2007蚌埠市商业市场分析报告

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1、安徽蚌埠市商业市场研究报告 一： 蚌埠市经济地位 蚌埠乃华夏发源之地，孕育了博大的淮河文化，人文底蕴深厚；气候温和，物产丰富，生态环境保护较好；区域位置优越，交通便捷，是中原地区商贸、物流中心，华东地区重要交通枢纽，是长三角地区前沿连接环渤海湾地区经济圈的桥头堡。 二：蚌埠市商业 历史情况 蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。“源于交通，兴于流通”，至民国初期 1913 年津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道，使蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商铺原先集中在二 马路、华盛街一带， 1955 年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两

2、翼辐射发展， 2002 年国货路改为步行街， 2003 年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大。 三 ：蚌埠市规划 蚌埠 2004 年市区人口 89.5 万人， GDP263.66 亿元，社会消费品零售总额101.57 亿元。根据 2003-2020 年城市总体规划目标，远期市区人口达 145 万人，其中，中心地区 70 万人，东部组团 30 万人，北部组团 25 万人，市区面积由目前 445.40 平方公里扩大至 601.5 平方公里。 设置市级中心三处，除龙子湖西岸的市政行政中心和现已形成淮河路商圈的市级商业中心外，老机场地区设置新市级商贸中心，南北的

3、呼应，辐射 100 公里范围。 蚌埠市社会消费品零售总额发展趋势图： 四：淮上区发展规划 1、 淮上区辖小蚌埠镇、吴小街镇、曹老集镇、梅桥乡 4 个乡镇和淮滨街道办事处，面积 231.53 平方公里、人口 20.26 万人，其中非农业人口 5.1 万人。 淮上区南邻淮河，紧靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。中心区规划面积 30 平方公里， 2010 年规划城市人口 10 万 人，新区发展定位为蚌埠市的副中心，现代商贸物流基地、加工业基地和观光休闲农业区。淮上区将以发展工业为依托，培育经济增长点，通过加快房地产业及各类批发市场的开发建设，将使淮上区不断积聚人气，容纳、消

4、化、吸收大量城乡劳动力，最终形成蚌埠市新的重要城区，增加城市的经济总量。 2、项目所在地区定位 项目所在淮上区的小蚌埠区，小蚌埠地区包括现在的小蚌埠镇和其西部、北部的拓展地区，是蚌埠市在河北地区的城市副中心。该地区产业的发展将以服务业、房地产业为主导，重点发展医疗卫生、教育科研、文化娱乐、商业服务、物业管理。该区 作为今后蚌埠市区拓展改造和外部人口迁入的居住地区，周围设置四个居住片区。小蚌埠地区的功能主要是内向性为主。 五 ：蚌埠市商业物业市场分析 依照目前的发展规模及区域特征，蚌埠市具有自身特色的商业结构布局。 蚌埠市商业物业可以用三圈（淮河路商业圈、西区商业圈、新城区商业区） 两带（朝阳路

5、商业带、宏业路商业带）一场（光彩大市场）来概括。 1、 淮河路商业带 淮河路商业圈地处蚌埠中区，与主干道胜利路并行，东起解放路，西至纬四路。沿途经蚌埠火车站、长途客运站、客运西站等重要设施，以百货大楼为核心，整体成带状辐射。 淮河路商圈 经过数十年的沉淀，已经发展壮大并成为蚌埠的商业龙头地带。业态类型齐全，商业设施呈现聚集化、规模化等形态。商铺租金通常在每月 60 200 元 /平方米之间。 近年来，淮河路商业发展快速，已趋于饱和状态。 寸土寸金的情况下，各大商家仍然趋之若骛。 蚌埠市主要商业零售项目新世纪广场（ 2.5 万平方米）、中心花园（ 0.65 万平方米）、天桥花园（ 1 万平方米）

