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1、观溪雅苑项目 前期 招商策划思路 致：重庆硕展房地产公司 2012年 10月 致重庆硕展房地产开发有限责任公司： 通过对贵公司项目规划设计的理解，我司对项目周边环境和项目地块进行了解，结合市场调研数据，对该项目进行初步分析。 项目发展方向与出路？ 分别从 “ 产品本身 ” 和 “ 入驻商家 ” 两类竞争市场上 寻找更有利于突破的方向 从商业的根本主旨探析市场需求 以生活消费为主 生活方式逐渐演变 差异化的需求引导市场细分 对生活品质的提升成为新的消费动力 对消费附加值的需求正在影响商业模式的更替 消费结构的改变引导商业功能个性化发展 一切的一切，从消费出发 基本生活需求比下降，品质生活需求比
2、上升 同质化严重，与消费需求错位 休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大 体验式消费正在成为一种趋势 寻找项目出路 必须打破旧时的商圈控制，寻求更具有差异性的商业形态 全面提高功能性，增强核心竞争力，从而增强辐射力度 抵抗商业板块竞争，利用现有资源，引导全新消费方式 项目的持续运营，要求精心维护和持续干预能力 总体发展方向 新的商业竞争时代 匹配全新消费模式 引导新的生活模式 全面提升消费附加值 赋予更多的文化内涵 赋予更多的消费体验 降低消费的成本 融入周边乡镇市民、企业生活 全面超越产品主义 打造大观镇全新的生活方式 在生活中找到一些乐趣的地方 在生活中找到一些想法的地方 在生活中找到一个离
3、时代更近的地方 在生活中找到一个可以停留的地方 在生活中能够重新体会生活的地方 这，就是我们要提供的产品 区域价值 解读 区域价值解读 关键词：良好底蕴 潜能开发 南川区大观镇位于区北部，与兴隆镇、木凉乡、河图乡、黎香湖镇、白沙镇及巴南区石龙镇接壤。全镇幅员面积 87平方公里，耕地 27000亩，城镇建成面积 1.5平方公里。辖 15个村、 1个居委会， 127个村（居）民小组，7961户 26500人，城镇常住人口 11000人。 发展目标 :打造生态农业示范区核心镇，建设宜居宜业小城市。 发展思路 :“ 553”工作思路，即实施“优势特色产业发展、农民素质提升转移、乡风文明建设、村（镇）容
4、村（镇）貌整治、民主管理创新试验”五大工程；培育“优质粮油菜、优质畜牧、林业、农副产品加工、乡村旅游”五大产业；形成“一村一品种、一村一产业，一线一特色”三种产业布局。 关键词：空中走廊 全覆盖交通体系 区域价值解读 大观镇地处渝湘高速公路第一互通口，至南川 17公里，距重庆主城区仅半小时车程，处重庆主城区半小时经济圈内。镇内出境公路全部油化、硬化，是南川西北部乡镇的交通枢纽。硬化通村公路 70公里、便民路 65公里，“村村通、社社连”的循环交通网络格局基本形成。 关键词：经济发展简况 区域价值解读 实现财政总收入 369万元，同比增长 28%；工业总产值64000万元，同比增长 30%；社会
5、固定资产投资额 35000万元，社会消费品零售总额 16461万元；农民人均纯收入达到 7510元，同比增长 17%；招商引资协议资金 20亿元，到位资金 3.5亿元。人口自然增长率控制在 3 以内，城镇失业登记率在 4%以内。 区域价值解读 关键词：产业体系 产业体系 人口结构的变化 消费力的变化 区域人口增长 人口素质层级结构的丰富和提升 消费能力增强 衍生新的消费结构 大观商业 简况 类别 类型 数量 面积 经营模式 区位 零售副食 25个 30-50m 个体 正街 家具超市 大 6个 100-300m 个体 正街 4个 /偏街 2个 小 15个 40-80m 个体 正街 10个 /偏街
6、 5个 餐饮 大 5个 100-180m 个体 正街 中 15个 60-100m 个体 正街 小 21个 30-50m 个体 正街 17个 /偏街 4个 服饰 29个 30-80m 个体 正街 24个 /偏街 5个 家用电器 14个 40-70m 个体 正街 10个 /偏街 4个 生活服务 45个 30-80m 个体 正街 38个 /偏街 7个 休闲娱乐 3个 40-200m 个体 正街 金融 4个 70-120 国营 正街 农机产品 6个 40-60m 个体 正街 棋牌馆 10个 30-60m 个体 正街 3个 /偏街 7个 日租房 6个 100-300m 个体 正街 装饰 33个 40-7
7、0m 个体 正街 28个 /偏街 5个 摩配 7个 30-60m 个体 正街 诊所 2个 60-100m 个体 正街 药店 9个 40-60m 个体 正街 五金 12个 30-60m 个体 正街 5个 /偏街 7个 卫生院 1个 300m以上 个体 正街 大观商业简况 经营面积10%64%7%10%9%30 以下 3070 71100 101200 200 以上商铺经营面积（单位： m2） 大观商业简况 商铺经营面积在 30 70m2之间， 30m2以下、 101 200m2、 200m2以上的分布相对来说都是10左右。平均面积为 69. m2， 大观商业简况 经营状况满意程度分析 0.0%1
