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1、物业管理基础知识（二）物业管理基础知识（二）一、物业机构设置及招投标1、物业企业组织形式l 直线制经理维修部主任服务部主任组长组长组长组长组长组长l 直线职能制公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构职能人员职能人员职能人员职能人员作业组作业组作业组作业组l 事业部制总公司职能机构职能机构住宅管理事业部专业服务事业部租赁经营事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构经营部租赁部项目管理机构园林绿化电梯维修项目管理机构l 矩阵制总经理职能部职能部职能部项目部项目部项目部2、物业企业机构设置l 总经理办公室l 行政部l 人力资源部l 财务
2、部l 品质部l 工程部l 安全部/秩序部l 环境部l 市场部l 经营部3、招投标内容l 概念 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。l 招投标类型 按物业类型划分 按项目服务内容的实施划分 按招标主体的类型划分 按项目服
3、务的方式划分4、招投标程序l 物业管理招标的条件 主体条件 项目条件l 物业管理招标的程序 成立招标领导小组 编制招标文件 公布招标公告或发出投标邀请书 发放招标文件 投标申请人的资格预审 接受投标文件 成立评标委员会 开标、评标和中标l 物业管理企业投标的条件 参加物业管理投标的条件 法律法规规定的要求l 招标方规定的要求 物业管理投标的程序 获取招标信息 项目评估与风险防范 登记并取得招标文件 准备投标文件 送交投标文件 接受招标方的资格审查 参加开标、现场答辩和评标 签约并执行合同二、前期介入1、前期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。也
4、可称为早期介入。2、前期介入的作用及目的l 优化设计l 有助于提高工程质量l 有利于了解物业情况l 为前期物业管理作充分准备l 有助于提高建设单位的开发效益l 其目的是确保物业建造及设施符合最现代化的物业管理要求，并于交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出，以及在日后长期管理中，更经济更有效地运作。3、前期介入内容l 可行性研究阶段l 规划设计阶段l 建设阶段l 销售阶段l 机电设备安装调试阶段三、接管验收1、物业的接管验收：是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。2、接管验收准
5、备工作物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行接管验收对查验中发现的问题进行处理物业移交l 人员准备l 计划准备l 资料准备l 设备、工具准备3、接管验收主要内容及方法l 物业接管验收的主要内容 物业共用部位 共用设施设备 园林绿化工程 其他公共配套设施l 物业查验的方式 观感查验 使用查验 检测查验 试验查验4、物业资料的移交l 产权方面的资料l 技术方面的资料l 开发商对楼盘原有的装修标准及承诺的优惠条件资料5、配套工程完善及遗留问题的处理及改造时的管理l 工程完善：是指开发建设单位在房屋本体工程竣工并进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。l 工程遗留问题：是指竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方面的工程质量问题。l 收集整理存在问题l 处理方法l 跟踪验证l 改造时的管理 在业主入住之前的施工管理。 在业主入住之后进行施工时的管理。5
