第4章-房地产开发经营管理制度与政策

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1、,第4章,房地产开发经营管理制度与政策,一、房地产开发的概念 是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 房地产开发一般是综合开发，因为房地产开发建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。 房地产综合开发是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。,第一节 房地产开发概述,二、房地产开发的类型 1、按开发区域的性质划分 新区开发

2、 旧区再开发 2、按开发的规模划分 单项开发 成片开发 小区开发,第一节 房地产开发概述,3、按开发的对象划分 土地开发 房屋开发 综合开发 4、按开发的主体分 政府开发 房地产开发企业开发,三、房地产开发的特点 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物 质生产活动具有自身的特点。主要体现在: 1、房地产开发活动的综合性 2、房地产开发是多部门协作活动 3、房地产开发投资大 4、房地产开发周期长 5、开发经营的高风险性和强地域性,第一节 房地产开发概述,四、我国房地产开发的发展 第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段（1980年之前） 第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段（1980198

3、4） 第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段 （19841992）（房地产开放作为一种产业迅速发 展起来。我国的房地产业也由此得到复苏和发展） 第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志 （1992年以后）,第一节 房地产开发概述,五、房地产开发立法的基本原则 （一）严格执行城市规划的原则 城市规划是房地产开发的依据。我国房地产法24条规定： “房地产开发必须严格执行城市规划。” 1、土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性 质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。 2、土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地。 3、在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设

4、计方案，未 经许可，不得随意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各 项规定，若需改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部 门和城市规划部门审批。 4、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后 六个月内向城市规划主观部门报送有关竣工资料。,第一节 房地产开发概述,五、房地产开发立法的基本原则 （二）综合开发、配套建设的原则 就是按照城市规划的功能分区，将某一区域内的房地产开发建设及配套设施建设统一规划，同步建设。其主要特征是开发企业统一承担开发区的勘测、设计、征地、拆迁，进行道路、给排水、供电、供气、供热、通讯、绿化等工程建设，并统一承担住宅、生活服务设施、商业网点、文教卫生建

5、筑等的建设，其开发结果是形成功能完整的住宅小区，满足人们生活多方面的需要。,第一节 房地产开发概述,五、房地产开发立法的基本原则 （三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则 经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资 回报率。 社会效益，是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。 环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的 影响。 房地产开发只有符合三者统一原则，才符合房地产开发客观经济规律，才能达到未来城市建设的要求。 （四）鼓励开发建设居民住宅的原则 我国房地产法第4条规定：“国家根据社会、经济发展水 平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”如何鼓励,第

6、一节 房地产开发概述,五、房地产开发立法的基本原则 （四）鼓励开发建设居民住宅的原则（续） 措施： （1）在税收上，按土地增值税暂行条例第8条规定对于建设普 通标准住宅的，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增殖 税。 （2）在用地方式上，对于居民居住的福利房用地、危旧房改造用 地、安居工程用地可以按照有关规定采取 划拨 方式取得土地。 （3）在贷款方式上，国家允许房地产开发企业以依法取得的土地使 用权抵押贷款，对购房者实行按揭贷款，以解决房地产开发过程中的 资金问题。,第一节 房地产开发概述,一、房地产开发企业的分类 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 （一）按

7、经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企业、 兼营企业和项目公司。 房地产开发专营企业，是指以房地产开发为主的房地产综合开发企业。 房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。 房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的 企业。 （二）按所有制性质，可将房地产开发企业划分为全民所有、集体所 有、中外合营三种主要类型。,第二节 房地产开发企业,二、房地产开发企业的设立 （一）房地产开发企业设立的条件 房地产开发企业的设立应符合法律的规定。除应符合企业设立的条 件外，根据城市房地产管理法规定，还应具备下列条件： 有自己的名称和组织机构。

8、 有固定的经营场所。 有符合国务院规定的注册资本：有100万元以上的注册资本。 有足够的专业技术人员：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 法律、法规规定的其他条件。,第二节 房地产开发企业,二、房地产开发企业的设立（续） （二）房地产开发企业的资质等级 国家对房地产开发企业实行资质管理。为了加强对房地 产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000 年3月发布了第77号令房地产开发企业资质管理规定。 规定中指出，国家对房地产开发企业实行资质管理。 房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四 等四个资质等级。 另外

