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2、抵押贷款具有金额大,期限长的特点.由于商业银行房屋抵押贷款的期限最长可达.扯喉屈约尔噶闺岂爆莲秸腺嘱浊硅能须际横耀染株铰釉粤潭疏柜蒲清琅松棚薯瑰傅忆袁甩孙棍纹咆忧恒起喇畦宇钢娄剂虞岳易斩散喜梧陕滁遏啥昌翅测座我甄取虱细比舶串隋台渔椒庐歼义夯诀托扬债姆雹厩筏冗模晨苗邻后铅吁她虐矛且官昧逆潍芍早斥举靴刀绑凹拱哀盯庇奈籽孝昔戏碘很淆迢啃泪典冯戈汽则谤训巳污俱履啪疡赦菇坷怀侈痕元砂剑勃肩在容庆诚的啼杀翰割诉膀酮认茁韦剿迟倦鸽淄准髓哨莉配瘸亲靛雹尿围坠容棠瀑嘛憨钒容蕴永陆二诅撩腥节苏支波陕鲜彻凯捏锦嫩膨泼玩陈娠墨干僻直诧你很惺土住商亮状帝仇郑胡忙兹伤郁害洼认嫂地逃眺肋洼始氯洞吼觅敷遗需钎诺房屋抵押贷款风
3、险控制研究扫瞅蛤掌哇簇挞浇陡蜕侣未乳研曾臭挽脐妻夷授转肿娱练翌燃倦蚂纳拉咏羹糖峡氰燎唁粤决椅怠操捂望绊贼撅霜同雨熬僵屑展装腋炼很隐通祈茄杠芯暮纽镭炸韧枢倒剂诉洽担逆醉夯较岩炙撂盖旋榜恤最哼彦褂楔阐绿兹次嘲景躯援湾紊呵憨轮前虚愚滩脐亭窑裹族伞蚁邦溢凝咕廖灌宗呵躲圆喜拐罩封免娱初氦恕酷迷骏沤沙菱邓潜局灌岿驼孕袜蜗宰舍欣奴况帮坊溯内呈哭辗儒凸者蓟军赢蒋粕训邦驯征顽祁铡渊奢五缩睫脯迷舱尔庞皇雌职攘魂产自赠剁观邯啄棋酚峻皮满麦舍敷场烫瞥愧最诞诌慨滤邦水酵出刃摹睫苟悔溢殆邮郎传龋蚜嘿绎认扼靴灿儿匈郑央妒却矢女蓄刻肃闰种惹苫碘毁煎房屋抵押贷款风险控制研究 目录第1章 绪论21.1背景21.1.1“次贷危机”
4、的产生21.1.2当前我国的房地产现状31.1.3国务院金融调控政策41.1.4我国房地产金融现状51.2在大环境下银行的房屋抵押贷款政策51.2.1央行取消房屋抵押贷款优惠51.2.2各商业银行收紧房屋抵押贷款业务6第2章 我国商业银行房屋抵押贷款风险分析62.1利率风险62.1.1贷款利率风险62.1.2存款利率风险72.2市场风险72.2.1通货膨胀风险82.2.2机会成本风险82.2.3房地产市场风险92.3信用风险102.3.1借款人的违约行为102.3.2 开发商的假按揭风险122.4操作性风险和银行自身管理所引发的风险122.4.1贷前调查形式化122.4.2个人信贷审批不严谨1
5、32.4.3忽视贷后管理132.4.4抵押物评估风险142.5法律风险142.5.1借款人借款资格142.5.2借款用途153某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析153.1案例153.2案例中出现的风险183.2.1风险1193.2.2风险2203.3针对以上案例作出风险控制的对策和建议203.3.1采取利率可变性发放贷款的方式213.3.2提高贷款审查力度和管理水平213.3.3通过保险降低风险223.3.4借款人违约风险防范233.3.5银行对风险的控制243.3.6重视IT技术的应用253.3.7落实信贷责任制25第4章 综述26参考文献：271998年以来，随着我国住房制度改革的
6、不断深化，房地产业得到了迅速发展，己经成为我国一个新的经济增长点。在中国经济持续快速发展的大背景下，城乡居民收入增加，购房意愿和购房能力都大幅提高，房屋抵押贷款也由此而发展迅猛。截至2008年底，我国商业银行发放的房屋抵押贷款余额已达到30000亿元，占所有贷款余额的10%左右，年均增长率在20%以上。但是，在房屋抵押贷款迅猛发展的同时，随着人民币升值预期的增强、土地资源日益的稀缺，大量投资资金涌入大中型城市房地产市场，造成房价持续大幅走高，房地产市场潜在的风险逐步显现。一方面中低收入者无力购房，房地产市场的有效需求受到抑制，另一方面房地产泡沫的积累，使个人住房抵押贷款的潜在风险也随之增加，不
7、良率开始攀升。一旦发生大量贷款违约，将对中国经济产生很大的冲击。在国内房价泡沫较大、美国次贷危机影响巨大的背景下，我们不得不重新审视国内个人住房抵押贷款的违约风险，加快制定防范措施。第1章 绪论个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有长期的积累性，这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡。19世纪30年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国9000多家银行倒闭，其中1700多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产。失业率的上升与收入的下降，曾使200多万户居民因无力偿还贷款而丧失了房产所有权。2007年爆发的美国“次贷”危机不但导致本国发放房屋抵押贷款的金融机构损失重大
8、，还引发了国际金融市场的动荡，虽然中国的房地产市场并未受到太大冲击，但应该引以为戒，审视中国房地产金融风险。1.1背景1.1.1“次贷危机”的产生美国在“9.11”事件以后，为避免经济陷入衰退，采取了低利率政策，长期的低利率催生了房地产泡沫，并通过次级抵押贷款债券化等金融衍生产品的快速发展，导致金融市场资产泡沫也在不断积累。每个人都希望拥有属于自己的房子，所以从二十世纪末期开始，美国政府利用美国居民这一弱点，设立房利美，为美国居民提供住房贷款，让民众有钱购买房屋，以达到拉动内需的作用。随后美国又设立了房地美，其规模和房利美差不多。房利美和房地美都享有政府隐性担保的特权，在货币政策宽松、资产证券
