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1、关于#开发区物业管理现状的思考按照全区素质能力“三讲三提升”主题活动的统一部署，深入学习贯彻党的十八届三中、四中全会精神，深刻理解习近平总书记“四个全面”重要战略思想蕴涵的新观点新论断，全面准确地领会和贯彻中央和省、市委最新决策部署。结合实际，对全区物业管理的基本情况、存在问题进行了深入调查，并就存在的问题提出一些粗浅的建议：一、开发区物业管理的基本情况目前，我区已建成并入住小区40个，实施专业物业管理的小区29个，实施准物业管理的小区6个，物业管理覆盖率达到87.5%，一个现代化居住业态已基本形成。在我区从事物业管理的物业公司21家，其中具有一级资质的物业公司4家，二级资质的物业公司3家，三
2、级资质的物业公司14家，物业公司普遍比较正规。在此基础上，开发区建立了区、街道办事处和社区三级联动管理机制，加强物业服务窗口建设，加强安置小区管理，重点做好物业管理投诉接待处理工作、物业管理服务质量督查工作、老旧小区整治改造等工作，不断完善工作制度，加强对小区物业服务管理工作和物业行业的管理，使开发区物业管理工作比较健康有序地发展。二、存在的主要问题（一）管理体制不健全，增加了管理难度。我区建立了区、街道办事处和社区三级联动物业管理机制，各级物业服务窗口基本建立，然而管理体制还不够健全，大部分物业管理事务还是集中在区物业管理部门，街道和社区对物业管理工作参与度还不够，没有充分发挥这两级物业管理
3、部门的作用。同时各级物业管理部门专职物业管理工作人员数量不足，而物业管理的日常工作内容繁多，工作人员压力较大，难有余力推行一些创新方法和活动以提高我区物业管理工作水平。（二）制度法规不完善，开展工作无依据。物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，依法实施有效管理和服务的底气不足。主要体现在：政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理状态；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段
4、和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止。（三）物业管理不规范，服务水平不高。物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。经调查，物业公司很少能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。我区老旧小区基础条件差，约占全部住宅小区的数量的三分之一，多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理，影响全区物业管理整体水平。（五）委会成立难，群众参与度低。由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组
5、织普遍不了解，缺乏主人翁意识，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，没有发挥其应有的作用。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。三、解决物业管理问题的几点建议（一）进一步完善体制，增强管理效力。物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府需明确各级物业管理部门的权力和职责，把物业管理的职能落实到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理
6、部门，需要让街道办事处按照江苏省物业管理条例的要求加强物业管理工作，将物业管理工作提高到一个重要位置，并落实到街道办事处物管办和所辖社区的日常工作中。同时各级物业管理部门也需要增加从事物业管理工作的人员，提供相应的经费保障，使得工作人员不仅有精力完成好物业管理各项日常工作，而且能够有机会进行一些调研和学习，可以推行一些创新方法和活动，进一步提高我区物业管理水平。（二）建立健全制度，完善配套法规。健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是
7、在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。三是加强对无正当理由拒交物业费的业主的制约，可以通过出台未结清物业费的二手房不得过户等规定，提高物业费的收缴率，反过来通过提高物业费收缴率激励物业公司提供更好的服务。（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我区，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小
8、区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我区物业市场的健康发展。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我区物业市场走上健康发展的道路。（四）加大宣传力度，逐步提高认识。全社会（包括政府各部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能，是一个性质十分特殊的综合服务行业。对政府来说，物业是新时期构建和
9、谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。 （五）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。业主委员会都是小区居民的自治组织，是小区业主利益的维护者和实践者，是小区物业管理企业提供服务的监督者，同时也是物业管理工作的重要协调者。因此，需要大力推动业主委员会成立工作，使其充分发挥在物业管理中的重要作用，作为提高我区物业管理水平的一个重要抓手。一方面，街道办事处作为成立业主委员会的主导机构，需要充分认识该项工作的重要意义，加大力度推动有条件的小区加紧成立业委会。另一方面，对于一些确实不具备业委会成立条件的小区，或者虽然具备成立条件但经物业行政主管部门和街道办事处指导仍然不能成立的小区，可以由街道办事处、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。6
