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1、项目管理策划作业指引编号： 版本：A/0页码：第 51 页 项目工程管理指导书编制： 公司 年 月 日注：工程管理指导书的内容应包括但不限于以下内容。第一章项目概况1.1 位置及环境xx项目位于x市x区x南路以北、x中路以东，东临xx南邻x花园。1.2 建设用地规划要求项目规划用地面积4.09公顷，其中项目规划建设用地面积3.04公顷。总建筑面积92,985.86平方米，地上容积率为2.30、地下容积率0.8，绿化,35%，主要建设住宅、配套公建、地下停车场、储藏室及相关配套附属设施等。规划地块内地形平整，市政配套预留基本到位，消防、道路及出入口位置明确。施工现场设有两个主出入口，分别位于现场
2、北侧和西侧，北侧为工地主入口，西侧为施工单位共用大门及道路。场区及周边地下管线情况：施工现场内及周边无地下水管、电缆、天然气、液化气等管道。 施工区域供水、供电情况：该项目施工区域内从北侧设市政水源。供电由项目西侧建设单位提供配电房供应临时施工用电。1.3 建筑概况总建筑面积92,985.86平方米：地上建筑面积69551.66平方米其中住宅65850.96平方米、配套公建3700.7平方米；地下建筑面积23434.2平方米其中地下储藏6601.04平方米、地下车库及配套附属用房16833.16平方米。建筑类型为小高层，结构形式为框剪结构。共8栋楼其中11层的4栋、15层的1栋、18层的3栋，
3、层高32.6-52.9米。气象条件：x市地处中纬度地带，属北温带区湿润大区鲁淮区。夏季炎热，冬季寒冷，秋季天高气爽。累年极高气温42.5，极低气温-19.7，年平均气温14.2，年平均降水量693.1mm，年最大降水量1283.40mm。平均蒸发量变2263mm。x地区主要以SSW风向为主，多年最大风速3.2m/s。x地区最大冻土深度为0.5米。工程地质及水文条件：工程所在地为x市x区x庄片区，场区在地貌单元属山前冲洪积平原的中部，场地地势西部较高，东部较低。拟建场区地形开阔平坦，勘察期间各勘探点地面标高62.5067.92m，地表最大高差5.42m。1.4 建筑分期概况本项目同期完成。第二章
4、 工程管理组织架构2.1 组织架构本项目由xx房地产开发公司承担；监理单位为山东鲁冶监理公司、总包单位包括承担一标段（1号楼至4号楼）的莱钢建设和承担二标段（5号楼-8号楼）的天元建设。2.2 岗位职责各工程管理岗位的工作内容、职责描述。工程部：主要负责项目开发计划；设计工作；合同管理；公司法务；开发项目工程质量、进度、安等全、技术管理。新天地项目部：主要负责公司房地产开发项目的现场管理工作，对开发项目的进度、安全、质量、成本等工作进行管理，对项目的监理、总包、专业分包单位进行管控和监督。第三章 项目建设总平面规划3.1 开放展示区售楼处选址：（1）售楼处的选址取决于项目的定位，售楼处作为项目
5、给市场的第一个直接印象，因此应该把项目最核心的价值第一时间传递给市场，给项目目标客户留下特定印象。润园项目作为x区核心位置的综合体项目，商务、居住、办公、商住、消费、休闲应该是项目六个主要价值。因此润园售楼处的位置应该最具有展示性；（2）售楼处位置应该便于客户开车掉头、拐弯直接到达，避免过多浪费客户时间；（3）售楼处旁应该能够提供一定量的停车位，满足客户停车需求；（4）售楼处周边应该避开破旧房屋或者安置房等低档的居住区，以免影响项目高端客户对项目区域居住印象。（5）根据目前住宅、商业的总平设计，售楼处位于商业红线区域或占用部分市政规划，作为临时性建筑，以方便住宅、商业共同使用，避免中途更换所带
6、来客户不便与项目营销费用增加。 因此，项目售楼处设置在西南角，进行独立商业设计，避免售楼处二次搬迁，在建筑风格上体现整个项目的时尚优雅特征，与周边广场共同构成区域内休闲、特色消费中心。考虑不影响后期商业，尽量不占用市政绿化带，在商场开挖线向西南方向让9米，即下图三角红线区域，约占地1200平米，区域内布开了长35米、宽17.5米，面积约610平米的空地，见下图黄色区域。规划红线以内，该位置可以布开500平米的二层钢结构建筑，以此处作为售楼处位置。售楼处建设规模及标准：润园售楼处不仅满足住宅销售需求，同时兼顾后期公寓、商业等产品招商、洽谈等业务的需要。为满足营销需求，根据市场常规销售需求，售楼处
7、需满足同时接待12-15组以上客户需求，即需要8组以上的洽谈桌椅（包括卡座，贵宾接待座椅），需要面积约150平米；项目沙盘、户型沙盘、证件展示等项目产品展示区需要100平米以上；前台迎宾接待区需要50平米以上；同时为增加销售现场客户停留时间，建议设置儿童活动中心，因此卫生间、水吧台、儿童活动区等服务区域需要150平米以上；办公区（集中性办公室，会议室、更衣室等）约200平米。为了售楼处、样板间等选址尽量不影响后期商业项目施工，建议将样板间设置在售楼处二层，不再单独选址，面积200平米以上。办公区、样板间设置在二层。总面积700-900平米。景观示范区建设：为提前展示项目户型、园林以及销售现场综
8、合环境，景观示范区、停车场、样板间、售楼处进行综合同时设置，进行体验式营销，另外，在景观示范区设置时，提前预留未来公寓样板间的位置。确保景观示范区与未来市政绿化相结合，做永久绿化设置；与售楼处、停车场等前期使用空间融为一体；增加儿童游乐与大众休闲建身场所，以吸引周边人群前来，增加项目商业氛围。润园项目建设总平规划：1-4号楼现场平面布置图润园建设总平规划：5-8号楼现场平面布置图3.2 临时设施工地临时场地狭小，施工区及办公区相邻，需组织好场地规划，满足施工要求及x市安全文明要求。生活区域与施工区分开布置，并设置明显分界标志。临时设施的布置充分考虑后期商业项目新天地广场的施工需要。3.3 材料
