2007年10月广州市房地产市场研究报告

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1、广州 2007 年 10 月地产市场简报 | 1 2007 年 10 月 广州市 月度市场简报 （ 2007.10.1-2007.10.26） 一、 一手住宅成交数据 本月 由于黄金周及房地产交易中心调整数据库结构，暂无可信度高的数据披露。 二、 政策法规 2.1 全年第八次上调存款准备金率 10 月 25 日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调 0.5 个百分点，由此将执行 13%的存款准备金率，达到近年历史高点。 简析： 央行 此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。下表为今年存款准备金率调整明细 ，但市场继续预期央行仍有紧缩的政策出台； 序号 日期 调 整前 调整后 1

2、 1 月 15 日 9% 9.50% 2 2 月 25 日 9.50% 10% 3 4 月 16 日 10% 10.50% 4 5 月 15 日 10.50% 11% 5 6 月 5 日 11% 11.50% 6 8 月 15 日 11.50% 12% 7 9 月 25 日 12% 12.50% 8 10 月 25 日 12.50% 13% 2.2 “广州市限价房销售管理办法 ”公示期结束 10 月 15 日 “广州市限价房销售管理办法 ”公示期结束，连同此前 9 月 30 日公开征集到社会各界意见的廉租房、经济适用房实施办法，这三大住房 政策将通过进一步修改完善后报市政府审定实施。可能 11

3、 月底率先在金沙洲新社区及保利西子湾中落实。 广州市 2007 年 10 月地产市场简报 | 2 2.3 “第二套住房 ”厘定界限模糊 交行、光大、深发展表示，关于 “第二套住房 ”的认定标准方面，银行已决定将公积金贷款剔除在参考项之外。光大银行、华夏银行日前率先确定了第二 套房房贷新政的执行细则。两家银行对第二套房的界定均以个人为单位 。工行、中行、民生、交通等银行昨天表示，房贷细则正在拟定当中，最快将于下周出台。目前，在细则出台之前，中行、农行等已经暂时停止了第二套房房贷的审核。 简析：“第二套住房”如何界定 对物业投资性 需求及银行房贷业务 有很大影响，因此各银行如何界定第二套住房的细则

4、迟迟未能确定；而另外一边则是外资银行 尽管有种种不利但却 不受此条例限制， 外资银行中的花旗银行已经推出房贷细则，希望借此机会扩大市场份额，未来 房贷 按揭 中资银行一统市场 的 情况 会否变动还有待观察 。 2.5 十月开始 4 部法规 /条例正式实施 从 2007 年 10 月 1 日起，一共有 5 部对 建筑业、 房地产 /物业管理有重大影响的法规 /条例正式实施，分别是：中华人民共和国物权法、新物业管理条例、物业服务定价成本监审试行办法、保障性住房新管理办 法 、建筑节能工程质量验收规范。 广州市 2007 年 10 月地产市场简报 | 3 三、市政建设 3.1 广州后年开通物岛大学城

5、隧道 广州市将在后年正式开通一条由城区通往大学城的免费快速通道 -广州市第三条过江沉管隧道生物岛大学城隧道，该隧道力争于 2008 年建成， 2009 年通车。 生物岛大学城隧道位于广州市东南部，隧道线路呈南北走向，北面起点与在建的第二条过江沉管隧道仑头生物岛隧道在生物岛上相连，南面终点与大学城中环路交叉衔接， 3.2 猎德村 10 月 16 日正式开始拆迁 10 月 16 日，猎德村拆迁项目在正式开拆。这也是广州第一个正 式动拆的城中村。天河区 政府 有关方面表示，拆除工作从临江大道旁的竹园南小区开始，共有 2,000 多栋村屋要拆除，预计两个月内全村拆迁完毕。 简析：猎德村拆迁工作的顺利推

