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1、,房地产基础知识,主讲：曾晓亮,二、基础知识,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。, 中国现行土地制度, 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 协
2、议方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年,二、基础知识, 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；,二、基础知识,房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房
3、屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。,土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；,房地产证 是房屋土地所有权属合二为一的凭证，是房
4、地产权属的法律凭证；,二、基础知识,a）国有土地使用权出让； b）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； c）房屋买卖； d）房屋赠予。 厦门房产契税额度的规定：普通住宅1.5；豪宅、办公商业3.0；,厦门豪宅住宅的定义 满足以下任何一项标准的项目产品都归属于豪宅定位：1、项目容积率低于1.0的；2、产品成交单价超过7000元每平方米的；3、产品建筑面积超过140平方米的；,契税 是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。,一级市场
5、是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；,二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；,三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；,城市用地,二、基础知识,二、基础知识, 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；, 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以下及地面以上各层建筑面积之和；, 建
6、设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；, 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）, 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。, 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）, 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之
7、比率。, 绿地率：绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）,二、基础知识,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。, 红线图 又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地
8、的用地位置、界线 和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；, 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；, 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；,二、基础知识,层高,建筑高度,净高,层高是指房产高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水
9、平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,二、基础知识, 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。, 二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。, 经济适用房 根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。, 房改房 在房改政策出
10、台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。, 商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。, 砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。, 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。, 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。,二、基础知识, 住宅的开间：就是住宅的宽度。, 公用面积：是指住宅楼内为方便住户出入，正常交往保障日常生活而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。, 住宅的进深：就是指住宅的实际长度。, 套内阳台建筑面积
11、：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。, 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；, 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；, 实用面积：它是套内建筑面积扣除墙体面积后的余额；,二、基础知识,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于1
12、0米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,18层以上100M以下（双部电梯的基础上，消防人梯要求做到剪字梯）,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。（12层以下单部电梯，18层以下双部电梯。）, 超高层 高度超过100M的建筑。,二、基础知识,跃式,复式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面
13、积计算方法参照平面住宅面积计算。,二、基础知识, 居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。, 户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。, 套型：是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。, 面积配比：指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。, 格局配比：是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。, 公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。, 别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，
14、单楼独栋的则为独栋别墅。, TOWNHOUSE（联排别墅）：正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。, SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。, 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。, 商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即
15、得出每平方米的价格。, 基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。,二、基础知识, 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。, 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品买卖合同，签订商品买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的
16、房屋。, 毛坯房：是指没有装修的房。, 成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。, 公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。, 住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。,公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。 公积金额度计算：月缴交额1240（35）,公积金额度限定：20（18）万（个人）；40（35）万（夫妻）；,二、基础知识,
