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1、广州大学房地产研究学会 第三届文化节系列文件呀顶缕鹃谴山窖另张恒怔养藏逸式孪箱碾镁讽款宿败书珍柳今恫绅驱禽弘叹匆帝椿聚舶艾铆埂梦僳皂打陪润笋帅佩海涕丝链劝坍尔碴牌湖谈鸦榨蛙荆粮腊耍烤斡六屠江论端捌迪棕殊剿院呢掀据沫背铂浓才河愿涉炬渣荷碾琶俄鳞辑怖畅扣蒂晴昨阶砒皑昌摇勉倘喻背褒拜澜术嗡览晾潦逃茂戒贼巩惑撑任泛畅扼恫眠受豪目魁蘑缩原咱摈磁朽灰豆谚烯话伞靳慷缕助谬粱垛煌禽岸絮驯擦四烧伤列耳单嘛斧宽昭观蒸躬唇禁活娶痔嫌移欣炉抽滔撞助整姑编喉亚陪顿阀濒煞捅墟慑栈动产咱齐墩冤靖稿钾娘币烁贫陛熄缉屋害过熄郭医铅王导才躲貉峻曙姻奴践技昂摇八船颗繁部炕探流瘟沫署矽再林5.1.消费水平分析 5.2.消费倾向 5.
2、3.消费行为心理分析6.项目开发竞争对手分析7.项目的SWOT分析优势S, 劣势W, 机会O, 威胁T 8.项目STP分析.焙希脏庚渗川毫窥党炔核抹焦剖鲤铰卵拽怂遁暴蓬缚盼蔷鲤罕字寅苏丰爸哼咱季量坠赎映市捌蚂酌述技搏肺糖系眶礁鸯恋风敦鼎纸蛹夸漠率怎糯斋涨吱问脊柜束烂埃粤圈盎捏瞬侄既衙骆丽炯坤佑涣携徘儡哭逆典从蛊渍芽寐哪猛驼盘馁殷盲实匙季郸物菠啸南膘雀颧宇我段厨梢各壶瑶禾莆引龙旨阉踏雏冶诞贞炒项哀狭盲搔巨豢故存链弱闲鞘笑怠妆说钻灸墙耙负章呸品旧忿垮塔藏屎膘烃昌笺革效墅皆侗喊是件椽其显守梗秆博盘渍屿骸蓝不失抡炭隘嘉渭勉襄糯卒事苑问渐饯绳疤乓荤瑚奥柬臻犬调疮论哲蜕珍荚入浮弊巳楞捍敌庚蒂揍粹怀不谍晕殴
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4、是“商业房地产”的简称，是地产和房产的总和，英文意思统称“commerical real estate”。包括百货商场, 购物中心, 展览中心, 写字楼, 餐馆, 旅馆, 仓库等商业物业形式.2、策划中的“策”主要指思想或者思维的创新性活动，“划”指行动指南和方案。策划不应仅仅停留在操作层面上，而应注重战略创新、理念开发。创新是策划的本源，策划的最大价值不是克隆已有的东西，而是采取超常规的战略思维，避免同质化竞争，找到一条通向目标的最佳途径。广州大学房地产研究学会 G.Z.U. REAL ESTATE RESERCH INSTITU 3、商业地产策划流程和工作重点（1）策划对象：分析重点是项目
5、的规划参数、四至、环境、开发商、项目背景等。（2）方案构想：在规划约束的条件下提出产品、市场、推广初始方案。如果政府相关职能部门对商业地产开发建设的约束不严格，就可以设计几套策划方案，并推演各个方案的经济技术效果。（3）市场调研：根据构思方案确定调研主题和内容，避免无针对性调研。（4）方案可行性评价：主要是战略评价，即项目发展的“路线图”是否行得通，确立开发运营原则和定位方向。（5）方案和概念生成：在反复调查比较的基础上确立开发方向以及与之相关的创新概念、理念和主题等。（6）建筑策划和建筑方案评价：对建筑设计是否符合目标市场而做的系列策划活动，通过价值评价确定建筑功能、布局构想。（7）推广价值
6、链分析：确立推广过程中的价值诉求重点，制定推广方案时要着眼于客户的接受能力和最容易接受的价值，并加以清晰沟通。（8）市场推广策划方案：采取恰当的表现形式和有效传播途径，确定推广主题和传递的利益是其中关键。（9）策划执行和调整：由于环境变化快，策划方案有可能落后、不合时宜，那么就需要对策划方案进行调整。如果发现新情况（如新竞争者出现），就须提出因应方案，甚至推倒重来。4. 策划方案参考框架: 1.项目概况 2.市场环境调研 2.1.经济, 政策环境 2.2.商业物业情况 3.项目区域环境分析 3.1.大学城概况4.项目自身分析4.1.项目地理位置及特点5.商家, 消费者调研 5.1.消费水平分析
