《苏州房地产市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州房地产市场调研报告（94页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、苏州房地产市场调研报告,目 录,1、苏州经济总体运行情况,2、苏州土地市场情况分析,3、苏州住宅市场总体情况分析,4、苏州住宅市场产品情况分析,5、苏州房地产市场区域发展分析,数据来源：苏州统计信息公众网,苏州经济总体运行情况,1,1.1 经济环境分析1.2 政策环境分析,2000年以来，苏州的国民经济进入了一个快速发展机遇期，全市经济保持了稳步健康发展态势，GDP年均增幅高达17.5%，远远高于全国平均水平。国民经济的快速发展，苏州各项事业都有很大的发展，作为国内支柱性产业之一房地产业也进入了高速发展期。,1.1经济环境分析,GDP值分析,2008年截至到10月份，苏州完成一般性财政收入为5
2、64.84亿元，同比去年增长25.5%，苏州财政收入快速增长。,财政收入分析,苏州固定资产投资额稳步增加，保持了高速增长态势。截至到08年10月份，全社会固定资产投资规模为2229亿元，达07年投资总额的94%，同比增长9.4%。固定资产投资规模的持续放大，其中房地产投资额也在稳步增长，截至到08年10月，也完成投资579亿元，较去年同期增长24.9%，房地产投资依旧保持快速增长势头。,固定资产投资分析,近年来苏州市消费品零售总额保持了快速增长势头，08年10月，苏州市消费品零售总额已达1257亿元，较去年同期增长17%，批发零售业的迅速发展，推动商业市场繁荣；商业服务业的发展也证明了苏州居民
3、购买力的增强。,社会消费品零售总额分析,随着苏州国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。,城镇居民可支配收入分析,随着苏州改革开放的不断深入，第二产业比重不断上升，外向型经济已特别明显，随着经济的发展，第三产业也稳定增长，而农业比重己降至低点。但由于08年金融危机的深入，对外向型较高的苏州经济产生了较大压力，截至10月份末，苏州第二产业比重为48.55%，较去年下降5.15百分点，第三产业比重大幅上升，为51.25%，上升16.65百分点，金融危机给苏州第三产业发展带来绝佳的发展
4、契机，也给楼市发展提供的机会。,产业结构分析,随着苏州房地产投入持续增加，近年来商品房竣工面积持续走高，到06、07年连续超过1800万，07年达1873.3万，其中住宅竣工面积已接近1500万，为1481.2万，占比重为79.1%。08年受市场调控和金融危机影响，商品房开发明显放缓，竣工面积大幅下滑，截至08年11月份，分别完成商品房和住宅类竣工面积1032.82万和778.28万，仅占07年全年竣工面积的55.1%和53.2%。,历年商品房及住宅竣工情况分析,随着苏州外向型经济的快速发展，近年来外商投资额稳定增加，但由于全球经济危机影响，08年苏州合同利用外资额有所下降，截至10月末，苏州
5、合同利用外资135.64亿元，同比下降10.9%，但实际利用外资不降反升，达79.88亿元，同比上升15.5%，说明外商依旧看好苏州经济。,利用外资分析, 财政收入逐步好转 上半年全市实现地方一般预算收入376.74亿元，同比增长7.8%，增幅比一季度提高5.9个百分点。其中6月份实现一般预算收入68.07亿元，增长20.4%。税收收入扭转了前5个月连续下降的局面，上半年全市共实现税收收入327.82亿元，增长2.5%，各项税收收入占地方一般预算收入的比重87%，比一季度提高7.8个百分点。上半年全市5市7区的地方一般预算收入改变了前5个月有增有降的局面，全部呈现同比增长态势。 信贷投放力度加