6、进、允许开发商参与、将土地出让金作为拆迁经费等这些措施首次在猎德村上得到实施，对将来广州城中村的拆迁重建有重大意义。 四 、市场动态 4.1 黄金周发展商狂收金 碧桂园凤凰城近 100 套 别墅全部售罄；恒大 御景半岛开盘 成交额 即 达 15 亿元；珠江帝景苑 “克莱 金殿 ”7 天进账近 3 亿元；保利林海山庄 7 天收金 1 亿元；从化雅居乐滨江花园 二期成交 1.5 亿元；万科 云山 销售 2.2 亿元 十一黄金周结束，市内各大发展商自报销售额均呈理想。合生创展比去年十一黄金周销售额增长超过一倍；雅居乐地产旗下项目 7 天总销售额达 13.5 亿元；富力地产旗下五盘成交约 300 套单

7、位，销售金额 4.55 亿元等等。 简析：尽管国庆过后各大发展商纷纷向媒体披露优良的成绩单，但从种种数据 和信息观察，本年度国庆黄金周 ，尤其是黄金周过后 广州楼市 高位缩量 ，成交量 萎缩 的情况已是现实。 广州市 2007 年 10 月地产市场简报 | 4 4.2 下半年有望应中小户型供应潮 90m2 以下中小户型从今年下半年开始将进入集中供货期，各区共有 3,000 多套中小户型推出 市场，当中 99的均价都超过 10,000 元 /m2。天河区有 600 多套，均价最低 11,000 元 /m2；海珠区 1,000 套，主流单价 15,000 元 /m2；老城区 800 多套，均价超过

8、 16,000 元 /m2；白云区只有 300 套，价格 9,000 元 /m2 起；番禺区也有少量货源，货量再 100 200 套，单价 7 千多。 4.3 保利 地产 再斥巨资取地 保利地产近期以合作方式分别在上海和武汉取得了两个项目，总投资达 11.96 亿元。其中，上海西子湾项目位于上海市松江新区，项目占地 215,600m2，规划容积率1.5， 用地性质为商品 、住宅用地 ； 武汉阳逻项目位于武汉阳逻经济开发区柴泊湖以北，项目占地 711,200m2，容积率不超过 2.4，用地性质为住宅用地，土地总价款为3.29 亿元 。 简析：随着国内一线发展商资金实力的迅速膨胀，他们已不满足于在

9、土地一级出让市场拿地，开始频繁的利用并购、收购、入库等金融操作手段获得土地，这其实也是发展商地位的一次洗牌。 五 、 广州 土地市场信息 5.1 广州市国土资源和房屋管理局于 9 月 10 日至 10 月 11 日挂牌出让一幅巨无霸的 IT产业工业用地 ，被中国移动取得。 编号 位置 用地面积 容积率 建筑面积 备注 底价 楼面地价 IT产业用地M4 地块 天河区广汕路 426,501m2（净用地202,746m2） 0.95 405,176m2 只有中国电信、中国移动、中国联通、中国网通、中国铁通、中国卫通等基础电信运营商有资格。该地块还有严格的环保条件 1.2165亿元 285 元/m2

10、广州市 2007 年 10 月地产市场简报 | 5 5.2 广州市国土资源和房屋管理局定于 2007年 10月 19日至 2007年 11 月 23日 15:00公开挂牌出让花都区及番禺区 2 宗地的国有土地使用权。 地块位置 土地用途 用地面积（ m2） 容积率 总建筑面积 （ m2） 保证金 (万 元 ) 增价幅度 (万元 ) 底价 (万元 ) 人民币 港币 花都区 107 国道 D地块 商品住宅用地 57,059（可建设 49,272） 2.5 123,180 1,000 1,100 200 10,524 番禺沙湾规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划文明南路东侧 4-3 地块 商品住宅

