《2010年山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告158P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告158P（158页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、山东临沂义堂镇综合开发项目 整体定位与总体规划报告 谨呈：山东临沂建银中邦 临沂市兰山区人民政府 临沂市兰山区义堂镇人民政府 世联地产顾问股份有限公司 全国战略业务中心 上海战略顾问业务部 二零一零年十二月 第一个阶段：义堂整体定位与总体规划布局建议 第二个阶段：土地运作与区域开发模式建议 基于现状分析提出问题 为义堂区域制定制胜的整体定位 基于财务、市场和案例三重视角的规划建议 土地利用现状 人口现状 产业发展现状 生活配套现状 临沂市房地产发展现状 临沂市区域发展现状 小城镇和产业案例研究 人口导入扩大住房需求 区域价值提升吸纳目标居住人群 规划案例借鉴 土地综合整治财务分析 地块条件分析
2、 规划设计建议 本次汇报主题 为义堂综合开发区域制定定位和规划 1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位 4）基于财务、市场、案例下的规划建议 5）下阶段工作安排建议 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出价值与核心问题 土地 Land 生活 Living 生产 /产业 Production/Industry 土地： 区位交通 土地承载量 土地利用 土地价值 土地认知 资源禀赋 人口： 人口总量 人口结构 生活： 商业配套 公建配套 基建配套 休闲娱乐配套 住房现状 产业 产业结构 产业
3、链 临沂 兰山 义堂 区位分析 义堂镇位于临沂市城西 5公里处，在其“南工中商北文”的城市发展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显 临沂市位于山东省的东南部 ,东部连接日照 ,地近黄海 ,西接枣庄 、 济宁 、 泰安 ，北靠淄博 、 潍坊 ， 是山东省面积最大和人口最多的地级市 临沂地理位臵优越 ， 交通便利 ， 是鲁 、 苏的交通要道 义堂镇位于临沂市城西 5公里处 ， 东南部与临沂市兰山街道相接 ， 西北部接费县 ， 西与兰山区朱保镇毗邻 ， 北与兰山区枣沟头镇相连 ， 是典型的城乡结合部 本项目位于义堂镇中心区 ，紧挨临沂市区 交通分析 项目内部交通纵横交叉，外部交通便利
4、， G327横穿东西，直通市区，京沪高速纵贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门” 本项目外部有 G327、 市北环路 、 滨河大道等直通市区 沿 G327从镇政府到市区需25分钟 京沪高速纵贯项目南北 ，义堂出入口使义堂成为南北的重要交通节点和进出临沂的重要通道 本项目内部有东西向的义刘路 、 南环路和南北向的中学路等 ， 形成 “ 十纵十横 ” 的内部交通网络 ， 内部交通便捷 本 项 目 市北环路 通往市区 镇政府 义堂出口 土地承载量 2009年义堂镇完成工农业总产值 116.8亿元，人均纯收入7792元，居民存款余额 11.4亿元，私人轿车 3500余辆，经济实力雄厚 2009年义
5、堂镇全镇完成工农业总产值 116.8亿元，实现财政总收入 2.1亿元，其中地方财政收入 9444万元，人均纯收入 7792元 2009年，义堂镇居民存款余额达到 11.4亿元 全镇私人轿车达到 3500余辆 1997-2007年，义堂镇国内生产总值快速增长，年均增长率为 21.3%，高于临沂市年均增长率 14.8% 与周边镇比较，义堂镇综合经济实力列第二位 南坊 街道 白沙 埠镇 枣沟 头镇 朱保镇 半程镇 义堂镇 工业总产值 740102 114688 198516 323997 1893544 501627 利税总额 51348 4553 26122 31246 147452 45312
6、固定资产投资 285000 78420 145692 89280 125000 140316 地方财政收入 7055 1488 2603 3606 2471 6378 农民人均纯收入 5274 4061 4820 5103 5330 5359 综合得分 0.83 0.20 0.26 0.28 0.52 0.56 综合排名 1 6 5 4 3 2 周边乡镇综合指标评价表 单位：万元 资料来源：义堂镇经济社会发展规划 0200400600800100012001400160018001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070200
7、00400006000080000100000120000140000160000180000临沂市国内生产总值（亿元） 义堂镇国内生产总值（万元）临沂市、义堂镇国内生产总值变化图 土地利用 义堂镇土地利用规划区 87%已成为建设用地，其中国有建设用地 453.9亩，仅占 3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地 根据义堂镇土地利用总体规划 （ 2010年 5月编制 ） ，规划范围东至高速公路 ，西至工业二路 ， 南至镇南路 ， 北至北外环 规划区总面积约 15095.5亩 ，其中农用地 1793.6亩 ， 建设用地 13155亩 ， 未利用地 （ 河流水面 ） 146.9亩 建设用地中 ，