6、大 今年以来在适度宽松的货币政策条件下，金融机构加大对实体经济的支持力度。6月末全市金融机构人民币存款余额10681.4亿元，比年初增加2341亿元，同比多增1462亿元；金融机构人民币贷款余额7944.7亿元，比年初增加1643亿元，同比多增1102.3亿元，贷款增量已相当于去年全年新增贷款的1.7倍。上半年新增中长期贷款1130.3亿元，占新增贷款总量的68.8%。,2009年上半年经济运行情况, 工业经济稳步回升 1.工业用电量逐月回升。上半年全市全社会用电量395.8亿千瓦时，同比下降4.1%，其中工业用电量332亿千瓦时，同比下降6.1%，降幅分别比一季度收窄3.2和4.1个百分点。
7、6月份全社会用电量增长2.1%，工业用电量增长1.2%，今年以来首次双双实现同比增长。 2.工业生产稳步回升。上半年全市实现工业总产值10752.98亿元，增长1.0%，其中规模以上工业总产值9269.27亿元，增长3.7%，增幅均比一季度提高3.6个百分点。部分行业和重点工业企业回稳迹象明显。上半年35个工业大类行业中，22个行业产值同比保持增长，行业增长覆盖面达到62.9%，比一季度提高34.3个百分点，26个行业产值增速比一季度明显回升。与民生相关的食品工业、服装鞋帽制造业产值呈现恢复增长，电子信息、网络通讯、生物医药、装备制造、光伏太阳能等优势行业和新兴行业成为稳定和带动工业经济增长的
8、主导力量。, 投资需求带动明显 1.面对外需减弱的不利环境，全市通过狠抓重点项目建设，着力扩大基础设施、重点产业和民生领域的投资规模，力促经济平稳较快增长。上半年全市完成固定资产投资1420.29亿元，同比增长10.6%，增速比去年同期提高2个百分点，比一季度加快2.9个百分点。 2.基础设施和国有经济的投资增势强劲。上半年全市基础设施投资356.37亿元，同比增长62%；国有经济投资334.89亿元，增长58%。 3.产业投资加快推进。上半年服务业完成投资790.19亿元，同比增长24.2%，增幅比去年同期提高9.1个百分点，比一季度加快3.7个百分点，占全社会固定资产投资比重达55.6%，
9、同比提高6.1个百分点。工业投资降幅逐步缩小。上半年工业完成投资622.39亿元，同比下降3.1%，降幅比一季度缩小1.7个百分点。, 消费需求比较旺盛 1.上半年全市实现社会消费品零售总额867亿元，同比增长17.1%，比一季度提高0.6个百分点。家用电器、通讯器材、家具建材、服装、金银珠宝类商品成为居民消费热点。 2.商品房销售量大增。在开发商优惠让利、政府搭台暖市、房贷新政等多重因素持续作用下，蓄集较长时间的刚性需求加快释放。上半年全市商品房销售面积766.23万平方米、销售额459.89亿元，同比分别增长63.3%和69.1%，分别比一季度上升53.8和50.5个百分点。 出口降幅有所
10、收窄 由于国际经济形势还未企稳转好，国际市场需求萎缩使得外贸出口仍处低迷，但降幅逐步收窄。上半年全市完成进出口总额830.22亿美元，同比下降26.2%，降幅比一季度收窄4.1个百分点，其中出口472亿美元，同比下降24.7%，降幅比一季度收窄1.2个百分点。, 企业景气指数大幅回升 二季度苏州市企业景气指数为135.95，比上季度上升24.4点。工业、交通运输、仓储和邮政业、房地产业以及社会服务业的景气指数有所上升。生产总量景气指数从不景气区间跃升至中度景气区间，盈利变化、固定资产投资和产品订货景气指数升幅较大。流动资金、劳动力需求和企业融资等指标的景气指数小幅上升。二季度企业家信心指数大幅
11、提升，比上季度上升31.6，达118.99，从不景气区间升至景气区间的高位。 民生保障日益改善 上半年市区居民人均可支配收入13621元，增长10.9%，比一季度提高0.2个百分点。物价水平保持稳定。上半年市区居民消费价格总水平同比下降0.8%，其中6月份同比下降1.1%，环比上升0.2%。劳动就业保持稳定。6月末全市城镇登记失业率为3.01%，比一季度下降0.07个百分点。,1.2政策环境分析,区域经济发展小结,苏州土地市场情况分析,2,2.1 供应分析2.2 成交分析,08年1-11月土地供应总面积为820.79万，供应宗数为244宗，土地供应量集中于1月和10月，其中住宅面积集中于10月
