《旅游地产策划体系》ppt课件

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1、旅游地产策划体系,总 论,度假区市场分析,可行性分析和投资,土地使用规划,项目设计,经营与管理,实例分析,旅游地产的市场潜力： 从市场需求来说，旅游地产实际上巧妙的实现了人们旅行生活中行与居的结合，也在某种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重追求，所以具有充分的市场潜力。,开发理念： 充分挖掘项目自身资源（山、水） 差异化的产品 旅游带动地产,首先我们要对项目开发目标有清晰的描述： 给你惊奇的空间 让你松一口气的舒适地方 宁静的心灵之旅 休闲、轻松 健康、运动 自然、生态 体验、刺激 幽雅、宁静 先驱性、梦想、惊奇 多元化、多功能复合 ,开发者对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研

2、究论证和调整，通过全面的土地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。,旅游地产策划体系,总 论,市场来源 旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定： 摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望 满足个人兴趣的愿望 去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望 成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的各种娱乐方式和可供选择的度假场所。,旅游地产策划体系,总 论,度假区分类 1、按消费市场的远近分 名胜度假区 区域性度假区,两者的旅馆需求类型、休闲项目类型、服务模式都有很大区别。 名胜度假区的旅馆和第二寓所有较高的入住率。 两者界限并不是绝对的，可以互相转化。,旅游地产策

3、划体系,总 论,度假区分类 2、根据环境和娱乐活动内容来分 海湾度假区 湖（河）滨度假区 山地（滑雪）度假区 高尔夫度假区 网球俱乐部 马术度假社区 健身和温泉度假区 自然风景度假区国家公园、瀑布、奇石 运动探险度假区钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展 主题公园度假区历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化 寻找针对项目自身特点，有特色的旅游项目。,旅游地产策划体系,总 论,度假区分类 3、根据住宅和旅馆类型来分 度假旅馆 分时制旅馆 度假别墅（第二寓所） 多功能度假社区, 度假旅馆 度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。 住度假旅馆主要是为了放松、娱乐，而住商业旅馆是为了方便；度假旅

4、馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。 因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭，与住商业旅馆的客人相比，他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的房间，以吸引不同层次的旅客。 分时制和假日产权度假村 买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。 分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间卧室、起居室、厨房，可以被设计成各种建筑形式，有独立的高层，也有多个低层建筑的组合，与第二寓所相比，最大的市场优点是它的可支付能力，还有交换能力。 第二寓所项目开发 更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低，建筑设计不倾向采用很正规的建筑外形，住宅的形式变化多样。 于开发商而言，第二寓

5、所项目的开发，不必要后续过多的管理工作。,旅游地产策划体系,总 论, 多功能度假区 多功能度假区的优点： 它结合了前文已讨论的几种度假区形式。除了有大量的娱乐设施外，多功能度假区主要特点是能提供各种类型的房屋所有权和房屋设施的使用权。 一般来讲，多功能度假区比普通度假区规模大，娱乐设施也多得多。 一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的潜在购买者。 一个分时制单元的拥有者是潜在的公寓住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元和联排式独户住宅的拥有者。 ,“多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体要比它各部分的简单相加更有优势。”,度假旅馆,分时制单元,公寓住宅,联排式独

6、户住宅,独立住宅,上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样，一个滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势前提条件。,旅游地产策划体系,总 论,项目启动初期的关键： 交通 吸引人的入口 指引标志 景观、绿化、环境整治（蚊子、虫、水草） 公共开敞空间、聚会场所 周到的物业、服务、管理,多功能开发带来的挑战在于：这类开发区规模很大，因此，也就要求有更多的前期资本用在规划、土地购置、基础设施和主体结构的花费中。 一个解决的办法就是从一个小型的多用途度假区或单用途度假区开发着手，然后根据需求再进行扩大。（项目分期的

