【5A版】项目后评估报告

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1、后评估报告,目 录,一、总述 二、销售 三、手续办理 四、设计 五、土建施工及安装施工 六、装饰施工 七、景观施工 八、配套,一、总述,、项目概况 项目名称：* 项目地址：* 项目性质：* 总建筑面积：约*平方米 地上建筑面积：约*平方米 地下建筑面积：约*平方米 容积率：* 摘牌时间：*年*月*日 开工时间：*年*月 交房时间：*年*月,2、总平图,二、销售,1、项目定位分析 2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度） 3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等） 4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 5、对后续项目的建议,1、项目定位分析 市场定位

2、：*项目是岛上首个开建项目（*是岛上首个交房的商办项目），开发体量最大，于整个*岛是领导者和开拓者地位，加之本身精装修交付，是后继者其他项目不能比拟的最大优势，目前也是整个*岛销售情况最好的项目。 价格定位：项目价格定位为低价定位策略，一方面因为*开发商办产品经验不足，需要快速打开商办产品市场，发出市场声音，另一方面是因为此阶段正商集团处于快速向上发展期，需要快速回笼资金进行后续的开发和保证现金流的充足，故选择了低价定位策略打开市场，快速回笼资金。 客户定位：写字楼的发展，已从最初的单一功能办公进化至生态型办公，最初的办公产品主要集中在*，人流量大，环境吵杂，办公环境脏乱差，客户为了彰显实力以

3、及办公需求更换办公产地的客户，另一种客户是公司规模扩大，原本办公地不能满足需求的客户。,2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度） 整体推售节奏：先以公寓产品为主，打开市场，发出项目销售信息的声音，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化。 销售情况：目前公寓产品已全部去化完毕，商业也基本去化完毕，主要剩余产品为办公，剩余量为办公整体的20%。 户型：目前剩余的办公产品中主要集中在北户、东北户、南户这三个方位，北户和南户去化难主要是因为面积大，总价高，东北户去化难主要是因为受2号楼遮挡和户型内柱子较多的问题。,3、销售过程中

4、存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等） 销售策略：销售前期以公寓产品为主，快速去化，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化，但最终办公产品和商业产品与公寓产品客户有本质的区别，办公产品去化较难。 销售推广：从2014年至今，营销策划方案都是以媒体宣传为主，费用支出占比总支出的40%左右，从客户定位来看是正确的策略方向，物料和渠道类费用大致一直维持在总支出的30%左右。 案场活动：营销费用支出变化较大的是活动类支出，相较于2014年和2015年，从2016年开始，活动费用支出比例维持在总支出的10%左右，主要是销售到中

5、后期，公寓已基本去化完毕，商办产品客群较为高端，对活动质量也要求越来越高。,4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 针对每天接待的客户，案场经理每天晚上梳理客户，对来访来电客户进行电话回访，针对客户提出的意见，认真反思积极解决。 对于项目基础数据及产品装修方面，严格要求置业顾问坚决不能以公司名义对客户进行口头承诺，每人配备录音笔，做到留好证据。 针对销售过程中碰到的客户投诉问题，实行置业顾问、经理、总监三级谈判制，防止问题的扩大和恶化。,5、对后续项目的建议 *的开发，积累了更多的商办产品开发经验，为下一次的品质提升积累了宝贵的开发经验，但同时在规划中也暴露也一些问题，比如*1#和2#临街商

6、业后期的呈现效果，楼体间距和整体户型分割等，前期规划时未能考虑完全，应与乙方销售部门进行沟通，杜绝此类情况的发生，赢取市场份额的同时，维护市场形象。,三、手续办理,1、五证办理 2、规划核实与竣工备案 3、大配套 4、品质提升 5、对后续项目的建议,1、五证办理 五证办理过程中，总体情况正常，无特殊问题。 建设用地规划许可证：*年*月*日 国有土地使用证： *年*月*日 建设工程规划许可证：*年*月*日 建筑工程施工许可证：*年*月*日 预售证（1#楼）： *年*月*日 预售证（2#楼）： *年*月*日 预售证（3#楼）： *年*月*日,2、规划核实与竣工备案 通过*与*的规划核实经验，在*规

7、划核实前，与项目部和技术部结合，对比报批图纸、施工图纸、现场情况，找出不一致之处，提前进行规划变更，为规划核实做好基础准备。项目积极配合规划核实现场工作，为测绘及看现场提供帮助与支持。现场积极整改，*月*日协调*土地与规划勘测中心规划组提前进场测绘面积3#楼，随后1#2#楼达到测量条件后续进场测量。*月*日*规划局出具了规划核实意见。其中核实现场因现场与原报批图纸的绿化范围及机械车位有差别，勘测中心出具核实报告时提交给他们电子版，在我们电子版的基础上修改作图，提高了核实报告的效率。核实报告提交规划分局后，因现场与原报批图纸的绿化范围及机械车位有差别，需提交设计院出具与现场相符的蓝图，这个图纸后

8、续项目可以提前在核实报告出具后，提前准备。,*月*日上午监督报告递交*建设局，*日竣工验收备案表完成。竣工备案所需资料已按照建设局要求提前准备，在*月*日上午后续交到建设局收卷审查，审查后第一时间整改资料，当天把整改好的资料重新提交，同时把备案表提交签字。等待签字的时间用来把整改审验好的资料按照建设局要求打印装订并盖章，领取备案表时提交。,四、设计,问题：广告位外框位置限定 责任部门：技术及标准化中心 整改部门：业主 处理方案及对今后的建议：一层广告位后期设计改为百叶，方案限定尺寸大小、高度及厚度。,1、店招位优化,问题：一层商业门底部室外往室内渗水。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处

