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1、一、 高校物业管理项目（一）、项目概述园区概况及管理人介绍 校园位于 ，占地面积 平方米（约合 亩），总建筑面积 平方米，校园主要包括教学楼，实验楼，会堂，艺术楼及活动中心，图书馆，行政办公楼，运动场、风雨操场等体育辅助设施，学生与教师公寓，食堂，浴室，配套建设的地下停车场、校园道路、水电管网、消防监控、校园绿化等。 “把每件简单的事情做成不简单”是新亚物业永恒的目标。新亚人将以全新的经营理念、规范的管理、优质的服务为 校园营造美好的教学、生活环境。安徽新亚物业发展有限公司受托为 校园的物业管理人，我司拥有一支具备专业技能及丰富经验的管理队伍，随时向您提供周到细致的服务，帮助您排忧解难、为您创
2、造一个舒适、文明、安全的教学办公环境。园区服务项目寻求有关园区信息以及需要帮助的师生和访客可以到园区物业管理处办公室（第 层 室）咨询。物业管理处的办公时间为周一至周五，8：30-17：30。联络电话： (办公时间内)，24小时服务电话 。管理范围日常的保安保洁以及设备运行维护和车辆管理。管理责任本园区由经验丰富的专业队伍进行管理，园区管理责任如下：（1） 保证所有园区设施及服务正常运行，并使其保持在有效的工作状态。（2） 保持所有公共地区，包括所有入口、电梯间、楼梯间、外墙、约定区域，处于干净整洁的状态，损坏部分及时维护报修。（3） 做好园区保安工作，保持园区良好工作秩序。（4） 解答广大师
3、生对园区管理提出的问题，并及时处理师生提出投诉。（5） 负责与相关政府机关之间的联络和协调。（6） 设法提高和改善园区环境，包括适当的节日装饰等。管理员工如果您有任何关于园区管理的问题或需要任何帮助，请随时与物业管理处办公室或前台客服联系。如您有任何问题及关于改善园区管理服务和其他服务方面的建议，请书面或口头向物业管理处办公室提出，物业管理处将由专人纪录您的投诉或建议，并立即实施相应的调查及采取解决问题的措施。清洁服务园区所有公共区域的清洁由物业管理处保洁负责，有关此方面的意见和要求请随时提交物业管理处，物业管理处将会给予高度的重视。物业管理处将定期对园区内所有区域的害虫进行灭杀。办公室的内部
4、清洁请安排于正常办公时间以外进行，从园区保安角度考虑及为保证服务的统一性，请指定固定的专业清洁公司负责内部清洁工作。物业管理处也可为师生提供有偿室内清洁服务，如您有需要，可直接与物业管理处联系，物业管理处将为您提供满意的清洁服务。保安服务园区由极富经验和责任心的保安队伍提供24小时全面周到的安全防范工作。我们希望业户能配合我们的园区保安工作，遵守园区的保安条例。当您发现任何可疑的情况时可立即通知我司。维修服务物业管理处办公时间内受理业户报修，对业户提出的房屋、设备的维修要求，将提供优质快捷的服务，并将依据有关规定进行收费。 用餐服务师生餐厅设于 ，能容纳 人同时就餐的大厅和 个可供宴请的单间，
5、可为广大师生提供卫生便捷的快餐服务。午餐时间：11：30-13：00 晚餐时间：17：30-19：00 饮用水服务统一为园区业户提供开水器或大桶矿泉水服务，具有电话预订、结算方便，服务快捷的特点，现有 （ 元/桶）、 （ 元/桶）、 （ 元/桶）等几个知名品牌可供园区业户进行选择。投诉受理1业主对物业管理处服务质量或收费有意见，可进行投诉。2业主投诉主要应以书面形式，并详细表明投诉事由、原因、要求。 3物业办公室接到业主投诉后，将及时由相关人员进行处理解决。4物业办公室将定期以电话、登门拜访等多种形式对投诉改进结果进行回访。常用电话管理处办公室：客户服务中心：报修、投诉电话：消防监控中心：夜班
6、值班室： 欢迎业户使用上述服务电话。费用收取（可选，指大专院校，或含有租赁性质的办公楼宇）综合服务费的收费项目及标准1电梯运行费：电梯每月每建筑平方米 元。2二次供水运行费：每月每建筑平方米 元（ 层以上用户按月随水费收费）3地源热泵空调运行费：每天每建筑平方米 元（供冷、热季前10天收取）4热水供应费：每吨 元（水温不低于45摄氏度）5物业综合服务费：按每月每建筑平方米 元收取6、房租按每季每建筑平方米 元收取7、会务以及其他特约服务费另议。管理费押金承租业户入住时应向物业管理处财务预交相当于三个月物业管理费押金。押金将待业户退租结算时，如无赔偿部分一并退还，若业主转租则由新业户按规定重新缴
7、纳押金。缴费时间及办法业户接到收费通知单起三个工作日内应自行到物业管理处财务交纳管理费等费用，遇法定节假日则相应顺延。请勿交于保安员或其他物业管理处员工。除财务外，物业管理处员工无权收取任何款项。业户可采用现金或支票结算方式交费，财务将出具相应的收款凭据。空调供应时间及费用园区为业户提供24小时空调服务。空调费为 元/平方米/天，空调服务分为冬季供暖（约130天）和夏季供冷（约90天），空调实际供应天数按当年公立日期计算费用。夏季供冷室温不高于28度，冬季供暖室温不低于16度。（二）前期接管及查验一、前期管理工作计划根据施工进度情况，对园区制定成熟、科学、相应的物业管理前期介入计划，并按计划实
