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1、 J I A N G S U U N I V E R S I T Y课题： 南京市房地产市场环境分析 学院： 土木工程与力学学院 专业班级： 工程管理 1002 学生姓名： 许一诺 3100110037 11、人口统计环境（1）人口总量与人口增长21 世纪以来，南京紧紧围绕建设有中国特色社会主义的大目标，在人口管理上全面贯彻落实以人为本、统筹协调，实施一系列适应建设小康社会的人性化管理方式：经过户籍改革取消了农业、非农业人口的划分，降低了户籍准入的门槛，加速了人口迁移和流动的速度，同时加强对外来人口的管理；计划生育政策在“以块为主，条块结合”的管理模式基础上，按照国家计生委等三部门关于加快城市
2、社区人口与计划生育改革的意见要求，在政府的指导下，建立“属地管理、单位负责、居民自治、社区服务”的新的管理模式，稳定了本市的低生育水平，保证了人口的适度增长。2010 年末，全市户籍总人口达 632.42万人，人口出生率 9.09，死亡率 7.87，人口自然增长率 1.22，计划生育率达到99.78。从上述数据中可以看出南京市人口增长速度较慢，而根据理论和实验经验证明人口增长速度较慢往往意味着恩格尔系数降低，住房消费支付能力较强。南京市人民可能有较强意愿和能力去改善住房条件。（2）人口的年龄结构全市常住人口中，014 岁人口为 761408 人，占 9.51%；1564 岁人口为 650722
3、1人，占 81.29%；65 岁及以上人口为 736051 人，占 9.20%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，014 岁人口的比重下降 5.94 个百分点，1564 岁人口的比重上升 5.16 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升 0.78 个百分点。随着出生率和死亡率双双大幅下降，全市 60 岁及以上与 65 岁及以上老年人口比重进一步加大，人口老龄化进程正在加速。普查数据显示，1990 年，我市 60 岁及以上与 65岁及以上人口比重分别达到 10.04和 6.3； 2000 年时，60 岁及以上与 65 岁及以上老年人口比重又上升到 12.19%与 8.49%（按国际标准，6
4、0 岁及以上人口比重超过 10%或 65 岁及以上人口比重超过 7%，已步入老年社会） ；2005 年，全市 60 岁及以上与 65 岁及以上老年人口比重进一步增加到 13.08%与 10.19%，老年人口比重越来越高，老年人口规模日益扩大，全市人口老龄化程度逐步加深。伴随着这种变化，老年人口内部高龄人群也不断加大。1964 年，全市 80 岁及以上高龄老人仅为 0.34 万人，1982 年上升到 1.16 万人，比1964 年仅增加 0.82 万人，18 年增长 2.4 倍，年均增长 7.1%；1995 年人口抽样调查时，80岁及以上高龄老人增加到 2.70 万人，比 1982 年增长 1.
5、3 倍，年均增长 6.7%，年均增速超2过同期老年人口增幅 4.6 个百分点。到 2005 年，80 岁及以上高龄老人达到 10.9 万，10 年增加了 3 倍多，年均增长 14.98%。人口老龄化往往会带来这一种现象，老年人把自己早期因福利分房留下且地段较好的房子让给子女住或卖掉给子女付买房首付，而自己在郊区重新挑选环境较好且比较僻静的房子居住。人口老龄化使养老服务业成为一种朝阳产业。据统计，到 2010 年截至，南京市共有59 家，而在此之前 5 年仅 11 家。2010 年，在南京市政府又出台了 22 条优惠政策促进养老院发展后，市民政局和市财政局又联合出台暂行办法。除了政策优惠，政府还
6、是行资金扶持，按城区、郊区、县每张床位一次性分别给予 4000 元、3000 元、2000 元的资助，对改、扩建新增床位达一定规模标准的，一次性分别给予 2000 元、1500 元、1000 元的资助。同时，为稳定民营养老院的运营，每收住一名本市户籍老人，给予每月 60 元的补贴。南京市目前有独居老人 6 万余人，占老人总数的 6.8%，老年人社会福利机构只有177 家，9845 个床位，即每千名老人拥有床位数 12 张左右。而按照南京市 80 万老龄人口计算，全市要有 13600 张床位。目前南京现有老年公寓的床位还远远不能满足需求。（3）家庭规模与结构全市常住人口中，家庭户 2370274
7、 户，家庭户人口为 6554159 人，平均每个家庭户的人口为 2.77 人，比 2000 年第五次全国人口普查的 2.92 人减少了 0.15 人。从家庭人口数的变化和分布看：1982 年在家庭总户数中所占比重前三位的依次为 5 人及 5 人以上户、4人户、3 人户。从 1990 年开始，3 人户的家庭数量一直位居家庭户的第一位。至 2005 年，在家庭总户数中所占比重居前三位的已演变成 3 人户、2 人户和 1 人户。与此同时，4 人及以上户所占比重明显下降，其中尤以 5 人及以上户所占比重下降幅度最大，已由 1982 年家庭规模构成中第一位降为第五位。1 人户、2 人户的增长在很大程度上
