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1、招商计划说明书于昊田招商介绍话术思路要清晰，用语要专业规范，思维要敏捷、介绍要准确、能够抓住招商项目重点，使介绍对象形成追随思维，并配以图解现场解答使其一目了然，为下一步招商谈判铺平道路。思路:政府立项支持集团化汽车服务产业优势地处汽车规划产业区优势市场整体规划的合理性项目投资与经营面积的业态整合优势配套服务优势铭伯汽配门户网站的运营与品牌提升优势自身品牌建设与发展优势一、招商项目市场环境介绍大连铭伯汽车修配市场有限公司，是2010年8月在大连市政府、大连市土地储备中心、大连市服务业委员会、大连市甘井子区发改委、大连市甘井子区兴华街道办事处等政府几级有关部门立项批准，并在大连市服务业委员会予以
2、立项，2011年5月在大连市工商局取得工商营业执照的政府立项、支持的政企合作服务性经营项目。我国正在逐步成为全球汽车整车、汽车零部件上产基地，尤其是汽车零部件产业发展迅猛，规模不断扩大。随着城乡发展的扩大提速，城镇居民汽车的拥有量与整车采购潜在市场也在快速提升。而在我市由于地理条件、城市规划等原因，全市还没有一座专业化、系统化、正规化集汽车修理、汽车美容改装、汽车用品销售、汽车零部件销售于一体汽车修配服务性市场。大连铭伯汽车修配市场有限公司和大连市政府为了弥补汽车产业在大连市缺乏高标准规划和专业化经营服务市场的空白，正式在这样的市场大背景下，大连铭伯汽车修配市场在大连市甘井子区兴华街道，汽车规
3、划产业区（周北路12号）应运而生。招商经营环境介绍叙述要准确，所提数字要精准，要强调市场在建设规划中的合理性、永久性及可持续发展性，同时凸显市场周边的集约化与专业化市场环境。思路：分期建设目标投资总额4S店的分布情况考察立项、审批筹建地理位置的重要性考虑市场内功能介绍工期的时效二、 招商项目经营环境介绍大连铭伯汽车修配市场一期占地面积26000余平方米，经营面积45000平方米，总投资5000万元人民币，二期建设18000平方米明年规划建设，三期也在立项规划中。市场选址经多方考虑，选择了交通便利的市中心，斯柯达、尼桑、本田、丰田起亚、马自达等16家4S店分布周边，与金三角商贸圈、金三角汽贸中心
4、必定成为我市今后汽车产业链中的汽车服务产业的标志性品牌汽车修配服务性市场。大连铭伯汽车修配市场有限公司与政府签订的土地租约为十年。前期市场考察立项、审批、筹建、办手续经历三年时间，按租约还有七年。由于市场地处大连周水子国际机场主航道，大连市城市规划中没有机场拆迁的规划，而且机场的二期、三期正在扩建中，所以说，大连周水子国际机场存在，我们的市场就会存在。单这一点来说适合业户稳定的长期经营。大连铭伯汽车修配市场商铺349间，主体分上、下两层，有汽修区、配件区、美容区三个大区域。汽车修理区232个铺位；汽车美容改装区56个铺位；汽车零配件销售区61个铺位，市场有行政办公区，包括：大连铭伯汽车修配市场
5、运营管理办公室、铭伯汽配门户网站、汽车救援、保险、车检办事处等，市场另配有生活服务区：超市、餐饮、洗浴、高档洗车行等配套服务性经营。我们市场从6月开始施工，由于受今年夏季台风、雨季影响，致使施工进度延缓，现在我公司正加班加点，力争在2011年11月主体完工并让业户进场装修。铭伯汽配门户网站的建设与运营是大连铭伯汽车修配市场有限公司的一个亮点，也是为今后市场开拓与运营的一项重要技术支持点，更是为今后招商与世界大品牌接轨的重要保障，所以应该强调其优势与品牌战略中的远见。思路：提升品牌产业化专业化系统化正规化核心化信息化整合市场三、 铭伯汽配门户网站介绍铭伯汽配门户网站的建设与运营，更加建立了大连铭
6、伯汽车修配市场在整合汽车服务性品牌产业化、专业化、系统化、正规化的品牌市场战略地位。铭伯汽配门户网站通过以总部经营为核心，为加盟市场的业户、汽车零部件制造供应商、汽车制造商、汽车用品制造销售商、汽车行业展会、二手车交易平台、汽车行业人才招聘和培训、汽车俱乐部、4S店、物流等提供一个提升品牌效应；提高品牌效益；发布和获取市场最新资讯的交易性平台，也是国家相关部门、单位、行业协会的信息发布平台和产品推广平台。大连铭伯汽车修配市场前期招商品牌定位一定要高起点，高规格，品牌组合应全面合理，招商前期招商规模应放眼全国，为中后期与国际汽车品牌接洽、合作提供有力的市场有利的竞争平台。思路：唯一性高标准核心性
