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1、 工程管理制度 目 录总 则2第一章工程立项3第一节 项目提出3第二节现场勘测3第三节租赁前规划设计4第四节项目评估及租赁5第二章 工程实施5第一节施工设计5第二节项目组织5第三节工程预算及招标6第四节施工6一、施工申请6二、开工6三、监理7四、工程变更7五、竣工验收与交接9六、结算与报销18七、资料归档19第三章 工程维护19一、工程维修19二、工程翻新21第四章 工程及维修流程示意图工程管理制度总 则一、 目的：为规范公司相关工程施工项目操作，保障工程相关的工作质量及公司利益等。二、 适用范围：全公司。包括公司自行组织的施工项目及租赁物业业主等利益相关人组织的施工项目管理。三、 工程项目类
2、型：n 按项目大小区分：1、大型项目：满足a或b条件的项目。a.面积100平米以上、施工概算额达10-30万左右。b.面积达50-100平米以上的办公项目。2、一般项目：除大型项目以外的分院维修、空调设备采购、单一项目施工等。n 按施工组织方区分：1、 我司自行组织施工项目2、 租赁物业业主组织施工项目四、 工程管理原则：1、 工程部对全公司所有工程建设标准、设计方案、施工组织等负责。未经工程部允许，各部门分院不得私自外请施工单位或委托租赁物业业主等人进行工程建设施工。2、 所有工程项目必须指派一个工程监理负责进行施工组织管理。大型项目由工程部经理进行工程组织协调管理工作，工程部工程监理负责质
3、量控制、进度控制、安全管理、成本控制等工作。一般项目由工程部工程监理进行所有工程组织协调管理、质量控制、进度控制、安全管理、成本控制等工作。第一章 工程立项工程立项定义：租赁合同签署标志着立项成立，确定可以做这项工程。工程立项包含立项前的各项筹备工作。第一节 项目提出一、项目提出1、新设分院由董事会根据公司发展情况制定新院开设计划。工程及拓展部经理负责选址租赁。2、施工分院的需求提出有以下二种形式；1) 由各大区总经理寻找、工程及拓展部审核商铺，并报公司总经理进行审批。2) 工程及拓展部负责人提出并审核、报由公司总经理进行审批。3） 工程及拓展部根据全国分院扩建或搬迁计划的预测提出分院建设计划
4、，通知当地大区总经理扩建或搬迁分院。3、新建办公场所由人力资源部负责人提出。二、项目租赁负责人1、通常为工程及拓展部经理，特殊情况为分院所在大区总经理，办公场所为人力资源总监。2、项目租赁负责人负责选址、租赁、设计需求提交和施工期间的房东、物业协调工作等。 3、新设分院在各区开展施工项目时，由各大区经理协助城管、物业、业主等外部沟通，确保施工正常运行。第二节现场勘测一、项目勘测通知1、一般项目：由分院院长发起申请，估算金额1000元以下由区域经理审批，1000元-3000元由大区总经理审批，3000元以上由公司总经理审批，过后由工程监理对分院进行项目勘测，如维修项目应将维修申请作为附件（表格见
5、附件4）。工程部接到申请后需3个工作日内租住现场勘测。2、大型项目：项目租赁负责人找到意向承租的项目后，起草邮件至工程部申请现场勘测，工程接到通知后由工程监理进行现场勘测。二、现场勘测要求1、项目租赁负责人务必约业主到现场协助工程相关沟通工作。2、项目租赁负责人负责协助工程部与房东确认现场施工相关事宜，包括施工限制、施工报批、租赁期满复原要求等。3、工程部勘测现场，在规划使用、建设环境、地质情况、报建手续等各方面明显不符合施工条件时，有权否决该项目，由项目租赁负责人另行寻找商铺。第三节租赁前规划设计一、 设计申请：大型项目由项目租赁负责人发起邮件申请，并在邮件里附上功能区最低需求。一般项目由项
