房地产企业金融战略博商

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1、房地产企业金融战略,温馨提示： 扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。,政治和法律环境： 房地产调控 货币政策 土地政策 一般法律的约束 房地产行业法律法规,技术环境： 科技进步对房地产业的 贡献度要求日益提高 先进环保技术要求推广 住宅部品的品种、质量、 生产规模要求提高,经济环境： 整体经济快速发展 区域经济发展水平 城市化、消费、投资 城市的GDP增长率,社会和文化环境： 城市化的推进 人口结构的变化 注重“家”的文化传统 住宅的小型化 从“房子”到“生活” 的转变,一般宏观环境 （房地产）,房地产 企业,国民经济快速增长 经济增长周期 “逢八衰退、逢二

2、增长”的规律,第一个周期：19781988年，该周期的谷底是1982年，之后呈现反弹趋势，总体呈现斜三角W型； 第二个周期：19891996年，1989年经济探底，然后迅速回升，之后呈现稳步增长的趋势； 第三个周期：19982007年，起点是亚洲金融危机，由于大规模的经济刺激政策，该周期的起伏波动 平缓，到2002年出现趋势不明显的探底，之后有开始出现缓慢反弹，稳步增长； 第四周期：预测为20082017年，起点同样是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据上一周 期的特点，中国经济将呈现20082012年缓慢探底，20122017年稳步反弹的过程，整体经济保持 平均8%的增速。,经济环境,

3、固定资产投资大幅增加 内需不足，经济刺激政策集中于投资领域,全社会固定资产投资总规模大幅上升，占GDP的比重24%增长到67%； 房地产投资在固定投资中的比例居高不下，近20年来保持着平均16%的比例；,经济环境,居民收入水平和消费能力不断提高 消费水平当前消费、储蓄潜在消费能力,在岗职工平均工资从1990年的2140元激增到2009年的32736元，同时，消费水平也提高了近10倍； 储蓄存款总额从7119亿增长到260771亿，涨幅为3600%，居民储蓄的重要动机之一为耐用品储蓄购买。,经济环境,城市化和城市圈 城市化引发人口迁移，影响区域房地产需求,城市化规律： 城市化率沿“S”型曲线变动

4、，当城市人口超 过30%，城市化进入加速期，直到城市人口超过 70%； 人口流动方向分为四个阶段，从农村进入 城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区 （大城市郊区化）、进入郊区（郊区城市化， 形成“大都市圈”）。 房价规律： 初期大城市房价和全国涨幅基本持平； 中期大城市房价便会显著高于全国水平； 后期大城市郊区的房价高于全国水平。,经济环境,我国城市化率已经达到49.68%（2011年），进入加速城市化的进程； 我国大城市区位的选择集中于上海、京津和广深三大地区，并形成大型经济圈，人口的流入速度 加快，会进一步推动房地产市场的发展和房价的高启。,人口结构面临拐点： 劳动人口比下降，抚养比上

5、升, 人口结构的变化，对经济和社会发展将产生颠覆性的影响！ 对于房地产企业来说，应深刻理解这种变化，在选择新产业 及人力资源战略等活动中充分考虑这种变化。,社会 文化 人口,货币政策与房地产市场 以信贷为渠道，分别调控供给与需求,分为两类： 1、作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款 利率等政策措施。 2、作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例、贷款期限和按揭贷款利率等。 两种渠道： 1、利率变动影响资金成本，直接影响房地产市场。 2、货币政策影响银行房贷规模和动机，间接作用于房地产供需双方。,政策 法律,土地市场交易和开发形势,1

6、997-2009年房地产企业年度购置和完成开发土地面积,从1997年以来，我国土地市场交易活跃，1997年-2004年，我国房地产企业年度购置土地面积稳步上涨，2004年之后基本保持稳定。但是，在另一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。,房价增长率和地价增长率比较,2001-2009年我国房价和地价增长率比较,自2003年下半年开始土地招拍制度以来，“18亿亩耕地红线”强化了土地的稀缺性，使土地供应日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使得“囤地”的现象愈演愈烈，反过来带来更高的地价，形成恶性循环。,房地产企业收

7、入情况,2000-2008年房地产企业收入情况,单位：亿元,根据中国统计局资料，2000年-2008年，全国房地产企业年度经营总收入呈现稳步的上升趋势，总收入从2000年的4515亿元增加到2008年的26698亿元，同比上涨了592%。其中商品房销售收入从2000年的3896亿元上升到2008年的24394亿元，占比总收入从86%增加到92%。,房地产企业营利情况,2000-2008年房地产企业营利情况,单位：亿元,根据中国统计局资料，2000年-2008年，全国房地产企业年度营业利润呈现上升趋势明显，从2000年的73亿增长到2008年的3432亿元，同比增加了468%。与之同时，房地产企

8、业经营效果也在改善，营业利润率从2000年的1.6%，迅速提升到2008年的12.86%。,4,房地产行业集中度分析,集中度曲线不同状态所蕴含的策略导向,市场演进的三个阶段,内部资源能力分析,内部资源能力分析是企业依托自己的核心业务，分析现有的资源、确定拥有的能力，通过资源和能力进行延伸，发展具有差异化竞争的业务，实现各业务板块对资源和能力的共享，分担成本费用，分散风险，增强企业整体竞争优势。,工程建设,市场营销,房地产资产管理和运行,房地产企业内部价值链,投资机会寻找与筛选,土地获取和利用规划,投融资方案及优化,可行性研究,规划和建筑设计,项目策划,根据价值网络的分析，房地产价值于这些企业和

