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1、北京仁达房地产评估有限公司2013年二季度土地市场分析一、整体情况：土地市场供求同比上涨，高溢价地层出不穷2013上半年北京土地市场频频发力，在政策日益严厉的情况下，房企拿地依然毫不手软，甚至出现单日卖地13宗，成交107亿元的疯狂记录，而各种高溢价地层出不穷。备受瞩目的丰台夏家胡同准地王被国土局叫停后，时隔半月又加价近5000万元重新入市。一方面，今年“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但作为首都，土地稀缺，特别是自去年下半年以来，房地产整体销售回暖，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。另一方面，房地产调控政策要求政府加大土地供应
2、，保证未来新房供应，而房企积极拿地，地方政府也有动力积极推地，造成今年上半年土地市场“供需两旺”的局面。经历2012年下半年的火热市场，开发商的土地储备消耗较大，加上一些成长型房企急于进入一线城市，导致土地市场在一定程度上偏热，从而使得高溢价土地层出不穷。土地供应量的增加，将在一定程度上缓解当前楼市供需不平衡的现状，但短期内房价上行的压力仍然存在，目前的土地成交无法形成终端的有效供应。与此同时，房企拿地时所必须考虑的资金层面却在最近遭遇到了严格的考验。在“钱紧”的大趋势下，土地市场可能首先出现分化。现金宽裕、资金成本低的房企在土地市场继续有所斩获，而中小房企受到资金链拉紧的影响可能会在土地市场
3、表现得更加保守。截至目前，7月份至少将有11宗经营性用地进入出让阶段，其中不乏丰台夏家胡同地块、朝阳孙河乡地块等多宗备受关注的住宅用地。可以预见，7月份优质宅地备选较多，但在整体宏观面有所收紧的情况下，土地市场将不太可能再延续之前疯狂的出价现象。根据北京市土地整理储备中心数据显示，北京土地市场上半年共成交100宗地块，总建筑用地面积541万平方米，同比增长81.3%，合计土地出让金为664亿元，同比增长358.4%，超过了2012年全年的648亿元。其中，住宅用地共成交30宗，虽然成交宗数少于去年全年的37宗，但出让的建设用地面积达到276.18万平方米，已与去年全年275.6万平方米的出让面
4、积持平。30宗宅地土地出让金累计达到417.88亿，超过去年全年的395亿元。北京市国土局4月初公布的北京市2013年国有建设用地供应计划显示，2013年北京市全年计划供应商品住宅用地850公顷。从目前的成交完成量来看，30宗住宅用地面积合计已达432公顷，2013年上半年已完成了一半的任务量。表1. 2013年北京土地计划供应及上半年实际成交情况土地用途住宅用地商办用地工业用地2013计划供应（公顷）8504009002013上半年实际成交（万）432 152 229 成交占计划比例50.8%38.0%25.5%表2. 2012年-2013年2季度北京土地总体成交情况时间宗数(宗)土地出让金
5、(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均溢价率2012Q145 97 189 357 0.0%2012Q227 48 109 166 21.3%2012Q348 364 410 733 36.4%2012Q443 139 343 389 64.0%2013Q152 480 363 622 34.4%2013Q248 184 179 326 61.9%同比变化77.8%282.7%63.6%95.7%191.0%环比变化-7.7%-61.6%-50.8%-47.6%79.9%二、分用途成交情况今年2季度，住宅、商业办公、工业用地分别成交4、16、28宗，建设用地占比分别为14.0%、21
6、.8%、64.1%。与上季度相比，住宅建设用地面积占比减少了55.2个百分点，商办建设用地面积增加了8.4个百分点，工业用地则大幅增加了46.8个百分点。表3. 北京2013年2季度各用途土地成交情况用途宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均楼面地价(元/)平均地面地价（元/）平均溢价率（%）建设用地面积占比（%）住宅4 55 25 49 12229 48.6%14.0%商办16 118 39 115 11105 91.2%21.8%工业28 11 115 162 10530.0%64.1%总计48 184 179 326 61.9%100.0%（一）住宅用地：住
7、宅用地交易冷清，7月“战火重燃”相比较于工业用地的交易活跃及商办用地的激烈竞争，北京2013年2季度的住宅用地市场显得较为冷清，仅在4月及5月各成交2宗地块；成交建设用地面积25万平方米，同比减少90.0%；土地出让金55亿元。不过，今年上半年北京土地市场成绩亮眼，住宅用地共成交30宗，土地出让金累计达417.88亿，已赶超去年全年的395亿元。房产新政的出台打乱了多数房企今年的经营计划，暂时无暇土地市场，因此4月份政府推地积极性也未现高涨；另外，土地的不可再生特性也导致其长期将处于供应不足的境地。由于优质地块的稀缺性，地处三环之内的夏家胡同地块，高溢价率成交是大概率事件，有望刷新北京地王纪录