12、份，3-8月土地供应主要集中于园区。,2.1供应分析,供应总体分析,2008年各类型土地类型的比重，其中工业用地成为08年的主角，超过五成，达到了58.4%；其次为住宅用地，占总供应的1/5强，为21.4%；商业、其他用地，其比重分别为10%、9%；2008年纯办公用地供应量极少，仅为四幅，所占总量的比重仅为 1%。,08年1-11月最大一次放量是在所谓“金九银十”房地产旺季的十月，供应面积达到了130万 ，地块则多达31幅。其次为2008年1月份，供应面积为60.44万，地块数为11幅。其他月份则是呈现出波浪式起伏分布，供应总量有限，市场活跃度较低。,经营性土地供应分析,2008年经营性土地
13、供应主要集中在工业园区和相城区，两个区供应的面积占供应总量的近65%。其次，为新区和吴中区，所占比重分别为16.2%和14.7%。古城区由于开发已成熟，土地稀缺，导致土地供应非常有限，仅占土地供应总量的4.3%。,08年1-11月份成交集中于1月、10月，成交面积分别为60.44万、94.06万；3-8月土地成交量相对较少，分别为18.92万、17.57万、1.54万、27.47万、40.43万、24.69万；2月、9月份、11月无土地成交。,2.2成交分析,成交量分析,08年1-11月土地成交，受商品住宅类成交持续低迷的影响，住宅类土地成交有限，工业用地成为成交主体，工业成交面积390.69
14、万，占总成交量的56.3%，而住宅类土地成交仅在成交总面积的20.6%，成交面积仅为142.93万。其次为商业成交面积为，占总成交量的77.61万。,成交类型分析,工业用地成为2008年土地拍卖中流拍地块比例最多的类型，达到65.8%。住宅、商业和公建配套用地占的比例相同，都为10.5%。剩下2.6%的比例为办公用地。本年的流标总地块数为38幅，占总出让地块数244幅的比例为15.57%，这个数值放映了土地市场的基本情况：开发商缺乏热情，土地拍卖遇冷。,流标分析,08年的土地拍卖成交溢价的地块仅分布在吴中区和新区。其中吴中溢价土地幅数为13幅，新区为6幅，其占总的比例分别为68.4%和31.2
15、%。吴中区成为本年溢价成交土地最集中的区域。 从溢价幅度看，除了吴中区的编号为苏吴国土2007-G-107号地块溢价率为12.80%和新区的编号为苏新国土2008-G-37号地块溢价率为300%之外，其他17块土地的溢价率均为25%。,拍卖溢价分析,08年1-11月土地成交集中于为工业园区和新区，成交量占总成交的比例为46.2%和19.1%，由于苏州“东进”规划的实施及园区特殊的地位，园区土地市场始终处于苏州土地市场的领跑地位。新区经济前几年的开发，CBD区域已基本成熟，但由于08年在售商品房非常有限，市场上对商品房有一定的需求，导致1-11月土地成交量增多。,成交比例分析,不同物业类型土地成
16、交价格落差较大，办公、商业、住宅、工业、公建配套和其他成交价格分别为440.43 万元/亩、195.11 万元/亩、95.36 万元/亩、24.8 万元/亩、73.89 万元/亩和23.28 万元/亩。 与每亩地价不同，住宅类的楼板价最高，达到2727.5元/，其次是公建配套和商业，分别为2253.8元/和2164.8元/。办公类楼板价紧随其后，达到了1473元/ 。工业由于土地面积较大，楼板价数值较小，仅为429.8元/。而未定性的其它类土地楼板均价则超过工业，为634.5元/。,楼板价分析,土地市场小结,苏州住宅市场总体情况分析,3,3.1 供求分析3.2 供应分析3.3成交分析3.4均价分析,
