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1、 http:/ 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案2010年房地产估价师理论与方法试题精选1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清
2、余额36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲3.建筑物的重新构建价格是（）的价格。A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下4.对于一宗房地产的价格，通常由（）所构成。A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费，投资利息D.管理费用5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，
3、年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C.557D.8166.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格A.B.C.D.7.应用路线价法的前提条件是（）。A.土地形状较规则B.街道较规整C.地势较平坦D.临街各宗土地的排列较整齐8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。A.数学曲线
4、拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法9.下面属于构筑物的是（）。A.烟囱B.水塔C.水井D.屋顶10.在估价中要特别注意下列（）之间的内在联系。A.估价方法B.估价目的C.估价时点D.估价对象状况一、单选题1同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是（）不同的A不同B相同C有时相同，有时不同D不确定2不属于房地产自身因素的是（）。A区位B实物C权益D经济3不属于房地产外部因素的是（）。A人口B制度政策C社会因素D区位4商业房地产的区位优劣主要看（）。A繁华程度B临街状况C交通条件D商务环境5在城市租金支付能力由高到低排序正确的是（）。A零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密
5、度多层住宅B专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅6房地产权益因素不包括（）。A权利状况B使用管制C相邻关系D税收优惠二、判断题1如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。2在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。3在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。4在某房地产市场对某类房地产采用成本法求得的价值为7000元/m2，采用收益法或者市场
6、法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场景气。5就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。1一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）A征收价值大于其课税价值B征收价值小于其抵押贷款价值C征收价值小于其成本价值D征收价值小于其市场价值2某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年未净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（）元/m2。A2970B3300C3630D29343某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率
7、为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（）元/m2。A2100B2000C2200D30004某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A3000B3277C3295D35995某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的搂面地价为（）元/m2。A1000B600C500D无法计算6正常成交价格的形成条件是（）。A公开市场，交易对象本身具备市场性B众多的买者和卖者C买者和卖者都不受任何压力，完
8、全出于自愿D理性且自私的经济行为E买者和卖者都具有完全信息，适当的期间完成交易7下列一组说法正确的是（）。A收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价B收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格C当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致D在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值E如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫8成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（）因素构成。A折旧费B维修费C管理费D投资利息
9、E房产税9真正的房租构成因素应当包括（）。A地租、房屋折旧费B维修费、管理费C投资利息、保险费D房地产税、租赁费用E租赁税费、利润一单选题1房地产交易成交的条件是（）。A最高买价成交价最低卖价B最低卖价成交价最高买价C成交价最高买价最低卖价D最低卖价最高买成交价2通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为（）。A协议、拍卖、招标B拍卖、招标、协议C协议、招标、拍卖D招标、拍卖、协议3按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（）。A投资价值B成交价格C评估价值D理论价格4某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担
10、保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（）万元。A500B200C300D1805某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（）。A500B450C700D630二判断题1房地产价格是他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。2在中国现行的土地制度下，由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。3一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。4房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给呈负相关。5均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 http:/ 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案