8、 国有建设用地 453.9亩 ， 集体建设用地12701.1亩 农用地中 ， 耕地 494.7亩 ，园地 45.7亩 ， 林地 736.8亩 ，坑塘水面 193 亩 ， 沟渠273.6亩 ， 设施农用地 49.8亩 祊 河 京 沪高速 镇 河 路 镇政府 本项目范围 规划区范围 本项目范围与义堂镇规划范围有所不同，在其规划范围中东西边界不变，向北延伸至祊河，向南延伸至涑河 规划区以外，本项目以内的土地性质绝大部分为农用耕地 资料来源：义堂镇土地利用总体规划（ 2006-2020年） 根据义堂镇规划区土地利用现状，义堂镇规划区农用地占 12%，建设用地占 87% 土地利用 义堂镇工矿仓储用地占
9、34%，非入园企业 1300多家，商服用地仅占 5%，住宅用地占 17%，平房住户 11000多户，土地利用率低 义堂镇板材企业布局分散 ，除入园的 400多家企业外 ，其余 1300家板材企业分布在其它 33个行政村中 ， 占地规模大 ， 土地使用效率不高 义堂镇投资 3400万元 ， 已建设居民楼 140栋 ， 建筑面积 65.85万平方米 ， 除入住社 区 的 居 民 ， 其余约11000多户均住在一层平房中 ， 住宅用地利用率低 建设用地中 ， 商服用地453.9亩 ， 工矿仓储 4511亩 ，住宅用地 2277.6亩 ， 公共管理与公共服务用地 434.6亩 ， 特殊用地 118.4
10、亩 ， 交通运输用地 4657.3亩 ， 空闲地 570.9亩 资料来源：义堂镇土地利用总体规划（ 2006-2020年） 本 项 目 大义堂社区 王朱里社区 埠北头南楼社区 代庄社区 丰源社区 苑朱里社区 义堂镇建设用地中，商服用地仅占 5%，工矿仓储用地占 34%，住宅用地占 17% 项目内部新建社区 土地价值 1 目前义堂镇企业所交土地租金在 2000元 /亩 /年左右，土地使用税为 8元 /平 /年，与其工业产值相比，工业用地价值并未得到体现 目前义堂镇大部分企业的厂房为占用耕地 ， 并非工业用地 ， 但企业每年仍然向政府缴纳土地租金和税费 土地成本也很低 ， 每亩4000元的金 恒瑞
11、木业董事长张总 企业占地 87亩 ， 去年的租金为每亩每年 1600元 ， 今年预计要到 2000元 ， 土地税为每平每年 8元 协成木业袁总 企业占地 30亩 ， 每年的租金约 2000元 /亩 ， 土地使用税为 8元 /平 .年 临沂市帝文人造板厂史总 企业名称 土地租金 （元 /亩 /年） 土地税费 （元 /平 /年） 占地面积 ( ) 恒瑞木业 4000 8 协成木业 1600 87 帝文人造板 2000 8 30 土地使用现状图 用地权属现状图 土地使用现状图中，深红色区域为工业用地，但在用地权属现状中，深红色区域所在的位臵属于集体用地，不属于工业用地 土地价值 2 义堂镇商业沿 G
12、327分布，九州附近是商铺租金高地，在2-5元 /平米 /天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体现 义堂镇商业沿 G327分布 ，并在九洲宜家佳附近形成商铺租金高地 ， 该地段商铺租金基本在 2-5元 /平米 /天之间 ， 个别商铺租金高达 16.44元 /平米 /天 ， 高于市区租金 义堂镇核心区商业以九州宜家佳为核心向东西延伸 ，离九洲宜家佳越远 ， 商铺租金越低 ， 中心段租金集中在 0.8-5元 /平米 /天 义堂镇纵向的商业街中学路上 ， 商铺价格从 G327开始 ， 离 G327越远 ， 租金越低 ， 集中在 0.5-0.9元 /平米/天 板块 项目名称 商铺面积（平米）
13、 租金（元 /年） 租金单价（元 /平米 /天） G327沿街商业（镇中心区） 汇丰手机大卖场 120 120000 2.74 未来之星 60 100000 4.57 义堂商场 25 10000 1.1 义堂商场门口水果店 40 24000 1.64 万佳购物广场真维斯 20 120000 16.44 义堂百货家电商场 55 75000 3.74 诺基亚 25 40000 1.99 糁馆 50 15000 0.82 以 纯 1层 *2间 *30 50000 2.28 金江 宾馆 3层 标间 110元 /天， 3人间 140元 /天 鞋店 1层 *2间 *25 16000 0.88 华泰手机大卖
14、 场 2层 *2间 *30 60000 通讯 店 1层 *1间 *30 30000 2.74 新华会计 学院 2楼 20 200元 /月出租 2楼， 0.33 腾达 宾馆 3层 租金， 50000元 /年， 房间 60100元 /天不等 东方车辆 商场 2间 *2层 *250 62800 蛋糕鲜 花店 2间 *1层 *200 55000 0.38 义堂镇社区商业 （中学路） 宏宇 电脑 1间 *1层 *40 13000 0.89 阿杜 染发 2层 *2间 *30 20000 惠德大 药房 2间 *2层 *30 30000 战神军衣 店 1间 *1层 *30 6000 0.55 理发店 2间 *
15、2层 *20 11000 土地价值 3 义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓单价在 1700-2000元 /平米之间，住宅用地没有实现土地价值的最大化 义堂镇除去新农村建设的几大社区外 ， 大部分住宅为一层的平房 义堂镇没有成型的商品房 ，镇中心只有义堂中学对面的教职工小区 、 大义堂小区 、供销社小区和自行车零件厂小区等 根据市调结果 ， 义堂镇中心区内 ， 成型小区公寓出售单价在 1700-2000元 /平米之间 项目名称 在 售 /租物业 类型 在 售 /租均价 （元 / ） 户型面积 ( ) 义堂中学对面 公寓 出租， 6000元 /年 二室一厅， 90 公寓 8000元 /年 三室一厅（精装修） 公寓 23万元 /套出售， 单价 1769元 / 三室一厅， 130
