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1、华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 方案提供 :合肥威斯特房产策划有限公司 2006.4 page01 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 真诚感谢华运房地产公司的信任与厚爱。 研究华府二期项目的市场营销推广，是一件富有激情与创造力的事。 如何深入研究瞬息万变的市场，以求规避风险找出正解？ 如何跳出项目本身，从战略高度进行谋划，创造打开市场的攻击体系？ 如何进行前瞻性预测，将复杂的营销推广体系理顺、理清，并富有执行性？ 面对信任，面对市场，面对挑战，我们不敢懈怠，只能竭尽全力。 仅是一个概念性的思路，尚不完善，愿与华运同仁商榷。 前言 page02 华
2、府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 第一部分 市场动态分析 一、合肥经济发展概述 二、项目所在地现状及发展分析 三、项目所在板块介绍 四、周边竞争楼盘调研分析 第二部分 项目分析 一、项目概况 二、 SWOT分析 三、产品定位 四、产品调整建议 第三部分 客户分析与推广思路 一、目标客户群定位分析 二、卖点梳理与提炼 三、项目推广思路定位 四、项目品牌的确立 五、项目主题定位 六、项目核心价值体系的建立 目录 page03 page05 page06 page06 page07 page09 page12 page13 page13 page15 page15 page17 page18 pa
3、ge19 page20 page21 page21 page22 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 第四部分 媒介策略 一、媒体的选择与运用 二、各媒介投放比例 三、媒介投放计划 第五部分 营销环境营造 一、营销中心的选址与包装 二、样板房设计建议 三、工地包装 四、 VI设计与应用 第六部分 项目营销策略 一、价格策略 二、入市价格分期策略 三、销售节奏和策略 第七部分 项目营销管理 一、营销管理体系 二、销售进度管理 三、营销数据管理 四、销售人员培训计划（略） page04 page44 page43 page42 page41 page38 page36 page34 page33
4、 page31 page32 page31 page31 page30 page25 page25 page24 page23 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 第一部分 市场动态分析 page05 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 一 、 合肥市经济发展概述 1、 合肥市简介 合肥 ， 安徽省省会 ， 是全省政治 、 经济 、 科教 、 文化中心和交通枢纽 。 合肥是一座有 2000多年历史的古城 ， 素以 “ 三国故地 、 包拯家乡 ” 而闻名海内外 。2002年 3月区划调整后 ， 辖 “ 七区三县 ” 即瑶海 、 庐阳 、 蜀山 、 包河区和肥东 、 肥西 、 长丰县 。 全市
5、总面积 7266平方公里 ， 其中市辖区面积 596平方公里 ， 建成区面积近 150平方公里 。 全市总人口约 450多万人 ， 其中市区人口 175万人 。 2、 2005年经济发展情况 2005年全市实现生产总值 853.57亿元 ， 增长 16.9%， 财政收入达到 130.88亿元 ， 同比增长 24.2%， 其中地方财政收入为 57.64亿元 ， 增长 28.3%， 城镇居民人均可支配收入 9684元 ， 增长 12.5%；农民人均纯收入 3207元 ， 增长 11%。 全年全市完成固定资产投资 495.27亿元 ， 比上年增长 36.4%。 3、 2006年经济形势展望 2006
6、年 ， 为积极呼应中部崛起战略 ， 合肥市确定了工业立市的发展方向 ， 实施城市建设的 “ 141” 工程计划 ， 加大基础设施的投资力度 ， 努力实现发展经济的 “ 三步走 ” 战略 ， 即到 2010年生产总值达到 1,000亿元 ， 2012年实现 GDP总量比 2000年翻两番 、 人均 GDP达到 3,000美元 ， 到 2020年实现生产总值翻三番 ，将合肥打造成中部具有较大规模和具有较高影响力的中心城市 。 二、项目所在地现状与发展分析 1、地理位置分析 新站综合开发试验区位于合肥市东北部，面积 10.5平方公里 ,现有人口 25万 .该区紧邻合肥市中心区域，市政主要干线一环路、
7、二环路与胜利路贯穿其间， page06 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 合肥火车站、客运中心、旅游汽车站集中落户于此，是合肥重要的铁路、公路的交通枢纽，也是全省规模最大的商贸区和物流集散地， 2005年全区 GDP达 60亿元。 2、经济发展状况 凭借区位交通等方面的优势，该区确立了“工业立区、商贸兴区、物流强区”的发展战略，主要经济功能定位在：安徽省人流、物流、资金流、信息流的重要集散地。到 2010年，试验区面积将超过 34平方公里，人口达 40万人， GDP达到 110亿元，成为经济发达、社会进步、环境优美的现代化新城区。 三、项目所在区域板块介绍 站北板块是试验区北扩的重点建设工
8、程，也是新站未来发展的新兴板块。 1、新站未来的政治、经济中心 新站综合试验开发区将政务中心建于生态公园附近，新政务中心的建立，意味着新站将今后发展的重点转移到站北。 2、基础设施建设与交通状况 为招商引资，站北板块的基础设施一步到位，达到了“七通一平”，路网建设纵横交错，现有 127、 163、 12路等公交车通达，往站北纵深区域目前还没通车。但随着新站政务区的北移和站北楼盘的开发，交通现状将会有所改善。 page07 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 3、景观环境 站北的自然景观和生态环境经过几年的精心改造，已大为改观，建成的占地 500亩的开放式的生态公园，连接瑶海与生态公园的幅宽在
