案套数和普通住宅备案套数最多，中心城区的商铺和写字楼等非住宅类备案套数最多，区域功能特色愈来愈突显。二、2009年一季度我市房地产市场情
5、况当前，国家宏观调控成效初显，各项政策措施正逐步发挥调控作用，全国和全省房地产市场渐趋稳定。在此背景下，我市房地产市场销售量也有大幅回升，消费预期逐步稳定，通过市场调节和政府调节相结合的调控措施初显成效。（一）2009年一季度商品住宅销售形式分析2008年12月31日，我市推出关于平湖市房地产市场健康稳定发展的若干意见的22条房产新政，房地产市场交易在这股热流的浇灌下再抽新枝，群众购房的热情重又燃起，商品房销售备案量逐渐走高。三月份单月成交备案223套，同比增加12.62%，环比增加75.59%，房地产市场销售呈现“小阳春”行情。2009年一季度住宅备案套数走势图尽管一季度一、二月份住房的备案
6、量延续去年底疲软的销售行情，但是三月份备案量一下被拉升到205套，接近去年销售旺季五、六月份的备案量。分析该月交易量突然大幅上涨的主要原因有两方面：一方面，新政策针对普通住房的各项鼓励和优惠政策，在经过两个月的市场调整期后终于显示出效果。新政规定，居民购买第二套房屋，属于改善性购房的，可享受首次购房贷款优惠；而且凡是今年购买普通商品住房并签订合同的，在缴纳契税后可返还80%的税款。同时，新政还放宽了公积金申贷缴存年限。这一系列措施的出台，大大缓解了购房者对楼市的观望心态，前期累积的刚性需求开始得到释放。另一方面，前期房地产业形势低迷，众多房地产企业面临资金周转困难问题，从而导致我市房地产开发进
7、度放缓。去年底至今，城区新开盘销售的楼盘只有两个，而且，其中之一的东湖商贸城楼盘，还以小户型商品住宅销售为主，平均成交价格4570元/平方米，大大低于东湖区的均价5040元/平方米。交易量在商品住宅供应量减缓，政策鼓励和税费优惠，以及商家促销和刚性需求释放这四项因素的共同作用下大幅回升。这预示着房地产市场形势正趋向稳定。相对的，三月份非住宅的备案量，由一月份的76套，降至二、三月的11和18套。可见前段时间住房交易量放缓，使商铺和写字楼成为投资者的首选。然而，当住宅交易量回升，并且拥有更多优惠时，投资者便将目光转向更具投资价值的商品住宅，造成了非住宅交易量的下滑。（二）2009年一季度与200
8、8年市场销售情况比较2009年一季度与2008年一季度销售情况统计表月份/年份2009一季度2008一季度商品房同比住宅同比商品房（套）住宅（套）商品房（套）住宅（套）1196120333195-41.14%-38.46%2127116130107-2.3%8.41%322320519818212.62%12.64%合计546441661484-17.4%-8.88%2009年一月，由于新政刚刚出台，政策效应尚未显现，房地产业行情走势仍不明朗，购房者大都仍处于观望状态，销售量依旧徘徊在低谷。二月份由于春节淡季因素，虽然备案套数下滑，却与去年同期相差无几，其中商品住宅的备案量甚至超过去年近8个多
9、百分点，楼市已出现回暖的征兆。到三月份市场销售量大幅上升，无论是商品房还是住房的备案量，都呈上升趋势，所以，到三月份我市房地产市场步入暖春。2009年一季度与2008年四季度销售情况统计表单位: 万m2、%月 份商品房户 数面 积11962.0021271.3132232.51小 计5465.822008年四季度5527.62环 比-1.09-23.62从表中看，商品房备案套数环比为负数，尽管三月份房市交易量达到过去六个月来的最高峰，行情有所回暖，仍需意识到，我市一季度商品房的总体备案情况尚处在低位，整个市场还未彻底摆脱之前房市危机所带来的负面影响。之所以面积相比去年四季度落差更多，其主要原因
10、是一季度销售多以小户型为主，集中在碧水云天、东湖商贸城、翡翠花苑、北城丽景等拥有小户型房屋结构的楼盘。据统计，1到3月，90m2左右的住房销售量占到43.22%。三、我市二手房市场状况（一）2008年我市二手房市场交易情况由于住房制度的重大调整和金融环境的影响，2008年我市房地产市场不同于2007年，很多投资者已慢慢离开市场，主要原因有两方面：一是连续加息使存贷款利率上升，增加了供房成本；二是楼价上升，但租金保持平稳，租金回报率低，对投资者不再具有吸引力 全年二手房交易1670套，建筑面积30.22万平方米，成交金额54080.73万元。其中住宅交易1548套，建筑面积15.47万平方米，成
