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1、甘肃志青土地咨询估价有限公司甘志青土估字2010号第一部分 摘要一、 估价项目名称兰州市西固东路81号宗地地价评估二、 委托估价方 1、姓 名：兰州晶亮玻璃有限责任公司2、住 所：兰州市西固区西固东路177号3、法定代表人：刘伟4、联 系 电 话: 13309468891三、估价目的 委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。四、估价基准日 二00三年六月二十四日五、估价日期二00三年六月二十四日至二00三年六月三十日六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体
2、要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖），红线内“七通一平”（ 即通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖及场地平整），兰州晶亮玻璃有限责任公司：受贵公司的委托，我们根据国家有关土地价格评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照科学、公允的方法，对位于兰州市西固东路81号宗地（兰国用（2006）第X0856号，土地使用权人：兰州晶亮玻璃有限责任公司，地号：
3、0425216-1，地类用途：工业，使用权类型：出让，使用权面积：58617.5（合87.93亩）的价值进行了评估。估价时点2010年12月3日，估价目的是为委托方以该宗地作为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考依据。估价过程中我方估价人员在贵方的配合下，对委托评估的宗地进行了现场勘察、拍照和估价数据的收集，同时进行了必要的调研、核对，在此基础上形成了本估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，结合专业分析确定该宗地在估价时点未设置他项权利限制的工业用地在现行土地市场现状条件下的公开市场抵押价值为人民币69，93
4、0，700.00元。大写陆仟玖佰玖拾叁万零柒佰元整。宗地单价：1193.00元/（约合79.53万元/亩）。特此函告！法人代表：唐春林 甘肃志青土地咨询估价有限公司 二一年十二月六日二、估价师声明参加本次估价的全体估价师郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的，所引用的有关资料有据可查，我们忠实于估价对象的客观现状和现场勘察数据；2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程
5、进行评估，形成意见和结论，撰写本估价报告书；5、估价报告自出具之日起一年内有效。在有效期内，随着时间的推移、市场状况的变化，估价结果需要做相应的调整；6、本报告所依据的资料由委托方提供，委托方对其真实性负责。估价报告所采用各项数据均以国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号记载内容为准；7、估价结果是估价对象于估价时点的客观合理价格。在报告有效期如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整；8、本报告仅供委托方在本次估价目的下使用，作为估价对象现行市 场条件下土地的市场价值参考依据。报告使用不当本公司不承担任何责任。未经本公司书面同意，本报告的全部或部分内容不得发表
6、于任何公开媒体上，本报告复印件一律无效。9、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整。因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。注册土地估价师签字：三、估价的假设、限制条件和未考虑因素A.估价的假设：（一） 本次估价以估价对象能够持续、合理使用为假设前提；（二） 本次估价以委托方拥有该宗地国有土地使用权、不存在抵押权及其它权利为假设前提；（三）待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展；（四） 在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；（五） 报告中估价结果
7、为估价对象在估价时点的土地现行市场价格，即在估价时点预期能够成交实现的最好价格，它依据如下假设： 1、存在买卖双方达成一致共识；2、买卖双方的行为都是精明和谨慎的；3、在估价时点前，相对于物业的特殊性和土地状况而言，有一段合理的谈判周期；4、在此周期内，现行状态和价格水平是静止不变的；5、不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；B.估价限制条件：（一）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效；（二）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价因素发生变化，该评估
8、价格应作相应调整；（三）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；C.估价未考虑因素（一）国家宏观政策变化或做出其它调整，本地区土地政策的变化，不可预见因素（如地震等自然灾害）对估价对象价格的影响，本报告未考虑；（二） 本估价报告未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。四、估价结果报告（一）委托方： 1、姓 名：兰州晶亮玻璃有限责任公司2、住 所：兰州市西固区西固东路177号3、法定代表人：刘伟4、联 系 电 话: 13309468891（二）估价方：1、单位名称： 甘肃志青土地咨询估价有限公司2、法人代表： 唐春林3、地 址：兰州市城关区张掖路143号
