《近代中国外商房地产投融资及经营模式探析_以上海_天津为例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《近代中国外商房地产投融资及经营模式探析_以上海_天津为例（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一 、近代中国外商房地产业的兴起1842 年五口通商后建立起来的租界像一块资本主义的 “飞地 ”，楔入一个封建的东方古国的土地，使引进与中国封建制度迥然不同的资本主义城市管理制度成为可能，客观上为近代中国的外商房地产投资提供了天然的土壤 。近代中国房地产业呈现出以外商为主 、华商为辅，沿海沿江开埠大城市为主 、内陆城市为辅，现代房地产交易为主 、旧式房屋买卖为辅的特点 。房地产作为一种特殊类型的商品，拿到市场上进行交换时易手的并不是土地房屋本身，而是这种财产权益的法律凭证 。1847 年，为适应租界设立的需要，这种全新的土地契证在上海诞生，这就是所谓的 “道契 ”。“道契 ”依照西方国家的立契
2、方式订立，其特点符合近代房地产业市场的要求，且受到租界特权的保护，因此成为受人高度信任的土地凭证 。当时的上海成为国内最活跃的房地产交易市场，很大程度上和 “道契 ”的出现与存在有关 。19 世纪 5060 年代的农民起义，使得祈求庇护的大批城乡居民避入租界，形成对住房的迫切需求 。这给外商制造了一个出乎意料的赚钱机会，在利润的驱使下，洋商联合起来，冲破 “华洋分居 ”的戒律，从贩卖鸦片 、棉布的贸易活动转向房地产经营 。随着华界人口大量涌入租界，房租地价开始上升，房租收益可获 30% 40%的利润，比贩运贸易周转快且稳妥 。更多老牌的洋行，都对投资房地产发生极大兴趣，大都设立地产部，兼营房地
3、产 。特别是在 1869 年苏伊士运河开通和上海同伦敦的电信交通建立后，进出口贸易额逐年增长，工业也开始发展，公共租界的人口稳定增长，这就给外商房地产开创了新的局面，使其渐渐形成一个独立的产业，并展现出了近代中国房地产业独有的特点 。二 、近代中国外商房地产业的投融资（一）外商房地产业的投资状况在近代中国房地产业发展过程中，特别是在20 世纪 2030 年代，外商的房地产投资始终占据绝对优势和垄断地位 。有学者认为，如果连同外国企业所占用的房地产计算在内，房地产投资是外国人在中国直接投资中最大的项目 。1929年，英国人估计英国在中国的地产值 7,0 万镑，连同各种建筑物值 8,90 万镑，占
4、它直接投资的 46% 。193 年，美国官方估计它在中国的教会财产和侨民财产（其中主要是房地产）值6,50 万至 7,50 万美元，占它所估计的美国直接投资的 35% 。1938 年，法国人估计法国教会和私人在中国的土地值 14 亿法郎，占法国在华直接投资的 38% 。据各种不完全资料综合估计，外国人在近代中国所占有的房地产价值（包括外国企业所占房地产），194 年，约合 2,57 万美元，1930 年增至 72,605 万美元，至 1948 年，除赵津 梁辰 南开大学经济学院近代中国外商房地产投融资及经营模式探析以上海 、天津为例202010.2 总第 350 期房地产市场China Rea
5、l Estate掉 了被收回的日 、德 、意财产，约值 114,152 万美元（战后币值），其中地产约占 4/5，房产占 1/5 。在外国人的投资中，英国人占有的土地 、房屋比例均居首位，美国和法国人占有土地的比例比较接近 。教会产业是外国人在房地产投资上的一大组成部分，美国所占半数以上的土地 、1/3 的房屋属于教会，而法国教会占有的土地占 67% 、房屋占 83% 。教会往往将大部分土地用于房地产经营 。外国人在中国的房地产投资，绝大部分集中在上海一地 。外国人估计他们在上海公共租界的地产 1869 年为白银 527 万两，1900 年为 4420万两，1933 年为 75，650 万两；
