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1、“缤纷假日”商业部分运作方案“缤纷假日”商业位于CBD核心位置，三大中心：高档商务办公中心、酒店中心、金融中心汇聚于此。周边四大商圈：(1)玉带桥高档家私区，(2)太升路IT(3)电信区，(4)总府路商业百货区，。此区域物业价值处于成都市顶尖水平。专业化精品家居卖场的定位及城中心成熟商业的地理位置使其成为绝佳的投资物业之首。但市中心高昂的商业旺铺销售单价，若按传统的商业销售模式，无疑会使大部分的投资者望而却步。为使“缤纷假日”成为适应于所有投资人群的物业，在销售中快速制造鼎盛人气及回收资金，降低销售周期和开发风险，建议以迷你金钻小商铺（将销售总价控制在3到10万之间，面积控制在3到6之间）的形
2、式进行销售，并给予投资者20年包租的承诺，使得投资收益得到最稳定的回报，使得商铺投资成为最安全的赚钱之道。目前成都采用此种投资模式的开发商仅三家，均取得了非常好的销售业绩，“新城市广场.秀水怡家”、“同辉国际购物中心”、“万高都市欣城.灿坤电器城”，经过市场调查后，并结合本楼盘特色，现提出商业部分合理化运作方案如下：一、 运作前提条件：1、 充分完善的招商工作及强有力的国际品牌支撑。（主力商家强势推出，意向性商家可将品牌公布）A、 前期作好详细、扎实的招商工作，争取有国际知名的品牌商家的加盟，借用其号召力来为投资者作信心支撑，并对未来的市场经营和运作提供模式，另变相也可提升物业本身价值的作用。
3、B、 强有力的前期造势工作（包括各界主流媒体的炒作，国际品牌的号召，卖场的布置，宣传资料的印制，新商业模型的定制），以保证前期有充足的排号客户资源（可适量降低排号门槛，可将排号费定在1000元/个左右）,吸纳各阶层投资者，以达到给人人都制造一个快速成为城市财富所有者的目的。C、 详细科学的楼层平面划分，将各楼层详细划分为无数小型旺铺（建议单位面积控制在3到6之间，总价在3到10万元），在控制整销售利润的基础上进行合理的功能分区。 在销售时，暂时封存1楼及-1楼旺铺，2、3、4楼以此种销售模式分阶段逐个推出，估计两个月为一个销售周期，在二、三、四楼已成功销售完毕的基础上，再适时对1楼及-1楼的销
4、售计划进行调整，在人气、商气两旺的基础上，力争做到一楼销售利润最大化。二、 运作的流程及细节：为投资者建立新的投资理念。1、本方案适应于一切投资人群，固定回报率保证了投资者的安全性，建议分阶段进行回报率承诺，包租20年，15年税前回报率8%，610年税前回报率9%，以此递增至20年，回报金额按季度返还，购房手续办理完毕后，于次月即开始返还。20年后可和管理公司续约，也可委托管理公司经营。而目前银行按揭的利率为年息5.04%，即使银行调息，贷款利息估计也低于7%，如投资者按揭买房，即可理解为低息向银行借钱，高息向管理公司放贷，同时又可避免人民币贬值的风险，获得物业快速升值的空间。客户在固定回报的
5、基础上，虽无自主经营权，却可自由买卖，实现投资赢利的目的。以客户投资200万元的物业为例：A、 选择一次性付款200万元，按投资回报率8%、和经营公司签约20年计算，每年收入16万元，每月收入13400元，12.5年可收回总投资，剩余7.5年可得净收益120万元。实际投入：200万元，实际净收益：120万元。B、 选择按揭付款，首付100万元，贷款100万元，贷款10年，月供为10982元，按投资回报率8%、和经营公司签约20年计算，每年收入16万元，每月收入13400元，除掉月供款每月净收益2418元，每年净收益29016元，在10年供房期间可得净收益290160元，剩余10年为净收入160
