《阳江市上东新城项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《阳江市上东新城项目可行性研究报告（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、阳江市上东新城项目可行性研究报告第一部分 城市概况2一、基本情况2二、经济环境8第二部分 城市规划8一、城市发展规划8二、产业发展规划10第三部分 城市房地产市场分析10一、城市影响力分析10二、房地产市场发展阶段分析13三、房地产市场发展潜力分析15四、房地产市场发展趋势分析18五、房地产市场发展风险分析24第四部分 项目环境调研分析27一、项目概况27二、项目周边环境28三、项目交通条件30四、周边配套调研31第五部分 房地产项目调研32一、周边主要楼盘分布32二、购房者来源分析32三、周边主要项目调研33四、重点个案分析34第六部分 本项目定位探讨36一、项目属性36二、项目定位探讨37
2、第七部分 房地产市场调研总结38一、SWOT分析38二、调研总结39第八部分 投资收益分析39第一部分 城市概况一、 基本情况（一） 城市概况项 目阳江市概况地理位置阳江，位于广东省西南沿海，地处广州与湛江之间，因漠阳江流经境内而得名。 陆路距广州247公里，距深圳350公里，距湛江230公里，距珠海160公里。水路距香港143海里，距澳门129海里。面积人口阳江市总面积7813.4平方公里，其中丘陵面积占陆地总面积的26.03%，山地面积占42.73%，平原面积占22.17%。主城区江城区面积453平方米。第六次全国人口普查数据显示：阳江市常住人口242.18万人，较2000年217万增长1
3、1.58%，年平均增长率1.1%。江城区67.69万人，阳西县45.26万人，阳东县44.28万人，阳春市84.95万人。行政区域阳江是1988年2月经国务院批准设立的地级市，现辖阳春市（县级市）、阳东县、阳西县、江城区。交通状况公路：阳江已建成沈海、广湛高速公路。阳江港至云浮高速公路正在加快建设，将与在建的广州至广西梧州高速公路相连。2010年动工的广东西部沿海高速铁路，成为联结大珠三角、大西南的重要交通走廊。港珠澳大桥的影响：已动工兴建的港珠澳大桥将使阳江至香港的陆路距离由原来的385公里缩短至231公里。港口：阳江港是国家一类口岸，已建成6个万吨级以上码头，5万吨级码头2个，10万吨级货
4、轮可以进出，并已开通了直达深圳、香港的集装箱定期航班，阳江港西岸可建20-30万吨级的多级别、多功能深水泊位，适宜发展临港工业和现代物流业。城市产业工业体系：阳江初步形成了以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工等支柱行业为主的工业体系。广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。阳江核电站：中国广东核电集团继大亚湾核电基地后在广东建设的第二个大型核电基地。 项目规划建设 6 台百万千瓦级或更大容量的核电机组，分两到三期建设，首期建设两台。主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发
5、展提供充裕的能源保障。 （二） 商圈分析人民广场商圈大润发商圈中心广场商圈阳江市大型购物中心只有大润发一家，2010年开业，大润发位置较偏僻，但体量大，停车位充足，建有停车楼，停车便利，开业后对阳江市原有百货冲击很大。调研中发现，部分商场已闭门谢客或停业装修。百货商场有新一佳、乐宾、南大、建皇等、电器业态主要有苏宁、国美、美的、海尔等，同时在人民广场、中心广场周边分布着众多步行街。餐饮业态方面有肯德基、真功夫等品牌。大润发所在的名扬国际广场于2010年1月份开业，其中大润发商业中心5万平方米，另外还有2.3万平方米潮流商业街，2万平方米休闲特区。共5层楼。一、二层是世界500强大润发的物业，以
6、超市、餐饮、化妆品、儿童乐园为主；三层是中山状元坊的物业，以潮流时尚购物为主；四层是天堡的物业，主题为动漫娱乐；五层是金逸影城。百丽广场是阳江市第一个三旧改造项目，为原松园宾馆旧址，目前处于整理地块阶段，项目占地1.18万，建筑面积5.6万，未来将引入百佳购物广场。商圈代表商家照片人民广场新一佳人民广场乐宾百货人民广场新江数码广场人民广场百丽广场（在建）人民广场步行街人民广场步行街中心广场南大百货中心广场中源购物广场大润发外立面大润发外立面（三） 酒店市场凤凰城核电酒店（规划）金世纪酒店（规划）新都汇酒店（规划）国际酒店（五星在建）星级酒店（在装修）阳江市区酒店宾馆林立，沿着东风路、漠江路、西
7、平路、石湾路分布着众多酒店，多为本地私人老板开设，7天、汉庭等快捷酒店均未进驻，说明酒店市场开放程度有限。阳江的酒店中知名度最高的依次是，碧桂园凤凰城大酒店、长江国际酒店、雨田酒店、景湖大酒店。丽嘉大酒店在北片区知名度最高，早茶、婚宴火爆，几乎天天满场，住房条件一般。目前在建的高档酒店有鸳鸯湖旁边的五星国际酒店，金山路刀具城旁的星级酒店，调研中距售楼员介绍规划建设酒店的有阳光马德里旁边的新都汇酒店、金世纪项目的酒店以及核电项目的酒店。酒店名称房型与房价照片雨田酒店标准单人房：270豪华单人房：320豪华套房：450商务豪华套房：900长江国际酒店标准单人房：260商务大床房：280景湖大酒店商
