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1、万里大厦项目 可行性研究报告二O一三年四月淮北市万里大厦建设项目可行性研究报告目 录一、总 论4（一）项目背景4（二）项目概况7二、需求分析与建设规模9（一）需求分析9（二）建设规模12三、场址选择与建设条件14（一）场址现状14（二）建设条件14四、工程建筑方案22（一）工程设计指导思想和原则22（二）项目总体规划方案23（三）建筑工程方案25（四）公用工程方案30（五）社区主要经济技术指标36五、节能节水措施38（一）节能措施38（二）节水措施39六、环境影响评价40（一）项目环境保护执行的法规、标准40（二）环境现状40（三）环境影响分析40七、劳动安全保护与消防45（一）劳动安全45（
2、二）消防措施47八、组织机构与人力资源配置49（一）项目建成后组织机构49（二）人力资源配置49（三）人员来源50（四）人员培训50九、项目实施进度51（一）建设工期51（二）项目实施进度安排51十、投资估算与资金筹措52（一）投资估算依据52（二）建设投资估算52（三）资金筹措方案54十一、财务分析55（一）财务评价基础数据与参数选取55（二）销售收入估算55（三）项目财务效益分析57（四）盈利能力分析57（五）偿贷能力分析58（六）不确定分析59（七）财务评价结论60十二、社会评价61（一）项目对社会的影响分析61（二）项目与所在地区互适性分析61（三）社会评价结论62十三、风险分析63（
3、一）项目主要风险识别63（二）风险程度分析64（三）风险防范措施65十四、工程招标68（一）发包方式68（二）招标组织形式68（三）招标方式69（四）本项目招标形式和招标内容70十五、结论与建议72（一）结论72（二）建议7273一、总 论（一）项目背景1、项目名称：淮北市万里大厦建设项目2、承办单位概况（1）承办单位：淮北市万里置业有限公司（2）联系电话：15556116111（3）单位概况淮北市万里置业有限公司注册地址位于安徽省淮北市南黎路号，主要经营房地产开发与销售；经销房产建筑与装饰材料；房屋租赁，室内外装饰，物业管理。于2007年12月13日在淮北工商注册，业务经理陈文军，公司目前已
4、经成为淮北房地产开发商行业的知名企业，公司坚持诚信、互利，为客户提供最好的服务和最实惠的价格。3、可行性研究报告编制依据（1）项目建设单位编制可研报告的委托书（2）淮北市“十二五”发展规划纲要（3）淮北市城市总体规划（20062020年）（4）淮北市住房建设规划（20082015年）（5）安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定（6）淮北市人民政府关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见（7）淮北统计年鉴2012（8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规（9）建设项目经济评论方法与参数第三版（10）建设单位提供的其它有关资料4、项目建设背景房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，
5、是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作政府工作报告时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政
6、策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。 “十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从
7、1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。在“大多数人有房住”的基础上，我们要
8、努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。当前淮北市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。淮北市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入淮北，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。根据淮北市委市政府的统一部
9、署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。因此，根据淮北市城市经济社会的
10、快速进步和房地产市场发展现状，淮北市万里置业有限公司提出建设万里大厦项目。本项目的建设符合国家政策，符合淮北市城市发展需要，项目的建设是必要的。（二）项目概况1、拟建地点本项目拟建地点位于淮海路与闸合路交叉口以东，淮海路以北，东临天香花苑，西接供电公司办公大楼，北为供电公司住宅小区。项目占地面积约6200平方米，约9.3亩。2、建设规模及内容本项目共由建筑2栋高层（25层，住宅二十层，裙楼五层）及其它综合配套设施组成。地上总建筑面积约40766平方米：其中办公建筑约17610平方米首层5.1m，2-4层4.7m，5层3.6m；住宅约23156平方米，6-25层，层高3m。地下建筑约9250平方
11、米，两层，首层4.2m，二层4.7m。道路广场1752平方米。小区总居住户数156户，总居住人口约546人(按3.5人/户估算)，综合容积率6.58，绿地率32.5%，地下机动车泊位154个，非机动车位722个。3、主要技术经济指标（1）项目总投资：10000万元，其中项目承办单位自筹资金3000万元，申请银行贷款3000万元，剩余部分4000万元由销售房收入补充。（2）利润总额：5293万元（3）投资利润率：40%（4）销售利润率：20%（5）项目投资财务内部收益率（税后）：47.42%（6）项目投资财务净现值（税后，ic=13%）：907.14万元 （7）项目投资回收期（税后，含建设期）：
12、3.9年（8）建设借款资金偿还期（含建设期）：4.5年（9）盈亏临界点：71.22%二、需求分析与建设规模（一）需求分析1、淮北市房地产建设现状2009年1-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。2010年，新建住宅17110套，总建筑面积约140万平方米。其中，规划普通商品住房8830套，建筑面积约87.4万平方米；规划保障性住房8280套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积约52.6万平方米。2011年淮北市总开发面积
13、348.98万平方米，同比增长9.37%，完成开发投资29.3亿元，同比增长31.48%，商品房销售面积168.6（包括存量房）万平方米，同比增长67.47%，销售额41.15（包含存量房）亿元，同比增长79.85%。与市政府下达的目标任务开发建设面积（250万平方米）和开发投资（19亿元）相比较，分别增长39.35%和54.74%，大幅度超额完成任务。2012年淮北市房地产市场呈健康、平稳的发展态势。淮北市新建商品房均价为3638元/平米，同比增长23.36%；总开发面积为488.56万平方米，同比增长40%；新开工面积218.84万平方米，同比增长27.4%；完成开发投资39亿元，同比增长
14、32.65%；发放预售许可证面积137.33万平方米，同比增长24.2%；销售额37.36亿元，同比增长17.41%。除销售面积和竣工面积分别同比下降4.73%和51.36%外，其他主要指标均出现两位数涨幅。2、淮北市房地产市场需求分析随着淮北市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。2012年全市累计完成固定资产投资366.9亿元，其中房地产开发完成投资42.5亿元。从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。根据淮北市城市总体规划（2006-2020）、淮北市城市
15、近期建设规划（2006-2015）和淮北市房地产“十二五”发展规划提出的发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至2015年，淮北市中心城区总人口将达到78万，人均住房建筑面积将达到31平方米。而至2012年底，淮北市市区居民人均住房建筑面积仅为25.7平方米。依此预测，2010-2015年，淮北市中心城区住房建设用地总需求约为360公顷，住房面积总需求约为613万平方米。2、淮北市房产市场发展分析淮北市房地产市场的启动与最近几年房地产投资的快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成的矿区职工对市区住宅商品房需求的不断增加。淮北市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人占全市职工总数的62.2，其中大部分分布在12个矿区城镇。由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持续增长，并导致出现了淮北市市区商品房供不应求的状况，这使得国家对房地产市场的各