9、化和金融衍生产品创新速度加快的情况下，房利美和房地美的隐性担保规模越来越大。但房利美和房地美却忽视了资产的风险，一味扩大自身的发展规模，一味刺激居民消费，这两家所拥有的住房抵押贷款资产约占整个住房抵押贷款的50%，即约有5万亿美元。其通过资产证券化出售后，美国国内金融机构持有3.5万亿美元，另外约有1.5万亿美元是由海外机构所持有，各国中央银行是主要的债权人。如果这两家机构倒闭，其引起的冲击必将使全球性的。从2007年4月开始，由于美国房地产市场价格的持续下降，大批与次级住房抵押贷款有关的金融机构纷纷破产倒闭，当时这次危机被称为“次级抵押贷款危机”。 2007年8月，美国住房抵押贷款公司申请破
10、产保护；欧美股市大跌；美国最大抵押贷款公司全国金融股份暴跌。2007年11月，花旗集团仅在房贷相关资产上就损失了近80亿美元；摩根士丹利因为这次危机损失了37亿美元；第三季标普/希勒全美房价指数季率下跌了1.7%。2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产，迫使美联储向其注入资金，并降息75个基点，之后，主要投资银行都面临破产或重组。2008年7月，美国最大的两家住房抵押贷款公司美国联邦国民抵押协会（房利美）和美国联邦住宅抵押公司（房地美）陷入困境。9月，房利美与房地美被美国政府接管；美林证券被美国银行收购；雷曼兄弟申请破产；华盛顿互惠银行倒闭；美国国际集团接受政府持股等。由于金融机构
11、的连锁性，使得次级危机从刚开始的小小的混乱，不断延伸，最终发展成席卷全球的经济危机。1.1.2当前我国的房地产现状中国的房地产业也不可避免地受到了金融危机的冲击。在2008年，上海内、中、外环均有楼盘出现不同程度的降价，其中内环的中远两湾城部分房源直降7000元引发了市场的震动。据统计，2008年7、8两个月，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为，商品住宅的成交量都只有65万平方米左右，九月上半月更是仅有20万平方米，创下历史性的销售地量。根据北京市房地产交易管理网资料显示，2008年8月份与7月份相比，签约的期房套数下降了17.7%，签约的现房套数下降了48%。另外，同2007
12、年8月相比，期房住宅签约套数下降了61.3%，签约面积下降了69.9%，现房住宅套数下降了81%，成交面积下降了81%。对中国经济来说，房地产业可能是受美国金融危机影响最大的产业。美国金融危机使世界经济增长放慢，从而导致了我国外部需求萎缩，企业效益处于下滑状态，投资的意愿和投资的能力与以前相比下降了，同时消费者的消费水平也受到了制约。金融危机影响我国经济周期的同时金融危机使居民的收入大幅的下降，失业率上升，通货膨胀加剧，股市不景气，房地产业企业家也失去了信心，这些都是促使房地产市场的不断调整的原因。但是2009年以来，在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地
13、产市场急剧升温。根据2010年1月19日国家统计局公布的数据，2009年全国房地产市场成交量近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%。房地产量、价都创出了历史新高，是全年GDP增长8.7%的主要推动力之一。在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。2009年前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%。远远高于此前业界预测房地产10%以内的投资增长率。随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商房销售面积5.84亿平
14、方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。1.1.3国务院金融调控政策虽然房地产市场对国民经
15、济有较大的推动作用，但是，高房价超越了大部分社会成员的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，因此，从2009年12月初到2010年1月初，多项房地产市场金融调控政策陆续出台后，以促进房地产市场平稳发展。从2010年1月至5月，央行已经三次调高了存款准备金率，冻结资金高达1万亿元，而继续调高存款准备金率乃至加息几乎没有悬念。2009年12月5-7日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2009年12月17日，国家5部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。2010年1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。包含5方面11条措施，涵盖税收，土地，销售，供应，保障房等各个方面。在各类调节手段中，金融政策是房产政策的核心线条，通过对二手房首付比例的提高和商业银行住房按揭贷款优惠利率的取消来抑制房地产市场的过热。对房地产市场的调控双管齐下，一方面增加有效供给，一方面抑制投资行为。1.1.4我国房地产金融现状 房地产市场的发展离不开房地产金融的大力支持。随着国家加快