9、 80米的景观大道也正在建设中，这将为站北板块的发展创造较好的客观环境。 4、社区配套 站北的社区配套过去欠账较多，经过这几年的开发和建设，已逐步完善，在中小学合一的 63中学西侧，建立了“农 +超”的新站中心集贸市场、幼儿园、中老年公寓，打造该区域的便捷生活圈，使半径在 500米范围内的居民都能受益。 5、周边外部环境 站北板块位于二环边，区内交通通畅，在项目的北边是新站精心培育的在江淮之间区域最大的物流园区，而东边又毗邻瑶海工业区，而这些园区的迅速发展将会为项目带来良好商机。 6、房地产发展态势 站北的房地产建设是近两年发展起来的，在华府 竹丝苑建成后，许多开发商看好该板块的增值潜力，并迅
10、速跟进，形成了目前良好的发展势头，从去年的大盘香江生态丽景开盘后，今年又有如东方名景等一些大盘陆续开工，在促使站北板块繁荣的同时，也将使该板块的竞争日趋激烈。 page08 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 四、项目竞争楼盘调研 近年来，站北房地产业呈快速发展的强劲势头，据不完全统计目前已有 10多家房地产开发公司在此投资开发，且项目大部分是以瑶海、生态两大主题公园为依托而展开的（如位于生态公园的巴黎春天、康城水云间、香江生态丽景等，而围绕瑶海公园的有东湖山庄、 2046、国轩假日等。（详见楼盘调查表） 案名 中兴西湖花园 东湖山庄 碧云阁 新站中心集贸市场 公园 2046 国轩假日 巴黎
11、春天 康城水云间 香江生态丽景 开发商 合肥西湖房地产开发有限公司 合肥泰豪莱房地产开发有限公司 合肥市众合房地产开发有限公司 安徽高海置业有限公司 合肥国轩置业有限公司 元太置业 (合肥 )有限公司 合肥城市建设综合开发集团有限责任公司 升辉投资发展 (安徽 )有限公司 地址 双七路与天柱山路交口东北 颖河路与天柱山路交口东南侧 瑶海东路与龙门岭路交口 瑶海公园内 双七路瑶海公园南大门西侧 汴河路生态公园东侧 合肥市大别山路与颖河路交口东南角 合肥市新站区颖河路以北、铜陵北路以东 销售电话 2180666 2180888 4227711 4227722 4255111 4256111 422
12、3555 4250666 2181888 2181777 4255666 4255777 4237188 4237688 4252555 4251000 开盘时间 2004 .11.15 2005 .1.8 2005 .9.23 未开盘 06.3.18-20 2005 .6.5 2003 .11.28 2005 10. 占地总面积 (m2) 9.5万 4万 1.25万 1.4万 17万 11.2万 约 20万 建筑总面积 (m2) 15万 9万 3.0万 4.5万 27万 17万 40万 网上销售总面积 (m2) 82072.71 95533.41 30722.64 38166.59 9557
13、0.37 62116.06 42295.65 容积率 1.88 2.4 3.19 1.8 绿化率 35.5% 32.2% 40% 40% 网上销售总套数 592 731 284 253 614 492 408 现有可售套数 371 446 284 243 239 140 205 page09 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 2、结论： （ 1）多层受消费者青睐，高层市场阻力较大； （ 2）小户型热销，大户型受冷落； （ 3）价格是撬动市场的杠杆； （ 4）无价之宝的自然景观是一大卖点。 案名 中兴西湖花园 东湖山庄碧云阁 新站中心集贸市场 公园2046 国轩假日 巴黎春天 康城水云间 生
14、态丽景 现有可售住宅套数 325 376 196 165 174 129 158 现有可售商业套数 46 70 88 78 65 11 42 现已销售面积 (m2) 33089.02 37557.20 8347.12 1232.45 内部认购 57921.35 42757.58 21426.32 住宅成交均价 (元 /m2) 2995 2651 2691 2652.81 2837 2558 住宅拟售均价 (元 /m2) 2988 2819 2831 2643 2835 2586 主力户型销售数量 商业门面均价 (元 /m2) 12000 8000-8500 商业门面层高 (M) 5.8m 5.
15、4m 7.3 注 :中环 东方名景及名人 湖光月色尚未开盘 page10 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 站前路瑶海东路铜陵北路龙门岭路天柱山路新站中心集贸市场瑶海公园生态公园瑶东北村63 中学瑶东南村火车站国际汽车城瑶海家具安徽大市场白马服装城中兴西湖花园华俯竹丝苑东湖山庄康城水云间欧尚2 0 4 6巴黎春天国轩假日碧云阁华俯二期湖光山色新站管委会四、项目周遍楼盘分布图 page11 华府二期 湖光月色 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 第二部分 项目分析 page12 华府 景帝（暂定名）营销推广策划方案 一、项目概况 1地块位置 北面：北依省粮油公司开发的 22万平米的名人湖光月色； 西面：西临合肥市第 63中学； 东面：东毗铜陵北路，与占地 500亩的生态公园隔路相望； 南面：南靠瑶海东路，同华府竹丝苑对视而立； 2主要规划指标 土地面积： 21687平方米。 用地性质：住宅用地。 容 积 率： 2.39。 二、项目的 SWOT分析 1、优势（ STRENGTH） 、地段优势 项目地块位于站北板块，该区域为新站开发区未来建设重点，尤其是新站开发区政务中心迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完
