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1、房地产企业税收筹划的五种策略 尤昊月 ( 太原市昕业财务咨询有限公司, 山西 太原 030006) ? ? 摘? 要 房地产企业复杂的流程、 多元化的业务、 密集 的资金链条、 较长的开发周期使税收渗透进房地产开发的每 一流程和环节, 形成企业较重的税收负担, 同时也为其实施 税收筹划提供了机会和动因。文章结合房地产开发中各环 节探讨税收筹划的相关策略。 关键词 房地产; 税收筹划; 策略 随着我国税收体系的不断完善和国家产业政策的调整, 国家相继出台了许多针对房地产企业的税收政策, 房地产行 业涉及税费多达 18 种, 税制极为复杂, 企业综合税负高达 30% 左右。如此复杂的涉税环境, 对
2、房地产企业财税人员提 出了较高要求, 同时也为房地产企业实施合理的税收筹划提 供了机会和动因。笔者结合多年的房地产行业从业经验, 基 于房地产开发中各环节, 探析税收筹划的具体策略, 以提升 房地产企业的理财水平, 促进房地产企业健康发展。 一、 立项环节的税收筹划策略 企业对同一项目可能同时或分期、 分区开发不同类型的 房产, 如别墅、 商业、 办公、 普通住宅等, 不同物业种类的增值 率和对应的税负会有所不同。?土地增值税暂行条例?规定: 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额 20%的, 免征土地增值税, 增值额超过扣除项目金额之和 20% 的, 应就其全部增值额按规定计
3、税。由于土地增值税是 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对 于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算。如果企业以分 期开发的别墅、 商业、 办公、 普通住宅来分别立项, 只能按这 些分期项目为单位清算; 如果企业对不同增值率的房产以一 个项目或同一期来立项并经批准, 则可按一个项目或同一期 项目的整体增值率来进行土地增值税清算。当整体增值率 低于个别房地产的增值率时, 则企业土地增值税的实际税负 会有所降低。 例如, 某企业一个项目中既包含普通住宅, 又包含商业 物业。假定普通住宅 18000 万, 可扣除项目 15200 万; 商业物 业 12000万, 可扣除项目 800
4、0 万。作为一个项目纳税, 增值 额( 18000+ 12000) - ( 15200+ 8000) = 6800 万, 6800 万/23200 万= 29. 3% 30% ? ( P + P0- C- 5. 5%P- 5. 5% P0)+ 5. 5% P0。 为了控制增值额, 房地产区在销售环节还可以选择其他 方法, 如: 代收费用单独收取, 不计入房产销售合同中, 代付 费用不计入成本项目; 装修费用单独签订合同, 不计入房地 产销售收入中, 同时装修成本单独列支等。 五、 其他环节的税收筹划策略 第一, 关注工程建设成本, 增加扣除额。一是加大公共 设施的投入, 如绿化、 美化、 道路
5、等投入, 提高项目品质, 加大 成本扣除, 减少增值额; 二是成立独立的工程建筑公司, 在合 理范围内确定工程成本, 转移企业利润, 增加扣除成本(但需 注意税务机关认可的关联方成本之间的收入确认原则) ; 三 是考虑提高装修标准, 增加扣除成本, 减少增值率。 第二, 选择合理的出租、 出售方案。实际工作中许多企 业将人防工程作为车位供业主使用, 并与业主签订车位使用 权买卖合同收取使用费, 确认为销售收入。作为销售收入或 租金收入, 企业都需要缴纳企业所得税, 对企业最终的企业 所得税税负影响不大。但是, 由于人防工程不可出售, 交易 的实质为出租, 若确认为租金收入, 按租赁期限来分期确
6、认 租金收入, 在合同签订当年, 租金对应的企业所得税税负将 相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。若确认 为销售收入, 将加大土地增值额税, 提高土地增值税。企业 应将买卖合同改为租赁合同, 避免按房地产销售计算土地增 值税。 第三, 利用股权转让实现节税。涉及项目整体转让的可 以考虑将房地产转让转变为项目合作, 组建企业共同开发, 然后以股权转让形式全部转让给另一方, 一方以股权转让形 式收回前期投入后撤出。利用股权转让可以回避房地产转 让中的各项税费。 责任编辑: 冯? 霞 ?70? 2011 年 11 月 第 33 卷 第 4期 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 山/ 西/ 财/ 经/ 大/ 学/ 学/ 报? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? Journal of ShanXi Finance and Economics UniversityNov. , 2011 Vol. 33 No. 4