8、施，为以后的顺利接管打下基础。1、时段划分：自中标签署物业管理合同起至物业竣工交付之日止。2、目的：确保日后物业管理顺利进行，降低物业成本，使园区的设计和施工既符合规范要求又便利日后使用和管理。3、工作重点：组织工作小组，研究规划设计意图，熟悉规划设计和建议情况，与工程规划设计，施工单位沟通联系，从物业管理角度，提出合理改进建议。对本项目建筑特色、使用功能、设施设备进行更加细致全面的调查研究，完善物业管理方案。4、主要工作：成立工作小组实地调研；与开发建设单位，工程监理部门联系，了解工程概貌及本项目的主要功能；收集有关本项目建筑、水电、平面布置等资料，进行分析研究；对本项目设施、场地、功能、外
9、观等提出建议；根据本项目的实际情况，进行人员的配备和培训；起草切实符合本项目的管理方案细则；研究物业管理智能化识别系统；落实完善物业服务中心办公场所及办公条件等。1、项目设计阶段1）智能化管理系统的设计；2）园区人车分流的设计；3）公共照明开关设置位置；4） 公共照明开关开闭形式；5） 物业管理用房的位置设计（包括物料仓储、办公用房、园区垃圾房、员工休息室等）；6）VI系统（标识标牌）的设计；7） 公共（员工）洗手间的设置；8） 信报箱的设立；9）公共告示栏的配置；10）空调穿墙孔和室外机座位置的预留；11）绿化喷淋系统和插喷的设置；12）楼宇公共清洁取水位置的设置。2、建设施工阶段1）提出设
10、备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2） 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3）审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质和成品造成损伤；7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；10） 配合设备
11、安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；11） 提出遗漏工程项目的建议；12）对园区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；3）参与重大设备的调试和验收；4）制订物业验收流程；5） 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。二、 项目的接管验收物业的承接验收是将来物业服务管理工作的基础工作，也是明确开发建设单位、业主、物业管理企业
12、的责、权、利，减少物业矛盾纠纷的必要工作，更是物业管理条例规定的法定要求。因此，我们将对项目共用部位、共用设施设备进行承接查验，与开发建设单位办理承接验收手续，移交相关材料。具体流程图如下：现场验收资料验收是否合格签字确认承接移交正式接管否是验收做好验收准备工作接管验收小组签订物业承接查验协议接受房产开发单位提请接管验收申请（一）交接前工作计划1、正式交接前，总公司对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。2、结合实地模拟演练，对需验收项目进行摸底。3、成立物业接管验收小组。（二）成立物业接管验收小组1、小组由项目经理、工程部、客服部、保安部相关人员组成。2、工程部负责接管物业的产权、工程、
13、设备资料的验收移交工作。3、客服部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。4、项目经理负责具体的物业本体、公共设施、 设施设备的验收移交工作。（三）接管验收前的准备1、与开发建设单位联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。2、由客服部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。3、提前参与房产公司申请的竣工验收和设备最终安装、调试工作。4、提前准备号接管验收记录表格。a、单项项目验收单/表b、房屋本体接管收表c、公共配套设施接管验收表d、机电设备接管验收表e、验收交接记录f、接管验收问题整改表g、图纸、资料移交清单h、钥匙移交清单（四）接管验收的工作程序1、验收小组依据验收项目、标准，
14、形成对应表单，并由责任人签名。2、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合格整改报告，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。3、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。4、对整改项目由施工方整改落实后，予以复查，并在验收不合格整改报告中记录结果，合格后进行正式移交。5、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。6、移交双方必须有双方签名办理移交手续。（五）验收项目1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。2、交接验收公共设备设施，按系统整体交接。供水系统、供气系统、电话、宽带系统、给排水系统、公共照明、道路等项目。3、交接验收园林绿化、安防监控系统、消防系统等项目。4、交接验收车库等其他附属设施，同时交接验收公共设备设施功放资料、园区标识。（六）验收范围及内容1、接管验收应提