6、、华联（ 2 万平方米）均在城北淮河路商圈， 国际零售业巨头 沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资 2000 万正式动工建设 ， 这充分说明淮河商业圈发展的势头强劲。 但其同时存在人流量过 大、公共设施维护困难、交通不便、无序恶性竞争等。这势必在日后严重影响淮河路商圈的持续发展，增加商家投资成本，但是回报率却不能同步增长。 2、 西区商业圈 西区商圈是蚌埠市发展较早的商业聚集地。地处张公山公园以西涵盖了张公山 1 8 村的广大区域。 西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。商铺租金价位较低，在每月 20 60 元 /平方米之间，极少数

7、店铺在每月 100 元 /平方米左右。 由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业 发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。 3、 新城区商业带 新城区商业带是蚌埠市政府近年来新规划的商业及住宅新区，区域人口素质较高。地处 市体育场以南区域，函括以华夏第一街区为中心，宝龙城市广场、紫荆名流、沁雅花园、阿尔卡迪亚等高档商住为一体项目聚集的新兴商业圈。 定位为 市级商贸中心 。 据仲量联行的市调，目前新城区 商圈 以华夏第一街区为核心的8 公里半径范围内，人口约 80 万，客流量

8、 25 万人；到远期，商圈 25 公里半径范围内人口 145 万，客流量 60 万人。 新城区商业带多数项目仍在建，但商业布局已经初具规模，租金在每月 70 90 元 /平方米之间。目前，除沁雅花园的商铺租售率较高外，阿尔卡迪亚等项目的商铺出租及销售情况都不理想 ，尚需一段发展期后才能成为真正成熟的商业地带。 值得一提的是宝龙城市广场数十万平米的商业 Mall，华夏第一街区的国际零售巨头家乐福的进驻，确定了新城区商业带 核心地位和今后良好的发展前景。 4、 宏业路商业带 宏业路商业带面积狭长，涵括大板楼菜场、宏业村、南湖小区、安徽财经大学等沿街商业网点。 规划设置商业次中心商业金融用地 66.

9、89 公顷， 为周边住宅，高速客运站、大学、体育中心等提供综合性商业服务 。 依托蚌埠市市政府东迁、各大学府东移的条件，近年来发展速度较快，但仍以餐饮、服侍、小商品和校园文化娱乐业为主。 宏业路商铺租金通常在每月 60 120 元 /平方米之间，二楼店铺多为每月 30 50 元 /平方米之间。宏业路商业带发展势头较好，但现在缺少大型的商业设施，市场还稍显薄弱。 5、 朝阳路商业带 朝阳路商业带东临淮河路商业圈，南靠西区商业圈。商业区域狭长，但主题明显。以建材、灯饰、装潢业为主。 朝阳路商业带除了拥有世纪联华这一大型超市外，还携太平街西段、红 旗一路、胜利路西段等商业点，发展势头稳中有进，已经初

10、步成为蚌埠市小型建材市场的聚集地。 朝阳路商业多 为小商铺，店铺租价每月在 40 90 元 /平方米之间。 5、光彩大市场 光彩大市场地处东海大道以南，背靠老虎山。 全国规模最大现代物流中心之一（ 150 万平方米 ,一期 50 万平方米已建） ，定位为皖北最大的百货商品集散地，现已有服装、建材、五金和汽车业进驻。 根据 2003 2020 年蚌埠市城市总体规划，光彩大市场在规划近期作为批发市场使用， 2010 年后远期将对其二、三期用地搬迁至姜桥片区而置换为居住用地，保留的一期用地 改作服务周边的商业设施， 但是由于是新成立的商业场所，整体发展状况不太理想。 【综述】 综合 蚌埠市的几大商业

11、区域，其优势与特征是 淮河路商圈以百货和服装最为发达，蚌埠人已有在淮河路买衣服、买大型家电的消费惯性 西区及东区主要以服饰、小商品、餐饮业为主 朝阳路和光彩大市场抢占了绝大部分的建材市场份额 新城区现在商业虽未成气候，但未来发展绝对不容小觑，潜力巨大。 六 ：蚌埠市投资环境分析 国际商业两大巨头：沃尔玛、家乐福 宣布在蚌埠新城投资建设大型购物中心，家乐福已经 开业 ，沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成 投资 2000 万也正式动工建设。家乐福建筑面积为 33000m2，沃尔玛的购物中心更高达 63000m2。分别在06 年的年底和 07 年初将正式开业迎客！还有其它国内的电器销售、百货零售企业以

