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1、2006.5260 2006.5260 各位税务同仁 早晨好！ 2006.5260 提 纲 背景介绍 一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 2006.5260 提 纲 六、开发产品视同销售行为的税务处理 七、代建工程和提供劳务的税务处理 八、开发产品成本、费用的扣除 九、征收管理 十、适用减免税政策 十一、新文件适用范围和执行时间 2006.5260 国税发 31号文出台背景 加强和规范房地产企业所得税征收管理 房地产业企业所得税征管主要问题 缺乏开发产品完工标准 房地产开发
2、企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限 2006.5260 国税发 31号文的出台背景 利用关联关系转移利润 企业之间相互利用共同偷逃税款 税收征管难度大 税收制度不完善 地方政府干预过多 2006.5260 一、未完工开发产品的税务处理 （一）预售收入 （二）预计计税毛利率和毛利额 （三）期间费用、营业税金及附加 （四）计税成本结算的时点 2006.5260 一、未完工开发产品的税务处理 （五）预征和实际征收 （六）经济适用房 计税毛利率不得低于 3% 必须符合建住房 200477号文的规定 2006
3、.5260 一、未完工开发产品的税务处理 （七）非经济适用房 省会城市、直辖市、计划单列市城区 和郊区，不得低于 20； 地及地级市城区和郊区，不得低于 15； 其他地区，不得低于 10 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 （一）开发产品完工标准 （二）完工开发产品的税务处理 （三）完工开发产品的税务管理 （四）销售收入范围 （五）销售收入确认原则 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 （一）开发产品（成本对象）完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案 开始投入使用 取得初始产权证明 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 （二）完工开发产品的税务处理 预售收入确
4、认为实际销售收入 结转计税成本 计算实际毛利额 差异调整 注意差异调整时点、口径、方法 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 （三）完工开发产品的税务管理 开发企业报告开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时出具 税务鉴定报告 其他相关资料 税务机关核定计税成本权和税收处罚权 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 （四）销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 （五）销售收入确认原则 销售方式 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先出租再出售
5、2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 采取委托销售方式 手续费 视同买断 超基价分成 包销 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 采取先出租再出售方式 转作固定资产 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧 2006.5260 二、完工开发产品的税务处理 不转作固定资产 无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧 2006.5260 三、开发产品预租收入的确认 预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租 预租租金（价款）确认收入时点：自开发产品交付承租
6、人使用之日起，按租金确认收入的实现。 2006.5260 四、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 （二）分配开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 2006.5260 四、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目 未成立独立法人公司 的，为合作建造开发产品。 2006.5260 四、合作建造开发产品的税务处理 （二）分配开发产品的税务处理 收入确认的时点： 首次 分配开发产品时 收入确认的范围： 应分 开发产品 两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额
7、转作预售收入 2006.5260 四、合作建造开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额不负担成本费用 2006.5260 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 2006.5260 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点： 首次取得 开发产品时 收入确认的范围： 应取得的 开发产品 经济业务分解为两部分 转
8、让土地使用权 购入开发产品 2006.5260 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 接受方涉及的税务处理 收入确认的时点： 首次分出 开发产品 收入确认的范围： 应分出的 开发产品 开发项目成本的确认 购入土地使用权价格 2006.5260 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：将交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 2006.5260 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 接受方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：按投资交易额计算土地 使用权的成本，计
9、入开 发产品的成本 2006.5260 （一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法 六、开发产品视同销售行为税务处理 2006.5260 （一）视同销售的范围 具体项目 视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时 六、开发产品视同销售行为税务处理 2006.5260 六、开发产品视同销售行为税务处理 （二）视同销售收入的确认方法 本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率 不得低于 15%(含 15%) 具体比例由主管税务机关确定 2006.5260 七、代建工程和提供劳务的税务处理 （一）收入确认原则
10、（二）完工百分比法 （三）相关收入 2006.5260 七、代建工程和提供劳务税务处理 （一）收入确认原则 代建工程和提供劳务不超过 12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现； 持续时间 超过 12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 2006.5260 七、代建工程和提供劳务税务处理 （二）完工百分比法 定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用 完工进度的确定 累计实际发生的成本占合同预计总成本的比例 已经完成的工作量占合同预计总工作量的比例 测量已完成合同工作量 2006.5260 七、代建工程和提供劳务税务处理 （三）相关收入 开发企业在代建工程、提
11、供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于 实际取得时 按市场公平成交价确认收入的实现 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 （一）成本费用扣除的原则 （二）成本费用扣除的主要项目 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 （一）成本费用扣除原则 权责发生制原则 合理性原则 配比原则 真实性原则 合法性原则 及时性原则 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 （二）成本费用扣除的主要项目 31号文共列举了 14个项目 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 1项：已销开发产品的计税成本 已实现可售面积
12、可售面积单位工程成本 可售面积 建设部有关明文规定 单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本总可售面积 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 2项：计入开发产品成本中的费用 项目 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入 配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣
13、除 属于成本对象完工后发生的费用， 2次分摊 第 1次 第 2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 3项：应付费用 凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证 预提费用除税收另有规定外，不得在税前 扣除 2006.5260 八、开发产品成本、费用的问题 第 4项：维修费用 日常零星的维护、保养、修理等费用 零星的标准 暂参照国税发 200084号文第三十一的规定执行 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 5项：共用部位、共用设施设备维修基金 已
14、计入销售收入的维修基金于实际移交时 扣除 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不 得扣除 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 6项：会所等配套设施建造费用 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 按建造开发产品处理 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 7项：邮电通讯、学校、医疗设施 出售的，按销售开发产品处理 出租的，按固定资产处理 无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理 有偿移交 国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本 2006.5260 八、开发产品成本、费用的扣除 第 8项：售房部、接待处、样板房建设及装修