6、工程部负责自行设计。根据金额交由领导审批。（。金额1000元以下由区域经理审批，1000元-3000元由大区总经理审批，3000元以上由公司总经理审批）二、 规划设计：1、设计负责：由工程及拓展部经理组织方案设计，设计方案包括规划图，估算费用。2、设计、估算费用审核：一般项目由工程监理提供设计方案及费用等相关资料给相关领导进行审核及更正并做出审批意见后反馈给相应工程监理。（金额1000元以下由区域经理审批，1000元-3000元由大区总经理审批，3000元以上由公司总经理审批）。工程监理发邮件给项工程及拓展部经理和院长。大型项目由工程及拓展部经理组织工程部、分院院长、大区总经理，公司总经理进行
7、设计和估算费用会审。由当地工程部组织会审纪要撰写，纪要内容经由工程及拓展部经理审核完毕后发送各相关部门负责人。3、设计方案提供：设计方案确认后，工程监理负责整理设计图纸、估算费用表、装修改建说明、房东建设要求等相关工程说明资料提供给项目租赁负责人。三、 与业主进行施工洽谈：项目租赁负责人根据工程监理提供的相关工程资料与业主进行洽谈。根据谈判结果，结合各方意见反馈各工程部安排修订相关工程说明资料及设计方案。针对明显有碍工程建设质量安全的相关条款，工程监理酌情考虑，情况严重时，可否决项目进行。第四节项目评估及租赁一、项目评估：1、一般项目由工程及拓展部经理依据基础资料自行评估项目是否继续进行。2、
8、大型项目由工程及拓展部经理就该项目选址建设条件、建设内容、建设费用、建设周期等维度，整合报告意见，由公司总经理评审确认项目是否继续进行。二、项目租赁1、大项目如确定项目可行，则由项目租赁负责人进行合同签署，并务必将项目经理提供的设计方案、装修改建说明、房东建设要求作为合同附件签署。2、其他一般项目根据可行性分析报告及估算费用，则由工程监理签订施工合同或自行施工。第二章 工程实施工程实施是指工程立项完成后，对工程项目所进行的项目组织、深化设计、预算和出具工程量清单和预算表、施工、结算、归档等方面的相关工作。第一节施工设计由工程部根据项目需要，组织设计组落实各项深化设计工作。工程部对设计方案负责，
9、未经大区总经理或公司总经理审核确认的设计方案不允许开工。施工设计工作指租赁合同签署完毕后，依据施工需要进行的各项深化设计工作。设计平面方案经由各方最终确定后，工程监理需进行第一次设计交底，此次交底参与方由以下人员构成：工程及拓展部经理、工程监理、项目租赁负责人、大区总经理、公司总经理、业主方代表。主要就方案施工细节进行沟通，明确方案可行性及是否满足现场施工要求，对于明显不匹配现场及业主方要求的图纸需进行相应调整，直至最终达成共识后，进行深化设计及施工清单出具环节。第二节项目组织1、一般项目由工程监理负责施工组织。2、大型项目由工程及拓展部经理负责成立工程项目小组进行项目施工组织，项目实施完毕交
10、付使用后自动撤销。工程项目小组负责项目建设进度跟进、工程应急事件处理，各施工项目部门间协调以及设计会审会议等，并组织各部门出具项目进度表（含工程建设进度表、办公设备采购安装等。）工程项目小组成员组成参考下表：序号参与部门参与人员组内职务1工程及拓展部经理组长2工程及拓展部工程监理组员3总经办公司总经理组员4大区总大区总经理/大区副总经理组员5营业区区域经理组员6分院院长组员7市场部总监组员8美宝丽都采购专员组员3、 图纸会审；由工程及拓展部经理组织项目小组成员和施工单位进行图纸会审和施工方案审核。第三节工程预算及招标施工设计完成后，即由工程及拓展部经理组织出具工程量清单及项目概算：1、由工程及
