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1、XX地产集团银行信贷融资管理办法第一章 总 则第一条 为进一步规范和强化集团的银行信贷融资管理，提高融资工作质量和效率，特制定本办法。第二条 信贷融资管理的内容主要包括：融资计划、融资的准备、融资申请资料的报送、跟踪与完善、放款条件的落实和借款的取得、贷后管理工作、抵押、担保及涂销工作。第二章融资计划第三条 年度融资计划。各地区公司每年1月制定当年融资计划并上报至资金中心，经资金中心审核后，报送分管副总裁和董事局分管领导审批，由管理中心下发当年集团全年融资计划，具体时间根据集团年终工作会议的时间确定；7月份根据实际执行情况在请示董事局分管领导同意后对下半年计划进行调整。 第四条 融资节点计划。
2、各地区公司每月最后一个工作日前给集团资金中心提交下月的融资节点计划，经资金中心审核后，报送分管副总裁和董事局分管领导审批，由管理中心每月5日前下发当月的融资节点计划。各地区公司每月最后一个工作日前给集团资金中心提交当月的融资节点计划总结，资金中心审核后，将考核结果报送管理中心。第五条 各地区公司每周最后一个工作日需提交本周融资工作计划的执行情况和下周的融资工作计划，重要事项需及时电话汇报。第三章融资的准备第六条 各地区公司需深入了解各家银行房地产开发贷款的信贷政策、审批权限和贷款规模，根据集团公司制定的融资计划，结合本地区的项目进度，与各家银行进行开发贷款的初步洽谈，对各家银行进行比较和筛选，
3、初步确定1-2家开发贷款的主办银行。第七条 在取得开发项目的国土证后，各地区公司开始与开发贷款的主办银行进行协商，初步确定贷款的利率、期限、抵押、担保方式等条件。为降低融资成本，应努力做到借款金额、期限、利率、抵押和担保方式的最优化和合理化。第八条 融资需要准备的资料主要包括：借款公司和担保公司的基本资料、房地产开发项目资料、借款申请报告（参考模版见附件1）、项目可行性研究报告（参考模版见附件2）、财务报表的纸质版和电子版以及银行要求的其它资料。第四章融资申请资料的报送、跟踪与完善第九条 在满足贷款报送条件后，各地区公司需准确、及时地向银行提供贷款审批所需的资料，不得拖延。第十条 各地区公司需
4、根据年度融资计划制定详细的项目融资方案，并填制XX地产集团项目融资方案审批表（见附件3），经资金中心审核后，报董事局分管领导审批。融资方案应包括以下内容：拟报送的银行、利率、期限、抵押担保方式、财务顾问费（或银行要求的其他费用）情况、自有资金投入情况、四证取得情况、工程进度情况、银行上会需达到的条件、是否需要总行调整授信等。第十一条 在达到贷款报送条件的2个工作日内，各地区公司需将经过集团审批的融资资料报送主办行（贷款审批过程中需补充的资料也需经过集团的审批）。在向银行报送融资资料前需填制融资工作报送资料审批表（见附件4）和对外报送财务资料审批表（见附件5），经资金中心和相关部门审核后，报董事
5、局分管领导审批。第十二条 集团审批同意后，各地区公司需按照银行的报送要求，将装订整齐的融资申请资料报送主办银行。第十三条 各地区公司需协助主办行在收到融资资料后的5个工作日内将贷款资料报送上级行。融资申请资料报送完毕后，需做好跟踪服务，积极配合银行做好以下的贷前调查及审批工作：银行贷前调查的准备工作；陪同银行信贷调查人员对借款项目进行实地考察；根据银行反馈的意见和信息，及时补充和完善相关资料。第十四条 主办行将资料报送上级行后，各地区公司需配合主办行密切跟进审批的进度，及时补充和完善相关资料，争取使审批流程中的各环节（不含总行）在5个工作日内完成（如前台部门在5个工作日内完成审批报后台审批，后
6、台部门在5个工作日内完成审批准备上会）。不需总行审批的，上会后5个工作日内下发批复，如需总行报备或审批的，上会后3个工作日内报送总行。第五章 放款条件的落实和借款的取得第十五条 开发贷款经银行审批通过后，各地区公司需全力做好借款发放的准备工作。如果银行的审批通知书中附带有我公司必须落实的放款条件，必须逐条进行落实。第十六条 上会通过后的2个工作日内，各地区公司需完成抵押物评估。需选择资质好、效率高、收费低的评估公司（银行一般要求在其指定的范围内选择评估公司）；陪同评估人员对抵押物进行现场勘察；与评估人员进行充分的沟通，确定合理的评估价值和评估费用；在最短的时间内取得符合要求的评估报告。第十七条
7、 批复下发后2个工作日内，各地区公司需与银行签订借款合同、保证合同、抵押合同、借款借据，并签署相关董事会（股东会）决议；对银行要求办理公证的法律文件办理公证。第十八条 各地区公司需尽快办理抵押登记手续，抵押出案后的2个工作日内放款。第十九条 各地区公司需配合银行做好放款工作，保证将借款顺利划转到公司的相关账户。借款到账后需及时上报资金中心。第二十条 借款到账后，各地区公司需按照借款合同约定的用途使用借款，接受银行的监督。需使用借款时，2个工作日内完成用款资料的报送、审批及用款。第六章 贷后管理工作第二十一条 各地区公司需及时填制借款及抵押物明细表（见附件6），并于每月末向集团资金中心提交该表格
