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1、地产开发中的容积率使用简介,一、开发企业对容积率的理解,R=总建筑面积/总用地面积,简化,地块特征：地块小、路网密度高、绿化少、建筑密度高,二、常见业态与对应容积率, 酒店、高层公寓 3.5 7.0 2.0 3.0 MOCO（如右图）,地块特征：前三者地块尺寸中等，绿化率较好，由几个或几十个单元构成，有小区内环境， 密度中等；区域型商业商务中心地块小，路网密度高，绿化少，建筑密度高。,二、常见业态与对应容积率, 小高层住区（1118层） 2.0 2.5 1.5 2.0 上海愉景华庭（如中图）, 多层住区（59层） 1.0 2.0 0.8 1.5 弗莱明戈（如右图）, 区域商业商务中心 5.0
2、8.0 3.0 7.0 MOCO,二、常见业态与对应容积率, 多层住区 1.0 2.0 0.8 1.5 弗莱明戈（如图）,大地库联排 0.8 1.0 万科悦府（如图） 低 层 0.05 0.8 住 区,小地库联排 0.7 0.8 龙湖东桥郡（如图）,地面车位联排 0.6 0.7 龙湖蓝湖西岸五组团（如图）,地面车位类独栋 0.4 0.6 龙湖悠山庭院（如图）,地面车位独栋 0.2 0.4 龙湖蓝湖西岸（如图）, 郊区商业商务中心 1.5 2.0,三、开发商为什么喜爱不平衡使用容积率,对于容积率在1.0 4.0之间的大块土地，如在限高、密度上有条件，开发企业一般会根据市场需求寻找一种销售总货值最
3、大的产品组合方式。,三、开发商为什么喜爱不平衡使用容积率,VS,水晶郦城（容积率 2.0） 枫林秀水（容积率 2.0）,三、开发商为什么喜爱不平衡使用容积率,容积率：2.0 用地面积：10万 地上可建：20万,10万用地 R=2.0 低密度高层住区,20万高层住区 单价1万/ 总货值：20亿,5万联排 单价2万/ 货值：10亿 1.5万高层 单价1万/ 货值：15亿 - 总货值：25亿,当别墅售价远高于洋房和高层时，更节地的别墅+高层方案，会成为选择,三、开发商为什么喜爱不平衡使用容积率,当别墅售价和洋房接近时，更高容积率的洋房方案会成为选择,四、企业偏好什么样的土地,1、地上计容指定严格的“体积率”概念，防止偷跑、不公 平竞争的现象，避免扰乱市场，进而加重城市负担； 2、全掩埋的地下住宅，地下设施不计容； 3、半掩埋的住宅根据通风、采光等宜居指标，采光部分按 一定进深计容，明确计算细则； 4、半掩埋的商业，露出部分按一定进深计容，明确细则； 5、车库因地形原因，或多或少有露出，是否可不计容。停 车楼或商业屋顶停车是否可给与一些计容折扣。,五、一些期望,谢谢!,返回,返回,返回,返回,返回,返回,返回,