8、0.0%20.0%30.0%40.0%50.0%满意状况满意状况 9.1% 15.9% 40.9% 31.8% 2.3%很不满意 较不满意 一般 比较满意 很满意大观商业简况 商业集群化 餐饮 建材、家居饰材 日用品综合 药 店 农贸综合 超 市 受大观镇幅员的影响，现阶段大观商业以横向集群化的方式满足市民各方面的需求效应，但是从商业发展的规律来看，纵向的商业档次提升，已经成为了大观镇商业步进的瓶径。 消费力研析简述 大观商业简况 赶场天，大、小什字，人挤人； 吃饭邀约在河边； 有钱的人，在广场； 没钱的人，逛老街。 （ 1）在政府限制赶集赶场之后，大观镇需要一个人气积聚场所； （ 2）集群式
9、商业发展在未来 3年内仍然是城市商业发展的主基调； （ 3）以镇休闲文化广场为主体已经聚集了相对数量、素质的人群； （ 4）城市消费可以全城性的传动； （ 5）消费力的提升已经是呈瓶径突破之势； 项目商业布局 定位 项目商业布局组合 1号楼部分： 主力特色餐饮： 整体经营按 1300 设置； 2-3号楼部分： 具有特色餐饮店及休闲娱乐场所： 整体经营按3700 设置； 2-3号楼附一层部分： 具有品牌性连锁超市： 整体经营按 1240 设置； 项目商业布局定位 4号楼部分： 具有品牌个性商业： 整体经营按 1000 设置； 项目商业布局定位 项目商业外围设计建议 现项目外观状况 建议外观设计
10、项目商业布局定位 商业街夜晚外观设计 招商进程计划 建议 招商进程计划建议 商业成功基本要素 商业体质素条件 商业市场 定位 商业营销推广策略 商业经营管理服务 经营者的 实力 租金定价 : 体现专业形象，打造优良商业品牌，优化租金水平定位，整体定价和分层分区定价相结合； 采用市场比较法及重点商家利润引导法则，区域内租金比较和市场销售价格互动模拟相结合； 整体租金定价的方法使用市场比较法及重点商家利润引导法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法； 招商进程计划建议 租金价格体系目标预期 招商进程计划建议 临街一楼部分租金定价： 30 50元 /平方米； 临街二楼部分租金定价： 15
11、 25元 /平方米； 附一楼部分租金定价： 8 15元 /平方米； 商业租售比建议： 7 ： 3 ； 经营管理模式的定位： 以保障整体价值为基础原则； 招商进程计划建议 首选 整体引进大商家 发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营； 备选 自营招商 项目实行散租招商或重点商家联营，开发商对商场进行统一的经营管理； 招商进程计划建议 招商方案的提出 方案 A： 整体出租，仅引进独立的经营管理品牌； 方案 B： 散租，引进并聚合小商家，引入或成立管理公司； 指 标 招商 难度 租金 收入 租金实现 销售 影响 定位 相关性 经营 条件 经营 风险 方 案 A 较难 小 稳定长期 值
12、 利好 很好 要求高 小 B 较易 大 非稳定变 化值 一般 一般 一般要求 大 招商进程计划建议 招商方案的提出 交付使用及试业开街 初步推广工作 全面推广工作 再次推广工作 落实商户进场 检讨 评估 方案 A 方案 B 招商进程计划建议 招商方案的提出 阶段一：筹备期 阶段二：暗操期 进入实质性招商工作， 为后期宣传做好铺垫 阶段三：实操期 大型招商及全面推广期 完成大型招商、强势启动、 全面引起关注，树立 ” 核心地位 “ 零售期（租售比 7:3） 按计划完成各类业态零售 1、 完成招商意向性协议 2、确定业态及功能布局方案 3、完成营销策略及资源整合 1、 大型招商正式签约 2、举办各
13、类活动 3、软性新闻炒作 4、硬广集中投入 1、硬广集中投入 2、 完成销售任务 1、市场调研 2、基本业态及功能布局方案的制定 3、意向商户的信息的收集与整理 4、整合营销策略方案： VI识别系统 招商手册、现场包装 招商架构 发展商 商业部总监 项目经理 招商主任 策划师 市场研究员 招商顾问 发展商营销部 招商进程计划建议 招商策略 招商进程计划建议 走出去、请进来； 建立直复式联动的招商网络； 分组进行（含外埠资源）； 以流动招商为主、现场招商为辅； 招商进程计划建议 招商战略 灵 - 调整 +工具 +计划 快 -准备 +开展 +推广 准 -时机 +展示 +把握 招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料； 认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求； 灵活及时调整招商计划的各项内容 ,做好 AB计划的时间搭接； 招商进程计划建议 现场管理 招商人员上岗前培训； 每周项目例会； 日招商情况汇报； 周例会纪要、招商周、月工作总结； 调整营销策略，提交短期宣传推广计划书； 重庆宽度投资顾问有限公司 THANKS 2012年 10月