7、概念） 在项目的初期，怎样吸引客户，聚集人气成为整个项目的关键。,旅游地产策划体系,总 论,“不管建设用地面积的大小，一个度假区开发的第一步应该是建立一个吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引标志，完美的景观，有一个或更多的聚会地点，能为新居民和作短暂停留的有客提供一个相互熟悉的环境，生活在一个社区中，友好和有趣的邻居及周到的物业管理对购置产业者来说有着很强的吸引力。开发商在花费大量资金建一个新高尔夫球场和进行新项目的维护之前就必须把这些事情做好。” 查尔斯E费雷泽 海松村度假村创始人和总裁,社区50%的住宅销售都源于顾客愉悦的心情！,总 论,度假区市场分析,可行性分析和投资,土地使用规划,

8、项目设计,经营与管理,实例分析,旅游地产策划体系,度假区市场分析,20世纪80年代许多项目的成功只是凭借有巨大的市场。然而今天许多项目都不成功，市场原则已发生了很大变化，深入细致的市场研究很关键，特别是大规模的多功能度假区。 “记住，我们的业务不是必需品业务，我们的业务是奢侈品业务。我们的顾客正在有越来越多的空闲时间和多余资金，但他们也有越来越多更复杂的需求：要求房产质量更高、服务更多、更加便利。我们首先必须探知人们想要什么，继而发现我们是否能够为他们解决什么。” 詹姆斯查芬恩 一个越来越细化的市场更要求开发商要把握产品的形式。,市场分析是进行项目经济可行性研究的基础，也是成功的关键所在。除非

9、一个项目正好能满足市场某部分的需求，否则无论这个项目的具体计划是多么有吸引力，或者财务计划多么周全，开发者也不能进行运作。,度假区市场大体包括： 娱乐消费者市场 住宅市场 分时制市场 旅馆和游客市场 商业房地产市场,旅游地产策划体系,度假区市场分析,娱乐消费者市场 研究内容 家庭结构 收入 心理因素和娱乐休闲偏（见图表21） 市场分析表 （见图表22）,旅游地产策划体系,度假区市场分析,住宅市场 成功的度假区开发者都明白这个道理：即不同的动机和因素会影响购买者的决定。 强调去调查和理解市场最重要的部分买主，及怎样把买主吸引到产品中来。 住宅市场的客户：（图表23） 第二寓所投资者 分时制购买者

10、 第二寓所使用者 工作人员（周边） 退休人员 主寓所购买者,对消费者消费动机的分析 VALS价值观和生活方式方案 消费者能被三个基本定位中的一项或多项所促动：原则、地位、行动。 以原则为主的消费者通常被他们认为是好的和正确的价值观、道义、准则所左右。 以地位为主的消费者被驱使去购买那些能证明他们成功的产品和服务，特别是能够在具有同等地位的人群中的服务。 以行为为主的消费者通常被一种愿望所驱使、或者是感情、或是物质的冲动。 针对特定的消费者，开发他们需要的特定产品，以及采用特定的营销策略。,（图表2-3）希尔顿黑德岛度假区市场分析模式,旅游地产策划体系,度假区市场分析,分时制和假日产权市场 这个

11、市场过去10年间在世界范围内迅速发展，并继续扩展。 在中国，还是处于初步发展阶段，不过可以肯定将成为发展最快的一种度假形式。 分时制和假日产权市场的客户： 年长者或成年人市场 带有小孩的家庭 单身族 国际市场,旅游地产策划体系,度假区市场分析,旅馆和游客市场 市场类型的划分要根据旅行的目的、季节、停留的时间、价格、设施的种类、所要求的娱乐项目及所需的房间数量等因素。 散客旅游市场 对价格不敏感，常在旺季、周末出游，所需产品：公寓和第二寓所出租。 旅游批发市场 对价格较敏感，不选旺季出游，所需产品：旅馆。 团体旅游市场 会议业务 社团旅游 兴趣团体 商务游客市场 靠近商业活动中心，靠近机场。,研

