物业服务企业与业主委员会

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1、第2编 社区管理的主体 第3章 物业服务企业与业主委员会,物业服务企业是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人,物业服务企业,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,业主委员会,预习案例,业主委员会为什么炒不掉物业公司？,重点问题,3.1. 物业服务企业,物业（Real Property）,已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地,3.1.1 物业服务企业的概念,物业管理 （Real Property Management）,由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的方式

2、进行管理，同时对房屋周围区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合服务的过程,3.1 物业服务企业,（1）物业服务企业是独立的企业法人,物业 服务企业,（2）物业服务企业属于服务性企业,（3）物业服务企业是承担某些行政管理职能的特殊服务性行业,3.1.1 物业服务企业的概念,物业服务企业： 具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人,3.1 物业服务企业,1）妥善管理和维护业主的物业财产，使其始终保持良好的状态，并得以保值、增值，延长其使用寿命,公司 基本目标,3.1.1 物业服务企业的概念,2）以较少的投入为业主和

3、租户提供满意的服务，使用户和居民在安全、文明、舒适、快乐与健康的环境中工作和生活,公司 基本目标,3）积极开展各种有益的物业经营与有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强自身的竞争实力,公司 基本目标,3.1 物业服务企业,3.1.2 物业服务企业的权利与义务,3.1 物业服务企业,3.1.2 物业服务企业的权利与义务,义务,（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导,（2）接受管委会和住宅小区居民的监督,（3）重大的管理措施应交管委会审议，并经管委会认可,（1）履行物业管理合同，依法经营,3.1 物业服务企业,3.1.3 物业服务企业的服务项目,

4、1、管理方面：,2、服务方面： 接受业主的委托而提供的特约服务、与社区联合举办的便民利民服务、一般性的中介服务等。,3.1 物业服务企业,总经理室,产 业 部,办公室,财务部,管理部,服务部,工程部,公关部,发展部,下属企业,各管理处,3.1.4物业服务企业的组织机构,3.1 物业服务企业,（3） 全面提高物业管理人员的素质,（4） 加强基础 管理工作,（1） 制定长远的发展规划,（2） 教育职工要有竞争意识,加强外部建设：搞好物业服务企业的公共关系,加强 内部建设,3.1.5 物业服务企业的建设,3.2 业主委员会,3.2.1 业主委员会的性质和地位,业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，

5、实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,业主委员会 的性质,业主委员会 的地位,通过业主委员会而实现业主自治是社会民主管理的基础,业主是指物业的所有者,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,3.2 业主委员会,1业主委员会的产生,业主委员会的组织机构在设置时，应注意若干问题,2业主委员会的组织,3.2.2 业主委员会的机构设置,一个物业管理区域只设一个业主委员会 首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业服务企业、业主代表组成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或业主代表大会选举产生 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物业

6、所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,3.2 业主委员会,业主委员会委员的任期,业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任,3.2.3 业主委员会委员,业主委员会委员的产生,业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的业权份额的多少,业主委员会委员 的任职资格,品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人,3.2 业主委员会,3.2.3 业主委员会委员,3.2 业主委员会,3.2.4 业主委员会的权利和义务,业主委员会的权利 （1）召集和主持业主大会（业主代表大会） （2）提出修订业主公约、业主委员会章程的议案 （3）选聘或解聘物业

7、管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同 （4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算 （6）监督检查物业管理企业的物业管理工作 （7）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用 （8）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利,3.2 业主委员会,3.2.4 业主委员会的权利和义务,业主委员会的义务 （1）筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作 （2）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督 （3）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使

8、用人开展多种形式的宣传教育 （4）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标 （5）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷 （6）建立本会档案制度 （7）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查 （8）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。,3.2 业主委员会,3.2.5 业主委员会的章程和日常工作,3.2 业主委员会,3.2.5 业主委员会的章程和日常工作,3.2 业主委员会,3.2.6 业主委员会的自身建设,3.3 物业服务企业 与业主委员会的关系及其他,3.3.

9、1 物业服务企业和业主委员会的关系,二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，共同管理一定范围内的物业。 所不同的是，物业服务企业受业主委员会的委托来管理业主的物业，而业主委员会代表业主的利益来管理物业,1法律上的平等关系,2经济上的交换关系,3工作上的合作关系,物业服务企业同业主委员会的关系在完全市场条件下和非完全市场条件下有所不同,3.3 物业服务企业 与业主委员会的关系及其他,3.3.2 物业服务企业与居民委员会的关系,少数物业服务企业拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会,两者 的矛盾,某些物业服务企业对居委会的正常工作不予配合,两者 的矛盾,居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调,

10、两者 的矛盾,3.3 物业服务企业 与业主委员会的关系及其他,解决居委会与物业服务企业的矛盾，理顺之间关系，需要形成如下几点基本共识： 在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织。 居民委员会和物业管理机构具有共同的工作目标。 居民委员会与物业管理机构各有所长，可以“互补”。 尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业服务企业之间的关系提供法律依据。,3.3.2 物业服务企业与居民委员会的关系,3.3 物业服务企业 与业主委员会的关系及其他,3.3.3 物业服务企业同政府有关部门的关系,物业服务企业同许多政府部门都有着业务关系，这些部门包括房地产行政主管部门，以及市政、绿化、卫生、交通、治安、

11、供水、供气、供热等政府部门,此外，物业服务企业作为企业法人，在经济活动中还应接受财政、税务、工商、价格等行政管理部门的监督、指导和管理,3.3 物业服务企业 与业主委员会的关系及其他,物业服务企业和房地产开发公司应该是两个相对独立的企业法人,房地产开发公司在进行小区建设和经营的全过程中都应该考虑到物业管理的需要，并要求物业服务企业介入,房地产开发公司在设计、施工、售房三个环节上应为物业服务企业做好前期准备工作,房地产开发公司依赖物业服务企业代为物业管理，而物业服务企业依靠房地产开发公司为其提供必备的物业经营管理条件,3.3.4 物业服务企业同房地产开发商的关系,阅读材料,一、 “业主被打事件”批量产出,二、业主们畏惧什么,三、留在文件里的权利,业主委员会尴尬求生,四、谁来圆业主 的维权之“梦”,关键术语,物业 物业管理 物业服务企业,业主 业主委员会 业主委员会委员,业主委员会章程,复习思考题,1什么是物业管理？什么是物业服务企业？,2物业服务企业的服务项目有哪些？,3业主委员会是什么性质的组织？,4如何加强业主委员会的自身建设？,5物业服务企业和业主委员会的关系应该是怎样的？,