6、估计上海法租界的地产 1934 年为 36，70 万两；越界区外国人占地价值为 17，400 余万元 。以上 3 区在抗日战争前共约合 5.5 亿美元 。这个数字仅是地产一项，已占 1936 年外国在华房地产投资的 71%，如果加上房产，所占比例还要大一些 。房地产业的蓬勃发展，使整个上海为之改观 。租界的建筑投资在 20 世纪 2030 年代始终居高不下 。上海出现了众多的高楼大厦和密集的里弄住宅 。1919 1931 年，全市房屋数量空前增长，仅公共租界就增加房屋 5. 万幢，平均每年多达 5000 幢左右 。1978 年前上海市的主要高层建筑，包括南京路和外滩一带的多数大厦，都是在此时期
7、建造的，如汇丰洋行大楼建成于 1923年，沙逊大厦建成于 1928 年，海关大楼建成于1925 年，上海大厦建成于 1930 年，著名的远东第一楼 上海国际饭店也在 1936 年抗战前夕落成 。天津于 1860 年对外开埠，除了英 、法 、美租界的共计 950 亩土地外，其余各国租界的始辟时间均在 1900 年前后 。经过 80 多年的发展变化，截至 194 年底，据当时天津市人民政府地政处统计，有 16 个国家的政府 、团体 、企业以及其他外国教会 、侨民等共占有房地产 651 起，共占有土地 6440.38 亩，其中英国占有最多，占全部外国人在天津房地产的 48% 。据 1952 年初对外
8、商房地产公司的财产情况统计，外商占有房屋51，450 间，土地 1169.35 亩 。（二）外商房地产业的融资渠道近代中国外商房地产业的融资方式主要有发行股票和公司债券 、抵押贷款两种 。虽然方式还比较单调并欠灵活，但已经具备了现代企业融资渠道中股权融资和债权融资的特点 。1.发行股票和公司债券外商房地产公司大多是股份有限公司 。天津解放初期参加同业小组的外商房地产公司有三种情况：董事会制占 33.33%；总行在国外，天津有分公司的占 26.67%；由个人主持的占 40% 。除此之外，还有少数独资公司，即私人有限公司 。这212010.2 总第 350 期房地产市场China Real Est
9、ate类 公司的股份均为家族成员所有，实际上是家族制公司 。由于一般外商企业受特权保护，资金雄厚，信誉稳定，又有房地产作债券的抵押品，所以社会上握有余资的人无不乐于承购 。房地产公司债期限较长，外商借此资金，尽其所能，发展产业 。据统计，上海外商房地产公司 1926-1934 年间发行的公司债共计约 7,669 万元 。2.抵押贷款本文讲的抵押贷款特指外商金融机构发放的抵押贷款，是上海开埠后外商房地产融资的重要方式 。对于外国房地产商来说，作为借方，既可以得到巨额资金，又可以保留财产，并坐享收益；对于外商金融机构来说，接受土地为抵押品，不但能避免贷款投资受到损失，并且还能得到有保障的贷款投资收
10、益 。一举两得，彰显出两者在利益上的密切关系 。外资银行在中国吸收存款的范围宽，放款的范围窄，主要面对外资企业 。但仅就房地产业来说，几乎所有的银行都涉足，而且每一家外资房地产公司的背后，几乎都有外资银行作支撑 。上海的外资银行，如汇丰 、花旗 、东方汇理等，经常受理外资房地产商的抵押借款 。1936 年左右上海外国房地产商在 14 家外商银行抵押的房地产值达12,8 万元，相当于这些银行货物抵押价值的 1.47 倍 。不少外籍房地产商争取 “买进 抵押 再买进 再抵押 ”的形式，如此循环往复，用少量资金购进大量土地，迅速发展 。三 、近代中国外商房地产经营模式（一）房地产买卖由于近代外商房地
11、产投资中地产约占 4/5，房产约占 1/5，外商房地产买卖的经营中地产买卖占了很大的比例 。房地产买卖经营中有相当大的投机性，外商们利用特权和欺诈手段，低进高出，获取暴利 。这些房地产商利用与租界当局的关系，事先获得租界开拓的趋向，从而选择即将开发的区域，低价圈买土地，待经营至半开发状态，或边邻他人土地被开发后，再分割成小块地高价出售，盈利后在别处套进更多的土地 。（二）房地产出租1.土地出租在近代，拥有自产的大房地产商，包括私人大业主 、教会 、团体等，经营房地产的主要手段是出租土地 。由于供不应求，上海地价除了几次战争和经济恐慌影响以外，一直处于上升之中，因此地租十分昂贵 。一般来说，出租
