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1、2007 年 1 5 月深圳市房地产市场分析报告 深圳市房地产研究中心 王锋 2007 年 6 月 12 日 一、 1 5 月房地产市场运行特征 （一）房地产投资有所下降，商品房建设规模有所减小 1 5 月，我市完成房地产开发投资 149.76 亿元，同比下降 15.36%；商品房施工面积为 2539.94 万平方米，同比下降 6.16%；新开工面积为 345.62 万平方米，同比下降 18%。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。 （二）新建商品房批准预售面积继续下降，销售面积继续减少 1 5 月，全市新建商品房批准预售面积为 212.01 万平方米，同比下降 22.82%；商品房销售面积
2、为 312.32万平方米，同比减少 11.72%，其中，住宅销售面积 279.08万平方米，同比减少 12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。 （三）特区外销售规模进一步扩大，普通商品住宅占市场较大比重 1 5 月，特区外商品住宅销售面积为 175.26 万平方米，占全市 62.8%；其中宝安区销售面积占全市 36.52%,龙岗区占全市 26.28%。全市单套建筑面积 144 平方米以内的商品住房销售套数为 24045 套，占总套数的 87.78%，其中， 90 平方米以下的中小套型住 房销售套数占总套数的 44.73%。 （四）房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高 按国家统计局公
3、布的全国 70 个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2007 年1 4 月，新建商品住宅价格同比上涨 10.5%，各月同比涨幅分别为 10.2%、 9.9%、10.7%、 10%、 11.3%（ 5 月数据请留意统计局公布的全国 70 个大中城市商品住房销售价格调查统计），每月房价涨幅均居 70 个大中城市前列。此外，按本市房地产信息系统统计口径， 1 5 月，全市 189 个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为 11905.88 元 /平方米，其中 14 个均价超过 3 万元 /平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近 1300 元，对房价上涨影响较大。 （五）二手房交易量持续上升，二
4、手房需求超过新建商品房 1 5 月，全市二手房交易面积达到 513.56 万平方米，同比增加 25.45%，其中住宅交易面积为 407.15 万平方米，同比增加 34.35%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为 1.46 1，二手房需求较大幅度超过新房需求。 二、今年以来房价上涨的原因及进一步稳定房价的建议 当前，我市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持 续上涨的主要原因。 一是全市土地资源较为紧缺，致使住房供应持续紧张。目前，我市可用于未来城市建设的用地不足 200 平方公里，土地资源非常有限。 2002 年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和我市土地资源
5、的进一步紧缺，我市每年可用于住房建设的土地一直比较有限仅 1 2 个平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。尽管每年我市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增 900 万平方米左右的基本住房需求，并致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模，以及住房批准 预售规模持续减少，住房供应持续呈现紧张趋势。 二是经济持续发展，人口持续增加，住房消费能力与投资意愿持续上升，导致住房需求呈现较大幅度增长。随着我市经济近年快速发展，较高的劳动生产率和工资水平，吸引了大量的外来人口；同时，随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，我市居民住房消费能力
6、与意愿不断提高；此外，在人民币持续升值和国内资金流动性过剩的条件下，作为国内住房市场比较活跃且紧邻港澳台地区的深圳，房地产市场不断吸引本地、国内及境外的投资，进一步催化了住房市场的活跃，并导致住房需求持续处于增长状态。根据统计分析， “十五 ”期间，我市每年新旧住房年均销 售面积达到 1200 万平方米，比 “九五 ”期间高出了一倍；2006 年新旧住房销售面积达到 1500 万平方米，需求继续旺盛，并在住房供应持续紧张的情况下，导致住房价格持续上涨。 三是住房供应结构调整的时滞性与当前大户型、高价位住宅的集中入市，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大提升。 2006 年 6 月，随着国办发 3
7、7 号文（ “国十五条 ”）的出台，我市对尚未开工的住房项目，均按照国家 “90/70”的结构调整规定，重新调整规划进行供应结构调整。由于房屋建筑建设期较长，与国内其他城市一样，我市大多数已调整住房供应结构的项目 目前仍未达到批准预售条件，尚未形成市场供应。同时，此间已开工建设的多数大户型住宅，在市场总体供应仍比较紧张的前提下，加快建设、集中入市，形成了大批高价位住宅，并带动了其他中小户型住宅价格的上涨，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。 总体来看，在我市较为特殊的经济社会发展背景下，住房价格的持续上涨具有一定的客观性；但是房价的持续上涨，不仅会影响本市居民的正常生活，也容易引发金融
8、风险和产业危机，不利于宏观经济的稳定和健康发展。根据本市实际，就进一步加强和改善房地产宏观调控、稳定房价，提出如下建议： 一是进一步加快年度住房用地供应，积极落实年度住房建设计划。建议尽快落实全市今年 2.1 平方公里的新供应住宅用地计划，加快新增住宅用地的规划选址和出让，加大全市旧城旧村改造力度和闲置土地处理力度，有效率的保证全市今后的住房供应。 二是深化住房供应结构调整政策，加大中低价位、中小套型住房的供应力度。对今后的所有住房项目，除继续执行 “90/70”的结构调整规定外，建议对当前房价较高、涨幅较大的区域，加快推进限定销售价格、限定套型面积的 “双限 ”政策，开发建设满足中低收入居民
9、住房需求的中低价位、中小套型 普通商品住房。 三是加大对本市低收入家庭的住房保障，积极拓展保障性住房来源。建议政府相关部门加快落实市政府确定的年度开工建设保障性住房 2.5 万套、建成 6000套的目标，并加快我市住房保障的模式、机制研究，尽快出台住房保障的相关制度。此外，为拓展保障性住房来源，促进住房保障工作，除加快政府自行组织建设的步伐外，应当鼓励企业参与保障性住房建设，并多渠道拓展保障性住房来源；如对符合城市规划调整原则可以改变原有用途进行住宅建设的待建土地，原企业在补交地价款后，可利用原有土地进行保障性住房建设。 四是加强 房地产开发企业土地增值税清算，加强境外资金进入我市房地产市场的管理。建议有关部门严格落实国家关于房地产开发企业土地增值税清算的有关要求，并加快制定相关实施细则，推进土地增值税清算工作，遏制房地产暴利。此外，严格落实国家关于规范房地产市场外资准入的规定，严格限定境外机构和个人在我市购买商品房的数量和其他购买条件，严密关注外资投资本市房地产，以抑制投机性需求，防止房地产泡沫，促进我市经济的稳定、健康发展。