6、万元。实际投入：100万元，实际净收益：189万元。而对于总价低，逐个投资的小业主，则可让其采用一次性付款的形式，在操作方面，可以加大一次性付款和按揭的差距，鼓励小金额一次性付款，在按揭大金额物业时，又可制定一系列团购优惠。又可鼓励客户多买，多得，多赚。而同时管理公司在科学经营的前提下，扣除8%的固定回报，也将有丰厚的收入，从而达到双赢的目的。2、欲擒故纵的销售方案：在客户签约回报时间期限内，给客户三次选择退出的机会，以回报率计算表为例：虚拟：面积5 总价8万元/套税前回报1-5年6-10年11-15年16-20年年回报率8%9%10%11%年回报金额6400元7200元8000元8800元季
7、回报金额1600元1800元2000元2200元月回报金额534元600元667元733元第6年选择退出，除去商铺本身价值，可以净得回报收益为：32000元第11年选择退出，除去商铺本身价值，可以净得回报收益为：68000元第16年选择退出，除去商铺本身价值，可以净得回报收益为：108000元购买1套商铺，20年总回报合计：152000元购买2套商铺，20年总回报合计：304000元购买4套商铺，20年总回报合计：608000元3、成功的商业业态运作案例：将招商品牌在国内其他城市的操作案例及运作细节，以图表的形式公示售楼部，向投资者展示后期经营前景。4、完善的合约文书，文本。请律师事务所配合拟
8、定完善的、可行的签约文本。建议回报率以季度返还的形式，季度向投资者返还一次。三、 后期管理及客户信心保证：1、 作为支撑整个计划的关键，8%年回报率如何保证是决定投资者下单的关键，我公司可向客户承诺，本公司将预留30%公寓部分不进入销售，管理公司和锦江物业将以微型酒店的形式进行经营，其赢利部分可作为8%年回报率的担保。在销售时商业部分也将以单独各楼层限量发售的形式推出。另建议余下公寓部分也作为产权酒店销售，并承诺固定回报率在8%，公寓单价最后卖到6000元/，仍有市场承受力。2、 包租期后的经营管理，也将是投资者考虑的关键所在，20年后，可采用两种形式与客户对接，1、客户如与管理公司续约可承诺
9、12%左右回报率，2、如客户不再续约，可经业主委员会决议，委托经营管理公司进行市场化运作，并支付管理公司相应佣金。原计划以客户已购房屋入股的形式和本公司共同建立一个由本公司控股的经营管理公司的模式。虽然能给客户最大的信心支持，但经咨询律师事务所，以20年后的房屋入股，升值空间无法评估，导致股份公司的资金容量过大，可行度不高。极具投资价值的保障模式：第一重：公证透明的法律保障。不是简单对某一个条款进行公证，所有文字合同全程公证。第二重：二十年三次无条件退出机会。本金可以多次变现。第三重：二十年合同起内，不出售缤纷假日国际公寓30%酒店式公寓。做微型酒店资产经营，收入可保障商场部分的收益。四、 目
10、前急须进行的工作：1、 经公司领导批准，结合目前同类物业价值，销售部制定合理楼层总价及目标均价，制定阶段性销售细则。2、 在将销售总价控制在3-12万之间的基础上，工程部对单层商场进行合理面积划定并编定具体房号。绘制细分楼层布局图，给出公摊面积、套内面积、建筑面积及公摊率。3、 新销售团队的组建和培训。4、 新宣传资料的印制，商业模式的定制及新售楼部的修建。5、 新销售文书、文本的定稿。6、 同产权监理处的对接，将商业部分详细的区位划分图备案。7、 抓紧时机，开展商业炒作及进行前期排号工作。 以上提出的商业部分销售方案实际就是提出一种投资商铺里的“小户型”的慨念，目前正是市场接受度的最佳时机。我公司应抓紧机会，迅速展开销售工作，以期取得最佳销售业绩。缤纷假日销售部2004.8.21