9、理方案及对今后的建议：室外找坡，门底端做防水处理，室外做排水沟。,2、一层商业门底部防水做法需加强,3、非机动车出入口坡道台阶设计不合理,问题：非机动车出入口坡道台阶设计不合理 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：非机动车出入口坡道台阶取消，改坡道,问题：空调位空间过小，安装不便，防雨百叶过密容易造成空调死机 责任部门：技术及标准化中心 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议，空调位尺寸标准化，百叶样式标准化。,4、空调位空间过小，安装不便,问题：室外风井突出景观效果 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：室外突出地面风机设计时结合景观专业

10、做艺术造型处理。,5、室外风井突出景观效果,问题：窗台高度大于幕墙铝合金横梁高度，室内窗台面层无法抵至幕墙铝合金横梁，只能在玻璃处收口。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：将窗台结构高度降低至低于铝合金横梁顶标高30mm（窗台石材完成面低于铝合金横梁顶标高10mm）。,6、室内窗台与幕墙交接处理,问题：挂钩式玻璃幕墙开启扇在使用过程中多次脱落。 责任部门：建设公司 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：施工单位在施工过程中未按要求安装防脱落垫块或安装的垫块不能对开启扇进行有效限位。根据该幕墙系统的设计，挂钩下必须安装安全合格的防脱落垫块，对开启扇进行有效限位。

11、,7、挂钩式玻璃幕墙开启扇脱落,问题：屋顶护墙蹲建议标准化 责任部门： 整改部门： 处理方案及对今后的建议;屋顶护墙蹲样式及观感较好，建议标准化,8、屋顶护墙蹲建议标准化,问题： 地下车库负一层热交换站原设计面积及承载力不满足热力公司提供的面积要求及设备重量要求； 责任部门：技术部 整改部门：正阳建设 处理方案： 经过拆除中间墙体及楼板加固满足热力公司提供的技术要求； 今后的建议： 综合外联部应在方案确定后进入施工图设计前提供热力公司技术参数指标，便于施工图的合理设计。,9、热交换站面积不足及底板承载力不足：,问题： 机房层出大屋面门过低(71.1-68.6-0.85=1.55m； 责任部门：

12、技术部 整改部门：正阳建设 处理方案： 门顶剪力墙连梁高度850，根据与设计院沟通，减小梁截面高度增加门洞高度； 今后的建议： 公司众多项目出现类似情况，建议标准化抓紧编写公司设计通病防治，在施工图阶段提供给设计院，重点注意出屋面门须考虑门坎高度的影响，门高应从门坎顶部算起，这是很多设计院结构专业容易忽视的地方。,10、机房层出大屋面门净高过低：,11、 LEB放置在卫生间明显部位,问题：LEB放置在卫生间明显部位。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：放置在洗脸盆柜内，做隐藏处理。,12、外围广场进入大厦处部分位置无门禁,问题：外围广场进入大厦处部分位置未设置门禁(

13、如1#楼货梯外通往大堂处)，外来人员可随意进出。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：前期方案制定时物业提前介入，根据物业实际管理要求设置门禁点位，设计多了解物业实际需求，吸取已建成项目物业管理经验。,13、 *地下室后期改造美食城问题,问题：*地下室后期改造美食城问题 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：前期制定好改造方案，设备专业按照改造后的方案预留负荷及相应配套设施，减少后期改造造成的施工困难。,14、 开闭所位置选择不满足供电局要求,问题：开闭所位置、层高等不满足当地供电局的要求 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后

14、的建议：设备房选址、面积、层高、荷载等，配套及相应专业设计院提前介入把控，技术部设计师多跟配套对接了解当地主管部门对于设备房的硬性要求，除满足国家规范外尚应满足当地主管部门要求。,15、 *北出入口停车场管理系统问题,问题：*北出入口停车场管理系统设计为一进一出，后期大量业主入住后，物业开有临停及月租服务，现设计会不能满足物业管理需求 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：结合出入口实际宽度调整为二进二出，满足物业对于临停、月租、及有车位业主的不同管理需求。,问题：商业原设计为大商业，且该项目有下沉广场，下沉广场未考虑餐饮设计油烟井，导致油烟无处排放。 责任部门：技术部

15、 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：底层商业及下沉广场提前考虑油烟井的设计，以便于后期的安装。,16、商业油烟井问题,问题：商业未考虑餐饮隔油池的设置，后期经过整改在储藏室设置成品不锈钢隔油池，这样做的影响是隔油池清理时容易对储藏室造成污染，且异味较大。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：底层商业提前考虑设置室外隔油池，便于清理。,17、室外隔油池的设置,18、一、二层商业管道较多，标高较低,问题：一、二层商业管道布置不规范，安装标高受影响。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：建议对设备管线进行综合管线排布,问题：楼梯间及合用前

16、室余压阀安装高度影响装修标高及疏散指示的设置。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：余压阀安装于吊顶上部，在吊顶上设置通风百叶，使其通风畅通。,19、楼梯间及前室余压阀的问题,20、屋顶电梯机房的问题,问题：屋顶电梯机房排风无进风百叶，导致电梯机房散热不畅。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：在电梯机房设置进风百叶，使其排风形成对流，利于机房散热。,21、 公寓室内空调口,问题：放置空调外机的空调口尺寸过小，导致放置困难，隔音效果和维修都存在问题 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：尺寸和位置需进一步优化。,22、 公寓卫生间热水器,问题：热水器的位置不合理，尺寸有限制，导致后期成品采购产品有困难。 责任部门：技术部 整改部门：设计公司 处理方案及对今后的建议：从新考虑卫生间整体布局，合理利用空间尺寸。,23、 办公层公共走道风口