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1、住房商业贷款利率变化2010 年可谓是实至名归的房地产政策“调控年” ，上半年，由“国十一条”引发第一轮调控，“史上最严厉新政 ”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。在经历了一年的调控政策后，那么住房商业贷款利率又有哪些变化？变化一：商业贷款首套房贷款首付最低 30%优惠利率调至八五折房贷市场政策变化之一，即 9 月份商业贷款首套房首付统一调至 30%，之前 90 平方米首付 20%的优惠取消。紧接着，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折，彼此“心照不宣 ”。首套房首付和优惠利率折扣的上调，在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求。而公积金贷款在
2、首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以 90 平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买 90 平方米以下最低可首付20%，90 平方米以上最低首付 30%。变化二：商业贷款二套房“认房又认贷”政策首付 50%、利率上浮 1.1 倍2010 年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷 ”，二套房“认房又认贷” 细则于今年 7 月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房;对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么
3、再贷款时一律按照首付 50%、利率上浮 1.1 倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机投资型人群给予有利打压。变化三：三套房贷款的商业贷款停贷在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是” ，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。同时，严格按照“认房又认贷” 的认定标准，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售，或是借款人名下有过两次贷款纪录的情况，无论贷款是否结清，房产是否出售，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，对平抑北京过高的房价走势较为有利。2010今年 10 月
4、20 日起金融机构人民币存贷款基准利率上调 0.25 个百分点，五年以上房贷利率由原来的 5.94%上涨到 6.14%，多数商业银行按照有关规定都是 2012自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别下调 0.25 个百分点，回落到 2011 年 4 月 6 日的水平。利率项目 年利率(%)六个月以内（含 6 个月） 贷款 5.85六个月至一年（含 1 年） 贷款 6.31一至三年（含 3 年） 贷款 6.40三至五年（含 5 年） 贷款 6.65五年以上 贷款 6.802013自 2013 年 1 月 14 日起下调金融机构人民币存贷
5、款基准利率。金融机构存贷款基准利率分别下调。利率项目 年利率(%)六个月以内（含 6 个月） 贷款 5.6六个月至一年（含 1 年） 贷款 6.00一至三年（含 3 年） 贷款 6.15三至五年（含 5 年） 贷款 6.4五年以上 贷款 6.55历年序号日期 短期 中长期个人住房公积金贷款6 个月内(%)6 个月至1 年(%)一年至三年(%)三年至五年(%)五年以上(%)五年以下(%)五年以上(%)12012-06-085.856.316.406.656.804.204.5022011-07-076.106.566.656.907.054.454.9032011-04-065.856.316.
6、406.656.804.204.7042011-02-095.606.066.106.456.604.004.5052010-12-265.355.815.856.226.403.754.3062010-10-205.105.565.605.966.143.504.0572008-12-234.865.315.405.765.943.333.8782008-11-275.045.585.675.946.123.514.0592008-10-306.036.666.757.027.204.054.59102008-10-276.126.937.027.297.474.054.59112008-1
7、0-096.126.937.027.297.474.324.86122008-09-166.217.207.297.567.744.595.13132007-12-216.577.477.567.747.834.775.22142007-09-156.487.297.477.657.834.775.22152007-08-226.217.027.207.387.564.595.04162007-07-216.036.847.027.207.384.504.95172007-05-195.856.576.756.937.204.414.86182007-03-185.676.396.576.75