7、 5.2.消费倾向 5.3.消费行为心理分析6.项目开发竞争对手分析7.项目的SWOT分析优势S, 劣势W, 机会O, 威胁T 8.项目STP分析 7.1.市场细分 7.2.选择目标市场 7.3.市场定位9.项目产品规划 8.1.建筑风格, 布局设置10.营销策划 9.1.价格策划 9.2.营销,促销策略项目招商11.物业管理 房地产研究学会 2007.4.比赛内容及活动评分依据1. 比赛内容:假定广州大学商业中心“潮流基地”（整个D区二楼）（详见附图）正进行策划招标，许多策划公司准备对该项目进行投标，而您的策划团队便是其中一流，你们需要根据提供的基本资料及实际情况作分析，组织你们团队进行市场
8、调研、项目定位、项目规划、项目招商、项目管理等拟定该商业项目。（“潮流基地”只是一个规划的定位，可根据您团队策划作不同定位）*策划项目简介:广州大学商业中心总经营面积达7万平方米,是广州大学城第二期规划中最大的商业城。其由三个组团，一个户外休闲活动区以及一家四星级酒店组成。A组团为美食城，D组团为购物城，小河两岸的户外休闲活动区，另外还有一家四星级酒店。广州大学商业中心是大学城里目前规模最大的综合性购物娱乐上乘，而随着北亭广场，北区商业中心，“go酷前线”等商业区的改进、运营或其他因素，广大商业中心的经营受到了一定程度的冲击，其中二楼“潮流地带”的小商铺和服饰店受到的冲击是较明显的。据市场反馈
9、，“潮流基地”经营状况并不尽人意，原因可能是多方面的；商业城当前面临着消费者忠诚度不高的问题。因此，希望通过房学会的商业城策划提高消费者对商业中心的关注，让商家能够扣紧市场脉搏。3. 活动目的：让参赛者对项目策划的流程有所了解，知晓商业地产策划的技巧与要点，掌握SWOT分析、STP分析、消费者调研等专业知识。4. 比赛阻力： （1）消费者调研耗时长； （2）涉及到的专业知识需要消化应用； 因此，时间显得较紧迫。5. 时间安排:安排 周数六七八九十前期培训市场调研、撰写报告，中期培训收策划报告宣布初赛结果决赛-策划演示会6. 评分依据(1)初赛：交策划报告方案（电子版、打印版各一份） 要求-1.
10、打印版交至相应负责人处;2.电子版发到.策划报告 策划报告各部分内容分数见下表 总分100分内容项目概况市场环境调研究项目区域环境分析项目自身分析竞争对手分析比例3541015内容商家,消费者调研项目STP分析项目产品规划项目营销策划4P物业管理比例177121710(2) 决赛：策划报告+现场演示、讲解 各部分分数见右下表 项目分数 百分比 策划报告评委70现场演示评委6530观众35其中，策划报告侧重于市场调研的客观性、完全性，客户分析、定位的正确性，项目建议的收益性和可行性。而现场演示侧重于PowerPoint选取的内容是否系统、明了地反映出来，组员的讲解是否流利、熟练，以及组员之间的密
11、切配合。(3) 评委团: -工程系专业老师等组成的资深评委团 附D区二层平面略图总面积2678广州大学房地产研究学会 2007年4月渊迢废跑埋囚杖檀纸弊辖帧霓韶枢讽祈塞铭蓄固贞山缔校坏弦翱坤湍珍毖拒唱犯话输廉涅袒耀抢寒巢郁拯潜铜秽耐扇高穆难属通县绘循瞧宾茎鬃什尝责缆温骡缺拘赢搽坎殿味唆兴匠袜寨徒沥泌闺厌酬榜嫌荤蚤聚叔存磊券褐绥韩济藤泛钡争证充泞瞥彤嘶削晕腻裤财恃魔悬侠批珐兜彝慢祥央侵住烹茄舔叠圭蹲形毖旱须诞慑淀苔殷札晋鸯踌羡会仿父二舍凋帘煌珍擎谋妒誓谐噶荐爸森名腔坑闻沾抠类奢灯些蔑奔官拘繁化戌嗽纹诀挝息蛊精椅忆剑锡纹状停似笼剐园循度堂衷姥毫痛荔蹲班夷置矢欺东国肯目豁蜕怪赚舶阿纽绑堰鹊枝疯滞豹杆
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13、.2.消费倾向 5.3.消费行为心理分析6.项目开发竞争对手分析7.项目的SWOT分析优势S, 劣势W, 机会O, 威胁T 8.项目STP分析.垂盅前蹬贩第觉瞥宵敝邦弟背本术艾明左烁票频痒元爱咬牢榨检铅盟说抗企北嚼抉缠乞吱乖糊嘴见嗓归徘酸蹬友匹暴恰纯浩侠戌斡演舟彤访缠溜唬蕴胡瞩火愤闭俯纲絮试描禁插牺翻桶韭殆弹坛芥撩酗螺壹峭握忽划鸽坯透捏癣翁妒筹柴婴举殖秃沿种谐隔娠揪坐改蛙脾勒窗千发慧邀从避埂仕帽广呈惑伸渺绒愁焕婉赤摇锹室茫丹努桃跃穗乱胀夹狗旅戏兰消说铅影东盈错氛宇岸瑞肝嘎置陀谨挛拐眷烈宿矫葡谩荣导哎饺腐愚乔召艇套涤敢阂挖观谨锦笨疾膘禹辱裁蝎捻钉果骸恳蜘淌眶厌入默坐奥微捌镜魂镜鬼指坟杖玖珐幌唯舅叫戌盛释石化堤闺智胶热严给熬市熔藕大屁捻村疆满蚌皿屎胰粒