12、究内容： 项目位置 过往游客来源和数量 有竞争力项目的地理位置、经营特点、项目安排、产品类型 未来的旅行模式、旅馆供给、需求分析 区域经济增长状况 特殊的地理条件,旅游地产策划体系,度假区市场分析,商业房地产市场 商业设施作为娱乐或度假活动的一个组成部分，其充当的角色相当重要，发展潜力也非常大。 度假区或娱乐项目附属商业部分的规模、地理位置和自然状况源于以下三个主要影响因素： 度假区的特征和经营目的 市场的规模和特征 毗邻地区设施的存在形式和可用性 商业设施常包括以下五种产品和服务： 基本的物质供应、设施 有可供选择的休闲活动、整个项目的参观活动 为游客提供在原居住地享受不到的各种服务 医疗和

13、其他专业服务或贸易服务 基本的餐馆和娱乐服务 商业设施可以由开发商以某种方式自主经营，也可以独立经营，但必须注意控制商业设施的内容、数量、规模,总 论,度假区市场分析,可行性分析和投资,土地使用规划,项目设计,经营与管理,实例分析,旅游地产策划体系,可行性分析和投资,简言之，可行性分析和计划过程的目的就是确定最合适的能获得成功的开发项目，这个分析和计划过程需考查几种不同的开发方案，以决定哪种是可行的或是最合适的。,可行性分析和投资包括： 可行性分析，讨论开发计划和许多可能的因素 项目位置选择和分析 多功能度假区的假设经济模型 度假区资产投资问题,旅游地产策划体系,可行性分析和投资,开发计划：

14、基础设施计划 娱乐项目计划 住宅和旅馆项目计划 商业设施开发计划 开发的阶段和时间计划,旅游地产策划体系,可行性分析和投资,基础设施计划 设置内容研究 交通及公共设施规划 前期投入,娱乐项目计划 要与项目的市场观念相匹配，具有一定功能、数量和质量的娱乐项目。 投入与建设周期 经营模式 总体控制 应变能力,住宅和旅馆项目计划 地块销售 产品组合 分段实施,商业设施计划 投资 经营、管理 服务,旅游地产策划体系,可行性分析和投资,开发的阶段和时间计划 阶段性和时间性是度假区开发的两个主要理论。如果在项目开发的初期就能提供适当的基础设施、娱乐设施、商业设施，则能吸引充足的客源，并因此满足了开发者不断

15、增长的需求。 平衡前期费用和收益 几种不同的前期策略： 优化已有的自然景观，依托自然景观进行寓所开发、聚集人气。 （香泉湖） 高投入营造高质量的娱乐设施、基础设施、加快销售进程。 （ 国外 ） 高尔球场、土地转让给高尔夫球场经营者，由他们建造，但注意控制标准。 （ 国外 ） 将娱乐项目向公共开放。一可以吸引潜在买主，二可以获得收益，缺点是易被理解为社区的贬值。 （华侨城） 经营控制策略和出售策略 开发者需要对娱乐设施和项目的各个部分在项目建设期内进行持续性的控制和管理。 “控制”意味着保证项目建设、经营和设施的维护与项目的整体构想和目标保持在相当水平的能力,“如果开发者一定要做大规模的项目，比

16、较合理的是将该项目分成一系列独立的小项目，各自只需要较短的时间即可完成。 成功的度假区开发者应该是那些不仅提供了基本的消费产品，而且建立一定的系统、计划和组织的人，这些系统、组织使得人们一旦购买了这种产品，那么他们的假期就变成了一次极好的经历。不管度假者是度假区的游客或第二寓所的拥有者，他们都会在管理者井井有条的安排中渡过他们的假期。 必须清楚地认识到销售过程中最重要的是度假区的质量，而不是房地产产品本身，每个居住单元都是度假区质量的体现，质量是房地产的灵魂。一套公寓的价值同整个度假区的整体质量相当，在未来市场竞争中能够获胜的就是那些认识到这一区别并努力去做好的人们。” 哈里H弗兰普顿 科罗拉多州东西部合资公司总裁 “成功的第二寓所项目应位于距主寓所三四小时的汽车路程，渐渐地第二寓所会成为主寓所的延伸。因此，成功的度假区不