11、、小区公共服务设施用地 103,825（可建设 78,001） 居住用地： 1.8 134,607 2,700 2,800 300 27,161 备注 本次出让地块均为限价商品住宅用地，地上所建套型建 筑面积在 90m2 以下的房屋为限价商品住宅（以下简称 “限价房 ”）。限价房的建设、销售、转让应当执行国家、省、市政府及有关职能部门对限价房的规定。竞买人按该地块同一地段的商品房销售价格 70%的幅度自报最高售房价格，每个竞买人只报一次价，竞买人自报房屋价格在政府确定的最高销售价格区间内的报价均为有效报价，有效报价的平均价格为最高售房价格。如全部报价均为无效报价的，则市政府确定最高售房价格，凡

12、认可该售房最高价格的竞买人，均可继续参与竞地价程序。 5.3 10 月 20 日，广州宏康房地产以总价 7968.8888 万 元拿下开发区今年第三块限价地，房价限价 5,500 元 /m2，折合楼面地价 1,238 元 /m2。该地实行 “四限双竞 ”，约可建715 套 90m2 以下中小户型，建成后在萝岗区工作的员工有优先购买权，限在两年内要开发完毕。 地块位置 土地用途 用地面积（ m2） 容积率 总建筑面积 （ m2） 保证金 (万元 ) 底价 (万元 ) 出让方式 开发区东区春晖一街以北、宏光路以南NPF36 二类居住用地 14,304 4.5 65,268 300 5,000 招标

13、 备注 投标人地价报价比地价起始价 (50,000,000 元 )每高 250,000 元得 1 分，房价报价比房价最高限价 (5,500 元 m2)每低 10 元得 1 分。地价得分房价得分 =总分。 该地最高只能建到 16 层，建筑物高度要低于 50 米。首层至四层可用作综合百货商店、商场、银行及分理处、保险公司、咨询机构等用途，但不得设置饮食业、汽车修理业、卫生站等扰民的行业。 建成后，广州常住户口居民具备三个条件之一的优先购买： 1，本区域内征地拆迁安置户； 2，在开发区、萝岗区工作的员工； 3，首次置业者。 广州市 2007 年 10 月地产市场简报 | 6 5.4 广州市国土房管局

14、 10 月 10 日一次性发布 8 份征地公告，宣布征收萝岗、天河、黄埔、 白云四区共 2081 亩土地。当中包括三幅工业用地，一幅住宅用地，以及高等学校用地、仓储用地等类型。 由于最新规定工业用地的出让也被纳入到必须招拍挂的范围中。因此，政府部门此次征收的工业类用地也值得业界关注 。新征收的工业用地全部位于黄埔、萝岗两区，其中黄埔区土地位于文冲状元山护林路地段，面积 70.389 亩。萝岗区新征土地都在广深高速公路以北、萝南路以东的云埔工业区内，分属 G1、 G3 地块和 G2、 G4 地块。 5.5 10 月 19 日至 11 月 9 日，广州南沙开发区推出 7 宗工业用地。 地块编号 土

15、地位置 土地面积（ m2） 竞买起始价（万元） 投资强度要求（元 / m2） 项目注册资本要求（万美元） 规划用途要求 行业及竞买资格要求 07NGY-1 万顷沙镇龙穴岛 34,553 1,161 800 1,000 用于建设普通仓库 冷冻仓储设施 07NGY-2 南沙街西部工业区 25,000 840 300 450 用于建设一类工业厂房 机械制造 07NGY-3 横沥镇工业园 188,707 6,341 300 1,900 用于建设三类工业厂房 化学原料和制品 07NGY-4 南沙街西部工业区 51,047 1,716 500 1,300 用于建设一类工业厂房 电子及通讯设备制造 07NGY-5 黄阁镇汽配园 A3 区 15,171 510 500 450 用于建设三类工业厂房 化学原料和制品（汽车涂料） 07NGY-6 珠江管理区汽配园 B 区 20,000 672 400 400 用于建设一类工业厂房 无机非金属材料和制品 07NGY-7 珠江管理区汽配园 B 区 22,744 765 350 500 用于建设二类工业厂房 医药、食品洁净设备 广州市 2007 年 10 月地产市场简报 | 7 六 、 其他市场热点 6.1 两间国内房 地产公司登录 H 股， SOHO 及远洋地产香港上市