9、行业的价值创造，形成了一系列价值交换、价值传递和价值创造的关系，建立了内部价值链、企业价值链、产业价值链和地区(区域)价值链之间互相交融、不断分化和整合的价值网络。内部价值链，是价值创造的主要和主导网络。,波士顿矩阵,明星业务汽车& 水务,问题 业务 房地产,现金牛业务 准金融,瘦狗 业务,增长率,市场占有率,1,用户价值性 用户对住房的适用性、安全性、卫生性和经济性要求的前提下,产品在房型、环境、配套设施等方面具有超前性和性价比优势,产品价值具有一定的增值空间,3,延展性 拥有强大的核心竞争力,就意味着企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上有了选择权,2,独特性 房地产开发企业要培育属于自

10、己的难以模仿的资源与能力,如资本运营、土地储备、地段、资源整合等方面的独特优势,要有现金流充裕的产业做匹配 李嘉诚长江集团主业为房地产开发与投资，业务涵盖范围还包括、房地产代理及管理、港口及相关服务、电讯、酒店、零售、能源、基建、财务及投资、电子商贸、建材、媒体及生命科技等,房地产业发展方向,以盈余资金增加持有型物业，不要以本金部分持有，防止资金链危机,地产开发方向之一持有型地产,持有型地产,持有型地产优点,轨道地产、山水地产、绿色地产结合,新经济与房地产业相融合,低能照明 利用太阳能 区域储能,可回收和可再生环保材料 低能耗的材料 兼容性好的材料,智能楼宇,A,基于前期财务报表的分析 现有财

11、务能力 现有金融战略,B,C,D,资金缺口分析 当前及今后资金缺口及其原因,融资模式的选择,最终的金融战略,房地产企业属于资金密集型，融资重点为优质资产和大型项目的融资，确保企业资金顺畅。 可以采用的融资方式，除了传统的银行借款、IPO等，还主要可以采用：PE、REITs、买壳上市等。不过在具体运用时需要考虑各种融资方式的正面和负面影响。,定向募集,Pre-IPO,原始发行IPO,追加股发行（增发或配股）,可转换债券发行,兼并收购,已渡过初创期 产品和服务已被市场初步认可 为更快的发展积蓄能量,营业额初具规模 距 IPO 1年左右 在高速发展阶段的后半部分,营业额规模已达上市要求 市场份额进入

12、稳定阶段,公司已完成股票初始发行 发行后业绩和股票走势良好,公司收入进入稳定发展期 已完成初股票始发行 当期财务表现良好,迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战略性调整,上市发展流程,比较项目,深交所/上交所,香港联交所,纳斯达克/ 纽交所,新加坡交易所,上市地点的选择,上市方式的选择,推荐模式：借/买壳在香港上市,稳定、长期的融资渠道 经营的安全性 可以发行股票作为支付手段进行并购 利用股票期权计划激励员工 大大增强资产流动性,股东和管理层可以通过出售股权获得巨额收益 成为公众公司，大大提高知名度 规范运作管理，完善治理结构 引进国内外战略合作伙伴，开拓市场空间，打通国际渠道

13、,负有向公众包括竞争对手进行充分信息披露的义务，包括主营业务、市场策略等方面的信息 企业重大经营决策需要履行一定的程序，可能失去部分作为民营企业所享受的经营灵活性 管理层将不可避免地失去对企业的一部分控制权 企业需要支付较高的费用 履行更多义务，承担更多责任，管理层面临更大压力,买壳上市效应,苏州吴中供水有限公司,壳公司,壳公司的母公司,置入资产,置出资产,定向增发，支付差价,所持壳公司股份,壳公司置出资产做对价支付,资产置换,定向增发,股权转让,优势,劣势,壳的干净程度高 后续筹资渠道多元化 整体成功率高，操作迅速 国际水平的监管和公司治理结构 面向全球化的金融市场和多种金融工具 上市地位这

14、一“会籍”几乎是“终身制”，极少被出牌,买壳成本高 资产注入需要更精密的设计 市盈率比A股低 与卖方谈判前必须获取国际会计师事务所对资产的审计报告、国际评估师出具的评估报告和中国律师的法律意见书。如拟注入资产未经以上步骤，卖方不会跟你动真格。尤其以地产这种在资本市场不属于具备想象空间的资产更是如此。,香港买壳优劣分析,银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。 对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。 同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。

15、,指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款.这种贷款是目前普遍采用的一种.,信用贷款 是银行根据借款人的信誉,财务状况,预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押,信用贷款,抵押贷款,保证 贷款,贴现贷款,以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款.一旦借款不能履约,担保人将承担偿还责任.,即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。,房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行12

16、1文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求， 信托是目前房地产业新兴的融资热点，并以“井喷”式速度发展。,1,2,3,4,Factor 1,Factor 2,Factor 3,Factor 4,战略投资 优势,可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。,可以帮助企业比较好 地解决员工激励问题， 建立起有利于上市的 员工激励制度。,战略投资者更加着眼于未来 市场的长期利益，而不像金 融投资者那样往往寻求短期 的投资回报。,战略投资者所具有 的市场视野、 产业运作经验和战略 资源可以帮助企业更 快地成长和成熟起来