9、，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的 质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度。并且，从未发生过重大工程质 量事故。,第二节 房地产开发企业,二、房地产开发企业的设立（续） （三）房地产开发企业设立的程序 根据城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理 条例的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个 步骤： （1）申请登记。 （2）依法备案。,第二节 房地产开发企业,三、房地产开发项目实行资本金制度 房地产开发经营条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制 度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%” 条例不但确定了企业的资质标准，还规定房地产开发企业的

10、 具体开发项目必须实行资本金制度， 并规定房地产开发企业承揽项目 必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范 的行为，减少楼盘”烂尾“等现象地发生。 （宏观调控改为25%，而且不包含土地款在内。现在很多地方的房 地产开发项目贷款规定是不得高于总投资的30%。 当然，宏观调控开始后，项目开发性贷款已经基本上停止了。）,第二节 房地产开发企业,一、房地产开发建设的规划控制 根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发项目 的确定，应当符合土地利用的总体规划、年度建设用地计划、房地产 开发年度用地计划和城市规划的要求。 （一）土地利用总体规划控制 土地利用总体规划是指在一定的

11、规划区域内，根据地区的自然、 经济、社会、条件、土地自身的适宜性以及国民经济发展需要和市场 需求，协调国民经济各部门之间和农业生产各业之间的用地矛盾，寻 求最佳土地利用结构和布局，对土地资源的开发、利用、治理保护进 行统筹安排的战略性部署和措施。 土地利用总体规划是土地利用规划体系中的重要组成部分，是土 地利用管理的“龙头”，编制土地利用总体规划在我国的土地管理法已 做了明确的法律规定。 作用：是政府调节土地资源配置的重要手段；能够有效地解 决土地利用中的重大问题； 是土地利用管理的重要依据。,第三节 房地产开发建设管理,一、房地产开发建设的规划控制（续） 2008年10月国务院决定实施的全国

12、土地利用总体规划纲要（年），日由新华社受权发布。纲要规划期内全国耕地保有量年和年分别保持在亿亩和亿亩。 纲要提出，我国土地利用规划遵循的基本原则是严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控。规划期内全国耕地保有量到年和年分别保持在万公顷（亿亩）和万公顷（亿亩）。规划期内确保万公顷（亿亩）基本农田数量不减少、质量有提高。,第三节 房地产开发建设管理,一、房地产开发建设的规划控制（续） 同时保障科学发展的建设用地。新增建设用地规模得到有效控制，闲置和低效建设用地得到充分利用，建设用地空间不断扩展，节约集约用地水平不断提高，有效保障科学发展的用地需求。规划期内单

13、位建设用地二、三产业产值年均提高以上，其中“十一五”期间年均提高以上。到年和年，全国新增建设用地分别为万公顷（万亩）和万公顷（万亩）。通过引导开发未利用地形成新增建设用地万公顷（万亩）以上，其中“十一五”期间达到万公顷（万亩）以上。,第三节 房地产开发建设管理,一、房地产开发建设的规划控制 （二）城市规划控制 “城市规划”是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”。 城市规划法（1989年制定，1990年实施）除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制

14、和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。 中华人民共和国城乡规划法 （2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行） ：从城市规划法到城乡规划法，打破了建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代；规定城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见等。,第三节 房地产开发建设管理,一、房地产开发建设的规划控制 （二）城市规划控制 城市规划与房地产开发的关系： 1、城市规划决定房地产开发价值和有效利用程度。城市规划要根据各类用地的

15、社会需求量，研究城市景观、区位条件、环境要求，处理好各项建设内容之间的关系，以及各类用地邻里关系，按“地尽其力、优地优用“的要求确定合理的城市用地数量结构，用地功能布局、各地块开发顺序、开发强度和建筑用地技术规范，从而决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度。,第三节 房地产开发建设管理,一、房地产开发建设的规划控制 （二）城市规划控制（续1） 城市规划与房地产开发的关系： 2、城市规划管理是政府调控地价的手段。 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。房地产开发必须严格执行城市规划

16、，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。,第三节 房地产开发建设管理,一、房地产开发建设的规划控制 （二）城市规划控制（续2） 城市规划对房地产开发建设的管理主要是报建审批管理和批后 管理两部分内容。 （1）报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址 意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程 审批核发建设工程规划许可证。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征 用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置 和范围符合城市规划的法律凭证。 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准 建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门