8、7.114.324.77192006-08-195.586.126.306.486.844.144.59202006-04-285.405.856.036.126.394.144.59212005-03-175.225.585.765.856.123.964.41222004-10-295.225.585.765.856.123.784.23232002-02-215.045.315.495.585.763.604.051999- 24 06-10 5.58 5.85 5.94 6.03 6.21 4.14 4.59251998-12-076.126.396.667.207.560.000.0
9、0261998-07-016.576.937.117.658.010.000.00271998-03-257.027.929.009.7210.350.000.00281997-10-237.658.649.369.9010.530.000.00291996-08-239.1810.0810.9811.7012.420.000.00301996-05-019.7210.9813.1414.9415.120.000.00311995-07-0110.0812.0613.5015.1215.300.000.00321995-01-019.0010.9812.9614.5814.760.000.00
10、331993-07-119.0010.9812.2413.8614.040.000.00341993-05-158.829.3610.8012.0612.240.000.00351991-04-218.108.649.009.549.720.000.00361991-03-219.0010.0810.8011.5211.88-371990-08-218.649.3610.0810.8011.160.000.00贷款利息计算方式贷款利息=贷款金额*贷款利率*贷款期限=贷款金额*天数*日利率=贷款金额* 月数 *月利率 =贷款金额*年*年利率贷款天数=实际公历天数（如 1 月 1 日至 5 月 2
11、4 日应该为 1 月实际天数+2 月实际天数+3 月实际天数+4 月实际天数+5 月 24 天）算头不算尾.日利率=年利率/360月利率=年利率/12注：央行公布的贷款基准利率均为年利率计算方法分两种：（1）定期计息定期计息的贷款，规定每季度末月 20 日为结息日，计息期为上季末月 21日起至本季末月 20 日止。计算公式=计息积数 （贷款年利率360 ）（2）逐笔结息逐笔结息即利随本清的结息方式。贷款利息=贷款金额 贷款天数 （贷款年利率360）房贷利率存量房贷，是指 2008 年 10 月 27 日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行当时决定，自 2008 年 10 月
12、27 日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。2009 年 1 月 1 日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行出台关于存量房贷优惠政策，根据四大行最新规定，只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 1申请条件(1)贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。(2)具有城镇常住户口或有效居留身份 ,即要求借款人有合法的身份。(3)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。(4)对首付款的要
13、求,银行间有些许差异。(5)有贷款人认可的资产作抵押或质押 ,或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。(6)具有购房合同或协议。(7)贷款人规定的其他条件。贷款买房 8.5 折利率，你够资格申请吗？主动积极维护个人信用度前阵子，准备贷款买房的王女士在申请房贷遇到了麻烦，银行一开始拒绝放贷，原因是她有多次拖欠手机费、信用卡透支逾期还款的记录，后来她向银行说明是由于搬家没有及时收到账单造成拖欠，虽然银行最后答应放款，但表示只能给予基准利率。张女士很后悔，当时一个小疏忽，现在造成了大损失。快易贷小贴士：一旦发生个人信用交易，比如房贷、信用卡透支等，应留意还款
14、日期，按时归还贷款本息信用卡透支额，在信用卡停用或信用交易终止时，应及时到相关部门办理停用或注销手续。特别要注意容易出现负面记录的情况：一是信用卡透支消费没有按时还款而产生逾期记录；二是按揭贷款没有按期还款而产生逾期记录；三是按揭贷款、消费贷款等贷款的利率上调后，仍按原金额支付“月供” 而产生的欠息逾期。值得注意的是，像张女士一样有搬家的情况，最好能及时通知银行、电信公司等，更改账单邮寄的地址。遇到长期出差、出国等情况，最好能提前办理账单自动扣款手续。整合家庭金融资产积累优质信用同样拿不到 8.5 折房贷利率的沈先生，则是没有达到银行优质客户的标准。让他郁闷的是，不久前父亲刚刚存了一笔定期，如果这笔存款能按他的名义存在这家银行，他就能达标了。尽管主管部门多次发文禁止银行在审核贷款时搭售理财产品或指定存款，但潜规则依然存在，大多数银行更愿意给贡献度高的客户提供更优惠的利率，因此，尽量成为贷款银行的优质客户，是购房者应该提前做好的功课。如何成为银行优质客户?这往往要求客户在银行有大额存款，或是拥有一定数额的理财产品。因此，有贷款买房计划的市民，可以集中家庭金融资产到一家银行，并在该银行办理信用卡，或者主动购买该银行的理财产品。购房者的资金大多比较紧张，往往没有余钱购买理财产品，借用父母的资产为自己获取优质客户资格不失为一个好办法。