8、务单人房：258豪华套房：468碧桂园凤凰城大酒店豪华套房：1700总统套房：18800丽嘉大酒店商务大床房：198豪华大床房：220海逸酒店豪华休闲房：180商务套房：288濠洋大酒店豪华单人房：188豪华双人房：228二、 经济环境（一） 近三年主要指标分析指标名称单位2008年同比增长%2009年同比增长%2010年同比增长%总人口万人236.80.5238.90.9242.181.4地区生产总值亿元498.012.5518.712.2641.817.0人均GDP元2047910.72184211.62675816.3固定资产投资总额亿元170.826.8236.738.6329.237
9、.5其中: 房地产投资总额亿元21.223.333.155.752.057.1三产比重%24:41:3522:40:3722:44:34社会消费品零售总额亿元265.619.6316.719.2374.423.0人均存款元11659.6-13398.914.915930.818.9城镇居民人均可支配收入元119337.3130759.61464414数据来源：阳江市2008至2010年统计公报从上表可以看出，阳江近三年来：1. 经济增长相对较快，经济发展势头良好，保持高达17%的增长速度；2. 固定资产投资总额增长幅度较大，房地产行业快速发展，2010年增速高达57.1%；3. 社会消费品零售
10、总额持续增长，其增长速度超过GDP的增长速度，说明消费市场规模迅速扩大，消费对于经济发展的贡献不断增大；4. 城镇居民人均可支配收入与人均存款呈增长态势，为居民消费的增长提供良好的基础。第二部分 城市规划一、 城市发展规划1. 用地发展规模：近期（至 2005 年）为42.97平方公里；远期（至 2015 年）为62.05平方公里，城市规划控制区总面积为155平方公里，不含阳江机场用地5平方公里。2. 城市性质：漠阳江流域的政治、文化、商贸中心，工商业发达、风景秀丽的山水花园城市。3. 规划结构：市区基本结构包括三个大组团：中心区、东城、西城。上东新城属于中心区。4. 主要用地安排：1) 工业
11、用地规划：共分五个工业区：城北工业区，该区禁止发展水污染工业；高科技工业区；尖山工业区，可发展水污染工业，污染物经处理后排入那龙河下游；外贸工业区； 白沙工业区；近期增加了站港工业走廊。2) 公共设施用地规划：规划将公共设施分级配置，形志市级、区级、居住区级和居住小区级：行政中心用地规划，在漠江路、东风二路、三路一带；市级商业金融中心用地规划，在漠江路、西平路两侧；西城区沿漠江西路建成商业贸易中心和高级办公区。3) 较大规划用地：随着阳江市投资环境的改善，可能出现较大规划的投资建设，较大规划用地安排可作如下选择：依托阳江港，在平岗镇、平岗农场内安排；依托沿海高速公路和内河码头，在金朗岛内安排；
12、依托中心城区，在两阳铁路以西，广湛高速路以南，沿海高速公路联络线以北的白沙镇地域安排。上东新城二、 产业发展规划2009年起，阳江陆续承接中山、佛山禅城、东莞长安、广州等4个被认定的省级产业转移工业园。阳江产业转移工业园总规划面积292.9平方公里。产业园区未来规划就业人口130万人，预计2020年产业园实现GDP：1000亿元。第三部分 城市房地产市场分析一、 城市影响力分析（一） 主要综合指标分析1. 所在都市圈架构和排名阳江市位于珠三角都市圈，2010年广东省GDP以45472亿元位于中国各省市之首，江苏省40903亿元第二，山东省第三，浙江省第四。GDP总量排名省份GDP亿元常住人口（
13、亿）人均GDP（元）1广东45472.830.9746990.632江苏40903.340.7952106.173山东39416.200.9541710.264浙江27226.750.5252058.805河南22942.680.9623898.636河北20197.090.7228247.687辽宁18278.290.4442019.068四川16898.590.8320408.939上海16872.420.2180344.8610湖南15902.120.6923046.5511湖北15806.090.5926609.5812福建14357.120.3837981.8013北京13777.940.1876544.1114安徽12263.360.6219684.3715内蒙11655.000.2447766.392. 阳江与江门及粤西城市主要指标对比城市GDP(亿元）排名常住人口（万人）排名人均GDP （元/人）排名固定资产投资总额（亿元）排名房地产投资总额（亿元）排名人均储蓄（元/年）排名人均消费（元/年）排名人均可支配收入（元/年）排名江门1550 1 420 3