11、拓展部经理负责组织招标。第四节施工一、施工1、由工程及拓展部经理安排工程监理组织施工。2、其他一般项目由工程监理组织施工。二、开工1、相应装修合同签订后，并与项目需求人确认现场施工条件（水电均通或临时设施，三通一平）满足后，即通知供应商进场开工。2、交底，由项目经理负责组织设计、施工、监理、业主进行二次图纸会审和各项施工技术、质量、安全、文明交底。此次交底参与人员构成：工程及拓展部经理、工程监理、项目租赁负责人、大区总经理、公司总经理、施工供应商、业主方代表，此次交底主要就施工图纸和施工方案疑难解答，并对施工质量、技术、安全和文明进行规范要求和指导等。3、开工放线，供应商开工放线后，工程监理务
12、必跟踪现场尺寸与设计图纸是否吻合，如有出入立即通知相应领导给出处理意见。三、监理1、大型项目要求工程监理项目施工每天现场建工，大型项目由项目经理负责制定相应施工质量、进度、安全、文明检查细则： 1）施工质量检查要求 2）施工进度检查要求：根据设计图纸选择合理的施工工艺并制定合理有效的施工计划进度表；根据施工计划进度表严格控制每个关键施工节点；对未达到施工节点的，立即做出合理有效的处理方案，使其不能影响整个施工进度。2、现场监理要对项目节点、安全设施、施工安全措施和隐蔽工程进行检查验收、全程要求微信每日工作汇报，记录每天现场异常及处理情况。3、如业主按我司要求新建或改建的商铺，工程监理有责任在土
13、建施工过程中组织施工监理。对于施工工程中未按我司要求进行施工的项目或者可能存在潜在质量隐患的行为进行收集，邮件反馈项目租赁负责人通知业主进行处理，若业主不按我司要求进行改正，项目经理应第一时间拟函，反馈项目租赁负责人，由项目租赁负责人进行协调处理。4、工程监理可组织协助项目租赁负责人与业主协商，但不允许私自与业主进行交涉。工程监理根据项目进度定期召开工程例会；在施工过程中对施工资料、档案文件进行整理。四、工程变更1、凡装修合同签订后的工程施工方案，则视为施工方案确认，之后若增减项目或更改项目均属工程施工变更。2、操作流程：（1）、变更提出：如因使用需求原因发生变更，则签字确定人为需求变更责任部
14、门负责人；如因工程监理现场勘测差错或施工错误，则签字确定人为相应工程部负责人。 （2）、变更审批：工程施工变更必须填写工程变更单审批同意方可进行施工，工作流上需注明：变更项目、变更原因、变更类型、变更项目预算、变更工程预期等。紧急情况下如变更概算费用在特殊范围内的项目可由工程监理通过短信方式经工程及拓展部经理和大区总经理同意后即安排施工，三个工作日内补变更单。变更概算费用特殊范围：一般项目5000元以下，大型项目10000元以下。（3）、变更实施：由工程监理填写工程变更单。如为我司自行组织施工项目则签字后交由施工方确认变更实施，设计变更涉及到相关变更影响（如弱电、办公设备数量及尺寸调整等），应
15、第一时间通知相应部门进行更改，避免造成工程浪费；如为业主施工项目，需由项目租赁负责人出面与业主洽谈变更事宜，确定后由业主签署工程变更单。附件1：工程项目整改（变更）单工程项目整改单工程名称：整改项目说明：注：无特殊情况整改项目必须在整改通知下达两天内整改完成。整改时间：甲方签字确认：乙方签字确认：五、竣工验收与交接1、我司组织施工的大型项目验收：由工程监理依照相应验收标准组织联合验收小组（需求部门、租赁负责人等）进行验收并做出竣工验收报告。2、业主施工工程验收：施工项目完成后，由工程监理组织工程验收。项目租赁负责人负责通知业主、需求方、施工方到场进行联合验收。三方依照验收表、移交函、施工资料和图纸等、共同进行验收及使用交接，审核
