《企业房产税纳税筹划案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业房产税纳税筹划案例分析（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 企业房产税纳税筹划案例分析 一、会计与税务的不同规定 国家税务总局财税地19868 号文中规定“房产原值是指纳税人 按照会计制度规定，在帐簿固定资产科目中记载的房屋原价”。房产 原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配 套设施。 无形资产准则第 21 条中规定“企业进行房地产开发时，应 将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的帐面价值一 次计入房地产开发成本。 ”该规定不仅适用于房地产开发企业开发的 商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。 根据企业会计制度第 47 条规定，企业购入或以支付土地出 让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作
2、为无 形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发 商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利 用土地建造自用某项目时， 将土地使用权的帐面价值全部转入在建工 程成本。 二、筹划的政策依据 实施 企业会计制度 及其相关准则问题解答 （财会200143 号）的通知第九问中规定“执行企业会计制度前土地使用权价值 作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不 做调整，其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊 销。” 一般企业在执行企业会计制度前都是执行行业会计制度，而 行业会计制度规定“各种无形资产应分期平均摊销”。 摊销无形资产 时，借记“
3、管理费用”科目，贷记“无形资产”科目，并未要求将土 地使用权转入开发的房产价值中，而无形资产准则自 2001 年 1 月 1 日起暂在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企业在执行 企业会计制度时，按照财会200143 号文件的规定继续将土地 使用权在无形资产中核算并摊销，不转入开发的房产价值中，这样处 理，就可以使计入房产原值的无形资产价值为零。 例如：某有限公司帐面土地使用权价值 1500 万元（土地 2001 年 1 月 1 日前购入） ，剩余摊销年限 30 年，开发时的房产成本 3500 万元，尚可使用年限 30 年，假定房产余值=房产原值（1-30%） ， 在不考虑时间价值的情况分析
4、如下： 方案一：按无形资产准则规定将土地使用权转入房产价值， 30 年共计征房产税（1500+3500）（1-30%）1.2%30=1260 万元； 方案二：若执行会计200143 号文件，不将土地使用权计入房 产原值，30 年共计征房产税 3500（1-30%）1.2%30=882 万 元。 两种核算方式相比较，方案二比方案一 30 年共少纳房产税 1260-882=378 万元。 值得注意的是土地如果企业是 2001 年 1 月 1 日后购入的，就应 该按照无形资产准则和企业会计制度的规定处理账务，把土 地转入房屋建筑物成本。 企业应检查“无形资产土地使用权”余 额， 对已使用和未使用的土地按面积应该对应或配比的土地使用权账 面价值重新计算和结转，防止漏计房产税和刻意少计房产税，以免查 补税款交纳罚款和滞纳金。