11、交金额43333.14万元。（二）2009年二手房市场交易情况2008年底，房产新政推出后，我市一季度二手房市场的交易量一路攀升，交易量达636套，交易面积27.24万平方米，比08年一季度增长118.97%，比四季度增长35.25%，其中二手住宅交易556套，交易面积6.53万平方米，比08年一季度增长43.52%，比四季度增长97.88%。三月份的单月交易量最高，达300户，总面积9.63万平方米，其中住宅267套，面积3.29万平方米。一季度，二手住房交易和商品住房销售的面积比例为1.12：1，相比去年同期0.67：1。由此可见，近期二手房市场交易升温迅速，活跃程度超过商品房，这跟新政实
12、行个人购买普通住房超过2年转让免征营业税的规定关系密切。2007年的房屋销售行情达到历年来的最高峰。而这一规定，使得大量在2007年交易过的房屋，今年即可免税上市交易，交易成本大幅下降，极大地刺激了市民的购房欲望，消费信心空前高涨。以上是针对我市2008年度、2009年一季度、及二手房市场房屋销售和交易情况的调查研究。接下来，再从需求、消费和价格这三方面来分析我市房地产市场的发展趋势： （一）市场供需情况分析近年来，我市房地产市场发展迅速，新开工面积逐年增长，预售面积稳中有升。05年-08年新开工面积分别为33.47万m2、35.70万m2、58.21万m2、73.62万m2，同期预销售面积分
13、别为25.21万m2、25.94万m2、37.37万m2、30.28万m2。由于开发建设的周期比较长，销售面积的下滑，并不会马上反映在开工面积上，所以08年开工面积和销售面积增长出现不同步，是市场开始调整的前兆。09年开工面积有所下降从而导致供应量放缓，然而，当前房市正在逐渐回暖，这变相造成新房源供应不足，加上我市长期稳定的刚性需求量，预计未来，销售面积和成交量将稳中略升并逐渐趋于稳定。（二）住宅消费结构分析我市2007下半年以及2008年上半年商品房销售量一直处于高位，房价受行情推动逐渐攀升，市区各楼盘销售形式大好，部分购房者在“追涨”的购房心理下，过分追求户型和平方大小，期望获得更多增值空
14、间。2008年下半年楼市经历了行情逆转交易量萎缩的巨大波动后，我市住房消费结构更趋理性和集中。 2009年一季度各户型结构销售备案情况图表如图所示：一季度销售的商品住宅以面积144平方米以下的普通住房房源为主，其中60-90平方米和122-144平方米的户型结构销售备案量基本持平各占32%。一季度住宅面积在144平方米以上的房屋销售只占6.07%，比去年下降了3.34个百分点。表明现阶段，市场主要以小户型和改善型住房销售为主，因结婚或就学而购房的人较多，购房者更多从自住和实用出发，综合考虑楼盘区位、价格和品质等各方面因素，注重小区配套及周边环境。（三）商品房价格分析近年来，土地和建材价格上涨，
15、导致房产开发成本上升，房价居高不下。金融危机过后，房地产各项建设成本势必下调，除前期“地王”地块以外，今后平湖的商品房成本也存在下降的空间，因此房价受成本推动上升的压力不复存在。另外，据统计平湖目前市场上现有的或即将推出的商品房供应量，远超过160万平方米以上。按平湖市场正常年份的成交量，消化亦需5年以上，供过于求的市场形势也决定了房地产价格将承受下行的压力，但由于现行房价受成本支撑，因此只能维持相对平稳的走势。综上所述，从08年下半年的房地产“寒冬”到09年一季度有所回暖现象，我们应该清醒地看到，目前市场最匮乏的还是人气与预期。如何消除购房者的观望心理是当务之急，这需要政府、开发商和消费者等多方面积极地配合和引导。房地产业只有经历了风雨，才能更成熟，才能促使我市的房地产市场持续、平稳、健康发展。而如何协助政府进一步发出积极信号，使市场重树信心，积聚人气将是我们房地产管理处的下一个课题。 分管领导：郭继林牵头单位：房地产管理处二00九年四月三十日- 10 -
