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1、动态：楼书需要升级换代http:/ 2001-8-13 9:41:00楼书包含的全方位信息 楼书一般包括这样几个内容：项目的地理位置和交通情况，小区的整体布局图，楼宇的外檐效果图，楼盘简介，房屋平面图，房屋主体结构图，出售价格及附加条件（如按揭贷款的期限和额度），配套设施，物业管理，开发商以往的业绩等。买房人首先应该通过看外观图、小区的整体布局图、地理位置图、楼盘简介来大致了解项目情况，看看该项目是不是适合自己；通过房屋的平面图选择设计合理、适合自己情况和需求的户型。 消费者在看项目的地理位置和交通情况时，一定要注意，有的楼书上标明小区周围有一条或者多条“规划路”，对于这种“规划路”您可要留神
2、了，“规划路”到底何时才能修好，一定要多问上一句。 小区周边的环境是很重要的，在楼书中也会有所介绍，它包括自然环境、人文环境。消费者在注意一些楼盘环境的有利因素的同时，还要注意一些楼书中没有提及的内容，比如，有的售楼书中标明小区周围有个公园，那么这个公园又会在何时建成呢？尤其需要注意的是，这个公园目前的情况，在公园所在地，如果堆放着城市废弃物，这些废物垃圾，等你入住后再请开发商清理，恐怕会很难。还有，小区周围有铁路吗？晚上会不会影响你的睡眠，周围有没有带有污染的工厂，污染会影响你的生活质量。 等你住进这个小区，最需要的可能是生活配套设施，你应该从楼书中看看小区周边有没有学校、幼儿园、医院、菜市
3、场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信，对于还没建成的公建设施，你最好多问开发商一句，这些设施何时能建成并交付给业主使用。 楼书中关于规划设计的篇幅很多，大多介绍建筑物的设计和环境景观的设计，也有的开发商将建筑物设计理念和建筑特色、容积率的规定以及楼间距的确定等写入楼书。随着近年人们对生活品位日渐高层次的追求，消费者对建筑内、外部空间的处理、建筑物的风格、建筑立面特点、环境景观营造等方面的需求增加了。 由于人们工作之余，主要的活动地点在家里，所以房型的选择显得非常重要。有的开发商在楼书中用很大篇幅介绍不同的房型，这时作为消费者的你就要看看生活在这里是不是很方便了，卧室的私密性如何？住起来
4、舒服吗？客厅的开间够大吗？家里来了多个客人是不是能够坐得下等等。因此，就目前我市来说户型还是影响消费者购买决定的重大因素。 作为全新生活方式下的产物，能提升楼盘整体品位的重要组成部分，会所在近年的市场中受到越来越高的重视，开发商对会所功能、会所设计概念、会所服务细则会在楼书中进行详细介绍，而消费者对会所的未来由谁管理，入住后的收费情况等与自己未来生活息息相关的内容希望有更详细地了解。 物业管理即楼盘的售后服务，随着市场的发展，人们对其日益重视。物业管理公司的背景，是不是专业的管理公司，采用的是什么管理模式，物业管理有没有先期介入到房屋的建设中，物业管理的内容，需要交纳的物业管理费用，这些都是消
5、费者需要在楼书中了解到的。 此外，开发商在建筑装饰材料、安全保卫系统、新材料新科技成果运用、智能宽带系统、生态循环系统等不同方面，也会在楼书中予以介绍。消费者针对自己的需要也会对这些方面进行不同程度的了解。 “房屋使用手册”值得借鉴 北京紫竹花园的楼书就是以“使用手册”的形式出现的。该手册对楼内公共区域和室内配套设施、装修材料、细部设计等多项内容进行了详细说明，尽可能的使客人对产品做更全面了解，减少消费者的购房风险。比如消费者购房时普遍关心的装修标准问题，不是地砖、瓷砖、还是洁具橱具，都不使用“高级”、“优秀”等字眼，而是用品牌、型号、配以实物图片说明的方式进行描述。用这种说明书的方式，能够真
6、实反映产品特点，使消费者尽可能全面细致地了解物业的每一方面。 在日本，楼书由三部分组成，其中一部分就是技术使用说明书。说明书很简单，提供的都是人们买房后需要了解的、请人装修时不明白的、居住起来会引起不便的信息。比如，哪面墙体是承重墙，哪里有管线，哪里不宜钻洞打眼，电线插座预留位置的高度会不会影响柜子的摆放等等。 不要小看一本商品房说明书，它体现了发展商对消费者责任心。在说明书中把房子的情况说明白，让消费者买个明白房，是发展商应尽的责任。 香港的行业新标准给我们带来的思考 2000年4月17日，香港特别政府宣布了未建成住宅物业销售说明条例草案，规定售楼说明书内必须提供充足及准确的资料，包括：位置
7、图示、布局图、楼面平面图、楼面面积（包括出售面积和建筑面积，共用面积组成及分摊方法）、装置、粉饰和示范物业，其他诸如：“泊车位、政府租契合公契的主要条款、保养期、落成日期、斜坡维修、价目表、发售单位的数量、按揭及付款计划资料，以及所缴付的其它费用”等内容，也必须在楼书中予以详细说明。 与香港相比，天津的楼书还存在很大的不足。尽管在制作方面越发新颖、精美，富有创意甚至成本昂贵，但大多数仅仅是发展商和销售公司用来吸引消费者的一种广告手段，这样就失去了售楼书原本的存在意义，毕竟它是让消费者了解楼盘的详细情况的平台。再比如，虽然有不少售楼书向消费者提供了一些简单的楼盘数据资料，但以“朦胧为美”，对消费
8、者关心的许多实质性问题往往避而不谈，给消费者最终的购买决定造成了很多困难和不便。 律师眼中的楼书 对于大多数开发商来讲，楼书的宣传内容是符合实际的，但却也有些少数发展商利用楼书来夸大宣传。如果消费者相信了这些楼书的宣传，购买了此项目，入住后发现实际情况与楼书中所述相差较大时，您一定会与开发商交涉，这时签订合同时有没有将楼书作为合同的一个附件就显得很重要了，这里涉及到一个楼书的法律效力问题。 据潘海涛律师介绍，合同的成立一般要经过要约和承诺两个阶段。楼书（包括沙盘和开发商的口头介绍）在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是指希望他人向自己发出要约意思表示，通俗地说，就是一方订约人邀请
9、对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，但其并非是当事人在订立合同的一种必须程序。它是当事人处于订约的准备阶段时，以订立合同为最终目的的一种事实行为。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同有效成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都要对约邀请人没有法律约束力，因为要约邀请的内容不具体、不确定，不具备合同成立的主要条款。而最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式格式合同和补充协议。 在以前，从法律的理论上讲，楼书可以作为合同的解释。比如，售房合同中一般不包括环境的具体内容，但是房屋作为特殊的商品，它的价格中，很大一部分来自环境的好坏，消费者买房时不可能不考虑环境。而楼书一般对环境有详细描述，在这种情况下，楼书从理论上讲可以作为合同的解释依据。随着，2001年6月1日新的商品房销售管理办法的出台，楼书作为消费者获取房屋详细信息的平台，可以名正言顺的列为合同的附件了，因为，新办法会损害一些即得利益者的利益，所以，有的开发商不愿意在楼书盖上公章，使它成为合同的附件。为此，律师提醒您，为了保护自己的权益，消费者有权要求开发商在楼书上盖公寓，并将它附在商品房合同里。 天津日报 文/王辉