8、，在土地价格敏感的情况下，地王对市场有促涨的影响，为避免给土地市场“火上浇油”，在5月27日被国土局紧急叫停，于6月19日加价近五千万再次挂出。7月份多宗备受关注的住宅用地即将入市，优质宅地备选较多。可以预见，下半年的住宅用地市场还是值得期待的。表4. 北京2013年2季度住宅用地区域成交情况行政区宗数(宗)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)土地出让金(亿元)平均楼面地价(元/)平均溢价率大兴12.76.812.81887049.1%通州322.341.942.61001548.0%住宅用地区域成交方面，成交的4宗住宅用地均分布于城八区之外，其中大兴1宗土地，通州3宗土地。在成交溢价率方面，
9、通州2宗地块以底价成交，通州另外1宗地块及大兴地块分别48%及49%溢价率成交。（二）商业办公用地：商业地块受追捧，多地块高溢价率成交2013年2季度北京商办用地市场竞争激烈，多地块受众多房企追捧，刷新区域新高，成交建设用地面积39万平方米，土地出让金118亿元，虽然成交面积较1季度有所下降，但出让金总额同比增长8.2%。4月9日北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地以174%的溢价率出让，楼面价为21311元/平米，打破北京土地市场一个多月来的沉寂。住宅市场的调控政策加码使得众多房地产企业转型商业地产，甚至不少非地产企业也宣布加入商业地产，并逐渐加码商业地产项目的投入。而目前商业项目不限购，此类
10、项目风险较低，因此开发商愿意拿商业地块，也使得市场对商业地产的关注愈发强烈，从而导致竞争激烈影响了溢价率。其中2宗土地位于通州台湖区域，溢价率分别为230%、242%，门头沟区新城MC09-004地块C2商业金融用地，溢价率为104%。大兴区魏善庄地块溢价率达102%。表5. 北京2013年2季度商业办公用地区域成交情况行政区宗数(宗)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)土地出让金(亿元)平均楼面地价(元/)平均溢价率大兴215.6 31.1 22.4 7456 102%房山12.5 8.7 4.2 4901 1%门头沟21.3 4.2 4.7 11149 108%石景山23.3 16.0 2
11、6.0 17443 174%通州916.2 54.7 60.2 11188 87%商办用地区域成交方面，通州区商办用地交易量最大，有9宗土地交易，其中2宗土地位于通州台湖区域，另外7宗土地为通州区运河核心区地块；门头沟、石景山及大兴均有2宗土地成交，房山仅有1宗土地成交。通州运河核心区为通州目前集中供地的区域之一。住宅市场的限购和限价等调控政策使得部分房企比较青睐诸如商业和多功能性质的用地，通州的区位环境具备先天优势，随着通州运河核心区地块的推出，有望吸引高端企业和人群，成为北京核心区的功能拓展区，以产业拉动区域经济发展。通州台湖规划为服务于首都经济圈的高端商务新城、面向环渤海区域的高端企业总
12、部集聚区，其凝聚而成的发展向心力，必将带动餐饮、银行、酒店、休闲、娱乐等相关配套的形成。随着多家房企纷纷进驻及开工建设，使得尚处于起步阶段的台湖区域，在位置、配套、交通等方面迅速完善，成为北京极具发展潜力的价值洼地。（三）工业用地：成交活跃，成交量环比上涨81.9%2013年2季度北京工业用地成交活跃，共有28宗，土地出让金11亿元，和住宅用地以及商办用地成交情况相比，本季度工业用地交易量较大，成交建设用地面积115万平方米，环比上涨81.9%，占到总成交建设用地面积的64.1%。从溢价率上看，本季度工业用地均为底价成交，这是由于目前工业用地的出让价格取决于地区招商引资、税收政策等多方面因素，
13、相对于住宅和商办用地，出让价格变化幅度较小。表6. 北京2013年2季度工业用地区域成交情况行政区宗数(宗)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)土地出让金(亿元)平均地面地价(元/)平均溢价率大兴728.755.52.510070.0%房山843.652.65.813120.0%经济技术开发区37.611.40.913670.0%密云724.430.51.58630.0%平谷310.2 12.3 0.6 598 0.0%工业用地区域成交方面，成交的工业地块均分布于城八区之外，本季度房山成交量宗数最大，共有8宗地块，建设用地面积达到43.6万平方米，占总成交建设用地面积的38%，其次为大兴和密云，均为7宗地块，建设用地面积分别占到25%和21%，平谷和开发区分别成交3宗地块，建设用地面积分别占总成交量的9%和7%。由于未来提高产业聚集度仍将是北京市工业发展的重点，工业用地出让也将集中于几大开发成熟的工业园、经济开发区和产业基地。5 / 5