9、（民基大厦18层）4、联系电话：0931-8445628 （三）估价对象1、土地状况：国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号载明，土地使用权人兰州晶亮玻璃有限责任公司，宗地座落兰州市西固东路81号。使用权类型为出让，用途为工业，终止日期：2006年2月24日至2056年2月15日。宗地使用权面积为586175.5 m2。地处兰州市西固区工业规划一级地段。2、四至：该宗地为兰州平板玻璃厂宗地范围内划出的一部分土地。东、西、北面均为兰州平板玻璃厂厂房及其他用房，南面为兰新铁路。地形形状为规则长方形。现状为工业用地，宗地目前为地上无附着物的空地。宗地外已达“七通一平”。（四）估价目的：估价目
10、的是为委托方以该宗地作为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考依据。（五）估价时点：估价时点是估价结果对应于估价对象价格的具体日期，本估价报告确定的估价时点为2010年12月3日。（六）价值定义：1.实际土地开发程度：宗地红线内为工业用地，宗地红线外达“七通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖及宗地红线内场地平整），宗地形状为规则长方形；3.价格内涵：在上述设定用途、开发程度和使用年期条件下，在估价基准日的未设定他项权利状况下的出让性质工业用途土地使用权价格。（七）估价依据：1、国家及地方的有关法律、法规：中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城
11、镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；甘肃省实施土地管理法办法；兰州市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法；兰州市建设征用土地各项补偿费标准的通知；国务院、建设部、甘肃省、兰州市颁布的有关法规、政策文件。2、土地估价相关的技术规程中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程； 中华人民共和国行业标准城镇土地分等定级规程；土地估价报告规范格式；兰州市城市土地价格调查；3、兰州市相关地价评估资料兰州市总体规划（1996年2010年）；兰州市统计年鉴（2007年）；估价对象所在区域的区位条件资料；4、委托方提供的相关资料：国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料
12、等。（八） 估价原则：此次估价在独立性、客观性、科学性工作原则及土地估价合法原则估价时点等经济性原则指导下进行，遵循如下操作性原则进行评估：1、供给与需求原则：土地具有位置固定性、区位个别性及其他一些自然与人文特征。土地的自然供给没有弹性，具有稀缺性。而土地需求量却在与日俱增，因此土地价格长期会呈现平稳上涨趋势。由于土地位置的固定性、区域性、个别性等特点，特定的行业需要特定的土地区位。因此土地价格是由需求与供给的相互关系决定的。在我国，土地供给主要由国家控制，这一因素对土地价格具有很大影响。由于耕地保护的加强，土地供给将长期受到限制，需求则有经济发展的情况来确定。目前兰州市土地供求基本平衡，城
13、市市区需求大于供给。2、合法原则：即必须以估价对象具有合法产权，并且合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确定估价对象具有合法产权，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须合法，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式必须是合法的。3、最高最佳使用原则：即以估价对象能够发挥最大社会效益、经济效益、环境效益最佳为前提。本估价报告以估价对象设计的使用功能为前提，充分发挥其最大的效用，创造最大收益思想下的估价。4、谨慎原则：在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押土地在处置时可能受到的限制
14、、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。5、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其它时点的价格。6.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似土地在同等条件下的正常价格。替代原则是保证土地估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了土地估价的基本原理和最一般的估价过程，
15、土地估价所要确定的估价结论是估价对象的客观何苦价格或价值，对土地交易的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形或会成立的价格，土地估价就是参照公开市场上足够数量的类似土地的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。7、适当考虑规划原则：城市规划对利用方向、强度、收益有很大影响，因而也影响土地的价格。此次评估中，我们认真考虑了城市规划要求，分析了作为住宅用地的估价设定用途对地价的影响。8、多种估价方法相结合的原则：国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。此次评估中，我公司根据委估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，力求得到客观、公正、科学的土地价格。(九) 土地变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押土地转换为现金的可能性。 1、估价对象的地类用途为工业，根据该宗土地现状用途，按照规划设计要求及标