12、及时代华纳等也将进驻华夏第一街区。 从目前这么多的商业巨头进驻蚌埠 市 ， 这 可以从另外一个层面反应一个事实：蚌埠新城 真的需要 一个商业中心 。 家乐福国内店面分部也仅仅 20 几个城市不足 70 家店面，沃尔玛更少！蚌埠这样一个人口不足 100 万、国内城市排名 100以后的的内陆城市靠什么吸引他们纷纷入住？ 商人看中的是回报，他们不会把大把的钱财 扔进没有回报的无底洞 ， 沃尔玛投资为 2.3 亿，如果没有回报 绝不会贸然进驻 。 他们绝对不会象商务部那样坐在办公室听听汇报就决策。他们肯定会派出大量的市场调查员 （仲量联行） 对蚌埠进行实地考察和科学的分析， 再与自身严格的选址要求一一

13、对比， 然后才作出决策 。 那么吸引他们落户蚌埠的原因到底是什么？是蚌埠城市招商人员的诚心使他们金石所开？或许，但是没有回报的投资，商人绝对不会干的。是蚌埠新城诱人的招商政策？政策只能支撑一时，不可能永久！再说这样的政策国内城市基本都有！还是蚌埠良好的招商环境？蚌埠的招商环境曾几何时还被网络痛批！ 但是可以肯定的两大国际商业巨头的进驻，对于蚌埠市的投资环境和预期的发展具有风向标意义。它表明了，蚌埠市在国际领先的投资者眼中具有良好的吸纳力和成长性。 附件 ： 一： 重点项目调查 1、 宝龙城市广场 项目地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场东 侧 (原华夏第一街区东半部分 ) 发展商： 蚌埠宝龙置业有限

14、公司 占地面积： 288 余亩， 192121.02 平方米 总建面积： 498908.5m2 总投资： 13 亿元人民币 项目工程计划 23 年完成 周边环境 书城，超市，家居城，水景一条街，电器电影城等 广告媒体：楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌、 DM 水景步行街 ：单价： 14000 元 /m2 1F+2F 8500 9000 元 /m2 单层： 14000 16000 元 主流面积： 60 80m2 商铺层高： 1F： 米 2F： 米 进深： 14 米 开间： 6 米 业态分布 ： 35 万平方米大型 Shopping mall 中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连

15、锁、五星级院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等 2.华夏第一街区 项目地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场西侧 开发商： 上海铭基置业有限公司 总建面积： 30.25 余 万 m2 代理 ： 安徽铂仕威商业运营管理有限公司 总投资： 18 亿元人民币 项目类型：百货商场 / 购物中心商铺 /高端住宅 华夏尚都 周边环境：亚洲最长音乐喷泉、 家乐福 “华夏第一街区”底商：总建面约为 12815.28 平方米，全部为可售面积，一次性推盘 底商供应总量： 121 套 底商交付标准：地面水泥砂浆找平、墙面混合砂浆墙面、预留上

16、下水接口、顶棚混合砂浆、复式铺位室内配水泥楼梯。 起价： 12000 元 /m2 最高价： 16500 元 /m2 价格差 :3000 5000 元 /m2 销售率 :预测 40% 广告媒体：电视、楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌 主要诉求： 皖北动感之都 优势：规模大、配套齐、环境优美、户型多样、品 牌知名度高 家乐福外围中小业态商铺 ： 单层： 14000 16000 元 /m2 主流面积： 80 100m2 商铺层高： 6.5 米 进深： 15 米 开间： 4/6 米 业态分布 ： 集超级市场、大型知名百货、家具广场、数码家电城、商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓 3.财富广场 B 区