9、加工、运输3.3.1各种材料堆放要求：材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离，考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除；砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运。具体要求：施工现场各种材料管理的好坏直接体现一个施工现场文明水平和综合管理水平，各类材料的堆放，明确分工，责任到人，各类材料拟按照平面布置图按工程形象进度划区放置，需明确划分为钢筋堆放区、钢筋加工区、模板堆放区、模板加工区、周材区、固体废弃物存放区等，各区域挂牌明确标识，各种材料堆放区应统一制作同规
10、格铁制标识牌分名称、规格、品种等放置，易燃易爆物品单独隔离放置在库内。各种材料、固体废弃物、物品堆放要整齐清洁有序，标牌栏内均填写明确责任人姓名、分管辖区。砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料应根据到货时间、安装顺序同意安排先后及位置堆放顺序。3.3.2塔吊布置要求：应同时考虑水平和垂直两方面的运输；根据工程各阶段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊运行期间互无影响，发挥最大作用；塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方便、安全。具体要求： （1）塔吊必须安装电铃及“四限
11、位，二保险”并且要灵敏可靠。 （2）塔吊安装完毕后，必须进行一般技术性试验，无负荷试验，静载试验，动载试验，经有关部门联合验收后，方准投入使用。 （3）作业前，必须对工作现场周围环境、行驶道路、架空道路、架空电线、建筑物以及物件重量和分布等情况进行全面了解。 （4）保持塔吊之间的操作距离，任意两台塔吊之间任何部位之间的距离不得小于2m。 （5）若限于条件，可把可能发生碰撞的部分塔吊升高或降低两个标准节（5.2m），使原本可能发生碰撞的塔吊臂保持一定的高差，从而避免发生塔吊碰撞。 （6）操作人员在进行起重机回转、变幅、行走和吊钩升降等动作前，应鸣声示意。 （7）塔机的指挥人员必须经过培训取得合格
12、证后方可担任指挥。作业时应与操作人员密切配合，操作人员应严格执行指挥人员的信号，如信号不清或错误时，操作人员可拒绝执行。 （8）操作远离地面的起重机在正常指挥发生困难时，可设高空、地面两个指挥人员，或采取有效联系办法进行指挥。 （9）遇有六级以上大风或大雨、大雪、大雾等恶劣天气时应停止起重机露天作业。 （10）塔机的变幅指示器，力距限制器以及各行程、限位开关等安全保护装置，必须齐全完整、灵敏可靠，不得随意调整和拆除，严禁用限位装置代替操纵机构。 （11）塔机作业时，重物下方不得有人停留或通过，严禁用非载入起重机载运人员。 （12）塔机械必须按规定的起重性能作业，不得超荷载和起吊不明重量的物件，
13、在特殊情况下需超荷载使用时，必须有保证安全的技术措施，经企业技术负责人批准，有专人在现场监护下方可起吊。 （13）严禁使用起重机进行斜拉、斜吊和起吊地下埋设或浇筑在地上的重物，现场浇筑的砼构件或模板必须全部松动后方可起吊。 （14）起吊重物时应绑扎平稳、牢固，不得在重物上堆放或悬挂零星物件，零星材料必须用吊笼或钢丝绳绑扎牢固后，方可起吊。标有绑扎位置或记号的物件，应按标明位置绑扎，绑扎钢丝绳与物件的夹角不得小于30度。3.4 临时道路、水电网络施工现场设有两个主出入口，分别位于现场北侧和西侧，北侧为工地主入口，西侧为施工单位共用大门及道路。施工现场内及周边无地下水管、电缆、天然气、液化气等管道
14、。 施工区域供水、供电情况：该项目施工区域内从北侧设市政水源。供电由项目西侧建设单位提供配电房供应。临时水与正式水网接口一致。临时电暂时未接入市政正式管网。消防通道以施工道路通道为主，要求全部进行砼硬化，沿道路设置消防喷头。施工现场将成立消防安全小组，制定完善的消防安全制度，配备必须的消防安全器材，对施工现场进行定期的消防安全检查，对工人进行消防安全教育，做到预防为主，将消防隐患将至最低。第四章 项目管理目标4.1 进度计划管理目标关键节点控制：开放、开工、开盘及交付等关键节点的偏差控制目标为0天；主项计划节点进度控制：过程中主项进度计划对比偏差不超过15天。（特殊情况除外）4.2 质量管理目
15、标：合格合同约定范围内的全部工程的所有使用功能符合设计要求（或变更）要求；各检验批、分项工程、分部（子分部）工程质量符合验收统一标准，合格率100%；单位工程竣工达到合格等级；客户满意度：客户质量满意度目标不低于90%。第五章 工程管理5.1 进度管理5.1.1 施工进度计划计划编制原则：施工总体进度计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的整体协调，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制。xx项目进度计划见下表：5.1.2 关键节点控制项目开工、总包单位进场、主体结构施工至正负零、主体结构施工至可售节点、主体封顶、室外配套及景观工程开工、取得竣工验收备案证、取得综合验收备案证等关键节点。项目节点计划实施保障措施：（1）公司对各相关部门及项目部进行年度及月度计划考核。在季度及年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。（2）计划编制要切实可行，工期合理，针对政府报建、雨季施工、基础形式等情况进行有针对性的分析和