8、。若有借款及借款抵押物的补充、变更、置换等变动情况发生，需即时更新借款及抵押物明细表，并于当日上报集团资金中心。第二十二条 各地区公司负责将下个月到期的借款列入月度资金支付计划，并于借款到期前一个月将下月将到期的借款集中填制申请使用资金审批表（见附件7），经有审批权限的领导审批后报财务中心，由财务部门负责将款项汇至银行指定的账户，用支票还款或由银行直接从账户划扣。借款到期前一个月（超过5,000万的借款需提前2到3个月）将还款的相关手续审批完成，并积极筹措资金，保证按时还款。第二十三条 各地区公司负责将下个月到期的借款利息列入月度资金支付计划，并于每月20日前，将当月应付利息额经有审批权限的领
9、导审批后报财务中心，由财务部门负责将款项汇至银行指定的账户，由银行直接从账户划扣。第二十四条 报送银行要求的相关报表和项目情况的要求：每月报送借款公司及担保公司上月月度财务报表，每年年初报送上年财务审计报告；定期报送项目的工程进度表、监理月报表；定期提供相关销售数据；根据银行贷后检查的需要，及时提供其他的相关资料。第二十五条 借款本息结清后需将已结清的借款档案（含纸质版和电子版）进行整理和归档，妥善保管，以备查阅和总结。第二十六条 根据人民银行要求，每年按时办理贷款卡的年检和变更。第七章 抵押、担保及涂销工作第二十七条 因融资需要办理抵押及担保时，各地区公司需填制抵押及担保业务审批表（见附件8
10、）。抵押、担保及涂销工作的审批流程按XX地产集团地区公司管理办法执行。第二十八条 各地区公司需维护好与各抵押办理机关的关系，使各项抵押、涂销业务及时送案、及时出案。各项审批手续和资料齐全时，抵押、涂销业务1个工作日内送案；土地抵押7个工作日内出案，涂销3个工作日内出案；在建工程抵押7个工作日出案，涂销3个工作日内出案；房产证抵押5个工作日内出案，涂销1个工作日内出案；权属（已确权未办理房产证）抵押30个工作日出案，涂销3个工作日内出案。随时掌握可抵押 (包括已抵押和未抵押) 资产的状况和价值，优化抵押资产的结构（如用不发售物业置换在发售物业等），使可抵押资产发挥最大效能。第八章 附则第二十九条
11、 其他债务性融资工作的管理参照本办法执行。第三十条 集团本部和广东公司的融资和贷后管理工作由资金中心负责实施，相关报送业务经资金中心审核后，报董事局分管领导审批。第三十一条 本办法由XX地产集团有限公司资金中心负责解释。附件1：借款申请报告参考模版附件2：可行性研究报告参考模版附件3：项目融资方案审批表附件4：融资工作报送资料审批表附件5：对外报送财务资料审批表附件6：借款及抵押物明细表附件7：申请使用资金审批表附件8：抵押及担保业务审批表附件2项目可行性研究报告模板第一章 总论1.1 项目概况包括：项目名称、建设地点、用地面积（包括总用地面积及本期项目用地面积）、建设规摸（包括规划建筑面积及
12、本期项目建筑面积）、项目进展情况等。1.2 项目建设单位简介简单介绍项目建设单位和集团情况。1.3 可行性研究报告编制依据1.4 项目主要技术经济指标用附表列明技术经济指标，包括本期技术指标：用地面积、建筑面积、可销售面积、容积率、绿化率；本期经济指标：总投资（项目资本金、银行借款、预售收入）、销售收入、利润总额、净利润、财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期、投资利润率、投资净利润率、销售净利润率等。第二章 房地产市场分析2.1 我国房地产行业发展形势分析2.2 区域房地产发展形势分析所在城市或项目辐射区域现状及发展趋势。结合所在城市和区域的城市发展规划进行说明。2.3市场分析结论第三章 项
13、目建设地址及环境3.1 项目地址主要介绍项目所在区域位置及交通便捷度。附“项目区域位置图”。3.2 地块概况包括用地现状、土地性质等。3.3 环境分析包括自然环境、社会环境等。第四章 项目定位4.1项目总体定位包括市场定位、产品定位及价格定位。4.2目标客户群定位分析4.3竞争分析（SWOT分析）4.4项目周边或区域内同类型房地产项目比较分析4.5本项目销售价格预测第五章 项目建设方案5.1 项目总体规划介绍项目的总体规划，包括建设规模、建设内容、容积率、绿化率等。附总平面布局图和项目鸟瞰图。5.2 规划设计理念5.3 建筑设计包括平面功能设计、造型风格设计等。5.4项目建设内容包括住宅建设内
14、容、商业配套建设内容、公建配套建设内容等。5.5 园林绿化第六章 项目实施进度包括筹建期、工程期及销售期。附“项目实施进度计划表”。第七章 投资估算及资金来源7.1 投资估算范围7.2 投资估算依据7.3 投资估算包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。附：“项目总投资估算表”、“各项政府收费明细表”、“投资分类占比表”及“投资分类占比示意图”。7.4 资金来源与运用附：“资金来源占比表”、“资金来源与运用表”。第八章 财务评价8.1财务评价编制说明包括财务评价依据、财务评价基础数据与参数。8.2 销售收入估算附“销售收入估算表”、“经营收入、销售税金及附加估算表”。8.3 成本费用估算附“总成本费用表”。8.4 盈利能力分析附“项目损益表”及“全部投资现金流量表”。8.5 借款偿还能力分析附“项目借款偿还期计算表”。8.6 财务评价结论包括：财务内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资净利润率、销售净利润率、借款偿还期等。第九章 不确定性分析9.1 盈亏平衡分析9.2 敏感性分析附：“敏感性分析表”及“单因素变化敏感性分析图”。第十章 结论及建议10.1 结论10.2 建议