7、开拓性国际性规模优势技术优势四、 招商规模与招商品牌定位大连铭伯汽车修配市场是大连乃至东北唯一的正规化从事、打造汽车服务性品牌产业的市场。大连铭伯汽车修配市场的市场战略目标是建设一座高规格、高档次、品牌化、集约化、核心化的汽车终端消费市场，并通过集约化、核心化的市场带领核心品牌开拓周边二、三级市场。通过招商、品牌组合把具有技术优势、规模优势、品牌优势的制造商、代理商引进市场，注入市场。吸收整合优秀的、先进的经营管理模式与经验，影响市场、提升市场。使大连汽车服务产业更上一个台阶，与全国乃至全球的汽车市场紧密接轨，形成产业集群，促进汽车服务产业链的大发展。五、 招商业态与品牌组合a) 专业品牌汽车
8、修理机构b) 专业品牌汽车美容养护改装c) 汽车零配件制造商d) 汽车零配件经销、品牌代理商e) 汽车美容、装饰用品生产商，销售代理商f) 专业汽车电子产品生产商，销售代理商g) 专业汽车音响产品生产商，销售代理商h) 超市、餐饮、快饮、洗浴、电子商务服务、环保回收等i) 广告位、场内品牌宣传区 合作方式应经过市场调研集体制定，不同的多元化经营方式能够保证市场经营的产业利益的最大化，属运营工作根据实际市场管理需要而定。建议：以平效计算日租金、月租金、年租金，此为国际通用招租租金进算办法，能为经营面积实现效益最大化，便于运营管理，合同管理。更为以后招商工作与世界性品牌接洽打下基础。 思路：承租合
9、作联营合作返点合作品牌加盟管理六、 承租合作方式说明承租合作方式有两种选择：a）一年合约，续约会根据市场租金涨幅有所变动。b）二年合约，一次签订两年合约，第二年租金不变。 关于招商管理、培训应统一话术，解答疑问不做确定回答，尤其是涉及运营的租金、合同管理、实际经营、经营面积等七、 招商合作对象疑问a） 租金根据实际面积，实行平效租赁（平/天/租金）b） 转租根据合同管理执行c） 优惠增装修期，开业大礼包，多租租金无优惠（原因就是我们实行平效管理）d） 租金涨幅我们是正规化市场管理，我们会根据市场整体发展、运营来定，涨幅大概在5%20%e） 市场建筑结构道路环境主题分上下两层，一层是钢筋混凝土，
10、二层是钢架结构，墙体采用双面岩棉，表面覆盖加厚铁皮，既防火又保暖。商铺门宽4米，窗高3米，市场道路有24小时监控，商铺门前为双向6米道路f） 其它费用经营水电均按商业标准挂表收取g） 营业执照市场有营业执照，入驻业户办小照就可以，以便开发票。小照市场统一办理，收取管理费和工本费，不需要其它费用h） 进场装修、费用装修根据运营管理要符合市场整体规划要求逐一办理装修、消防、工程验收，装修费用业户承担i） 广告与网宣可以经运营审核根据统一标准做户外墙体广告，收取费用；网站宣传由门户网络运营部门单独接洽j） 开业活动市以上级新闻媒体，电视台、报刊、门户网站届时联合各大门户网站配合主题联合宣传k） 经营
11、管理大连铭伯汽车修配市场立足自身经营、地域优势，坚持专业化、系统化、正规化经营理念，开拓创新，不断提高核心竞争力，逐步实现品牌战略，在规模、技术、质量、信誉、服务各个方面做实做强！真正把大连铭伯汽车修配市场打造成大连及周边地区唯一的、规范的、一站式大型汽车修配服务市场。市场有专业化的运营管理部门，相应的运营管理制度从商品、业态、品牌、合同、财务、安管、现场全面按照市场化运营管理市场八、 招商培训与技术支持a）招商培训招商培训应由总监级在与高层统一思想、统一认识、统一规划后对招商人员进行统一培训。培训目的就是打造专业团队，统一话术、专业用语、统一形象、培养专业素质，提高招商效率。b）技术支持 网
12、络技术支持，运用门户网站平台给予招商对象直接印象，网络与实体招商并举，节省资源，事半功倍。 另需项目详细运营计划、合同拟定本、营业执照影印件、招商说明书、现场效果图、CAD工程图、工作证、名片介绍信、录音笔等九、 外联计划与支持外联工作必须有外联计划与城市拓展计划、目标性要强，日程安排要细腻，根据不同地域做出城市目标日程，所有计划、日程留存以作市场分析。外联支持，外联费用前期应以实报实销原则，可根据公司财务制度拟定。建议：二、三线城市每人每天200元，一线城市400-500元，（含住宿、餐饮、交通费）火车、机票路费实报实销，如需其它费用，可请示总监级管理层同意后实报实销。十、 其它服务性项目招商 服务性项目招商，可按一般性商业地产招商计划即可。 2011-10-210