12、土地是用来给人造屋的，大体分为三种方式，一是长期租地按年付租，但地租很高，而且规定每 5 年或 10 年要随地价上涨而加租；二是规定租期，到期拆屋还地；三是规定租期，一般为 15 30 年，期满屋归土地出租人所有，即所谓的租地造屋 。2.房屋出租出租房屋是房地产业主要经营方式 。开埠城市地价不断增加，房租也随之上升，出租房屋极为有利可图 。据记载，1930 年前，投资房屋利润可得年利 9 厘至 1 分 4 厘 。这还仅指一般房租盈利，没有包括地价增值的利润 。（三）抵押放款外国银行一般不直接承押中国人的产业，向华商房地产企业的放款，往往是通过外国房地产商对中国银行和钱庄来做转抵押的 。同样，中
13、国人的房地产抵押借款，只能向本国银行 、钱庄或外国房地产商押解 。这样，外商兼做抵押放款业务，在某种程度上起着金融机构的作用 。以房地产为抵押品的借放款业务，在 194 年以前十分普遍，不仅银行，绝大多数外商房地产企业都经营这项业务 。因为第一，有房地产作抵押品，比较安全；第二，这种放款利息比银行利率高，一般为6% 12%，有时高达 14%；第三，如借款人逾期无力偿还，可以没收或低价购买抵押品，扩大自己的产业 。押款额多为产价的 30% 50%，押期各不相同，但一般较短，以 1 3 年为多 。押期内产权必须让渡给受押人所有 。许多外商一边向外国银行 、洋行抵押自己的产业，贷出款项，一边向中国业
14、主抵押放款 。这种方式对于房地产资金的通融，起了重要作用 。（四）代理业务1.代客挂号代客挂号有道契挂号 、挂旗经营和契证托管几种形式，上海的主要经营方式为道契挂号，天222010.2 总第 350 期房地产市场China Real Estate津 主要为挂旗经营和契证托管 。道契挂号是由外商出面办理将中国人手中的田单转换为道契的一切手续，收取手续费作为收入的经营方式 。承办这项业务无需垫付任何资本，唯一的必要条件就是具备外国国籍，可谓无本万利 。挂旗经营和契证托管源于一些有产华人对洋人特权的寻求 。挂旗经营的方式不仅流行于房地产行业中，还流行于 20 世纪初的其他商业中 。这主要是因为，近代
15、外国势力在中国取得了多种特权，悬挂外国国旗能够免除过多的苛捐杂税，还能在一定程度上保证财产安全 。外商房地产公司接到客户申请后，派工程师估价其产值，按 5% 10%收取费用，即发给该公司所属国国旗 。契证托管包括顶名置产和顶名代管两种 。顶名置产，即在租界需求庇护的有产华人因租界内有些地区不允许中国人置产，便支付一定的佣金及其他费用，通过外商房地产公司顶名代买 。顶名代管则是因一些房地产业主将产业委托给外商房产公司，由其顶名代管，一切对外关系都由公司出面办理，并以公司的名义进行登记，外商房产公司从中获得许多额外的费用，如过户费 、手续费 、茶水费 、保管费等 。2.代客经租在购置产业后，凡不愿
16、意或不善于自己经营的都将产业托人经租 。产权人包括银行 、洋行 、教会 、军阀 、官僚 、买办 、富绅 、企业家等各类房地产主 。经租机构则大到地产公司，小到仅有一人的经租处或经租账房等，所有权与经营权相分离 。产权人通过经租机构，代理收房租或包括维修养护等一切经营事项，按房租额与维修工程费用总额提取佣金 。佣金比率各地不等，一般为 5%，也有高达 10%，甚至更高 。3.代办保险 、承揽建筑设计与施工这两项是房地产行业的拓展业务，只是作为一种补充的盈利途径 。近代中国社会动荡不安 、战火纷纷，因此外商房地产公司的代办保险项目中主要经营代办火险 。承揽建筑设计等则是从房产建设中自然延伸出来的 。四 、结语以上海 、天津为代表的外商房地产业的兴起，不仅首开中国房地产业的先河发挥了引领示范作用，而且也在一定程度上推动了近代中国经济，特别是城市经济的发展 。首先，外国房地产商将资本主义的企业经营模式引入中国 。外国房地产公司大多是跨国公司，拥有先进的理念 、精熟的管理 、灵活的经营 、雄厚的资本 。在企业组织形式