8、说明，空巢家庭、丁克家庭、单身家庭、单亲家庭等，正在构成我市城乡家庭结构的重要内容。因此，在住房规划时选择以二室二厅为主的套型，适当配置一室一厅、二室一厅和三室一厅的住房，可取得良好的社会经济效益。（4）人口的地理迁移据南京市人口计生委统计，截止到 2012 年，南京市外来人口增 6 倍，户籍任楼绝对数也逐年稳步增长。2000 年，南京市累计登记暂住人口为 47.2 万人，而 2010 年 282.5万，10 年间增长了 6 倍。从外来人口的来源和分布来看，暂住在江宁区的最多，排名第二、三位的栖霞区和分别有 33.8 万人和 26.1 万人。3这些外来人口的居住状况一直是市政府长期关注的问题，
9、在我国政府目前对保障性住房政策的强调下，房地产商可以与政府合作，取得优惠条件来开发面向打工族的廉租房，同时房地产开发商可以与那些没有为员工提供住所的企业联系和合作，定向为它们开发职工集体宿舍或公寓，帮助企业职工租房或购房。2、经济环境(1) 经济增长方式在南京市经济总量中，第二产业中所占的比例最大，近年来工业产值占地区生产总值的 50%以上，利润也在 50%以上。工业经济增长方式在很大程度上代表了南京的经济增长方式，并且南京企业以国有企业、大中型企业为主。这导致了以下三种现象：一是经济增长依赖于投资拉动；二是科技成果产业化进程缓慢，对经济增长的贡献率低，三是重化工业格局显著，资源消耗与环境保护
10、矛盾突出。总而言之，既有的工业发展阶段和产业格局，限制了新兴工业的集约发展，与此同时，集约化发展的激励与约束机制缺位，影响了经济增长方式的转变。目前南京市政府已经认识到了上述问题，开始积极调整产业结构，促进产业的合理布局和优化升级，优化配置工业用地，大力发展电子信息、软件开发、生物工程与医药产业、精心化工与新材料产业等高新技术产业；进一步优化产业集群，全面推进“空间集聚化、企业集群化、产业高度化”，打造广泛吸收国内外优质资源、产业有序集中的现代制造业基地的发展平台。同时大力推进现代服务业和都市型农业的发展。转变经济增长应以科技创新为动力，加快科技成果产业化和产品化进程。以 2010 年的数据为
11、例，南京市以 8.6%的工业累计消耗标准煤的增长，达到了了 29.7%的工业总产值增幅。在被统计的 37 种高耗能产品中，有 24 种产品的能耗都呈现下降趋势。目前，南京已经吸引了中兴和华为等高科技企业来南京发展。从粗放型到集约型的生产方式转变。会使南京市的许多工业区土地使用性质改变成为住宅用地和商业办公用地。现在有一种备受年轻人推崇的 loft 居住生活方式，Loft 多是由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。主人可以在其空荡荡的空间里，根据自己的喜好，随意个隔断出功能不同、风格各异的子空间。房地产开发商可以抓住这个机遇，改建一些老的工厂和旧仓库，来迎合现在年轻人的需求。（
12、2） 产业结构演进420042008 年来南京三次产业生产总值及其所占 GDP 比重(表 1-1)增加值(亿元) 占 GDP 比重(%)年份 第一产业第二产业第三产业 合计第一产业第二产业第三产业2004 75.27 1003.99 987.92 2067.18 3.6 48.6 47.82005 77.22 1200.28 1133.61 2411.11 3.2 49.8 47.02006 82.02 1359.94 1331.82 2773.78 3.0 49.0 48.0 2007 86.44 1607.22 1590.07 3283.73 2.6 48.9 48.4 2008 93.0
13、0 1795.00 1887.00 3775.00 2.5 47.5 50由表 1-1 可知，20042008 五年来，南京市产业结构基本呈现以下变化：一是第一产业增加值不断上升，但所占 GDP 比例逐步下降。2004 年全市第一产业增加值为 75.27 亿元，到 2008 年增至 93.00 亿元，年均增长 3.3%（可比价） 。从所占 GDP 比重来看，第一产业占 GDP 比重始终最低，并呈逐步下降的趋势。从 2004 年的 3.6%逐渐下降到 2008 年的 2.5%，五年下降了 1.1 个百分点。二是第二产业增加值增速较快，所占 GDP 比重呈下降趋势。2004 年南京第二产业增加值为
14、 1004 亿元，首次突破千亿大关。2008 年，全市第二产业增加值达到 1795 亿元，年均增长 15.8%。第二产业增加值所占 GDP 比重由 2004 年的 48.6%降至 08 年的 47.5%，比重呈下降趋势。三是第三产业增加值占 GDP 比重呈连续增长态势。2004 年南京第三产业增加值为987.92 亿元，2008 年达到 1887 亿元，总量比 2004 年增加了约九成，按可比价格计算，年均增长 15.1%；占 GDP 比重由 2004 年的 47.8%升至 2008 年的 50%。502004006008001000120014001600180020002004 2005
15、2006 2007 2008第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业图 1-1 近五年来南京市各产业增加值变化图 (单位：亿元)由图 1-1 可知，近五年来，全市第一产业增加值与第二、三产业的增加值之间的差距越来越大，其总量远远低于第二、三产业。而第二产业增加值和第三产业增加值日益接近，2008 年第三产业增加值反超第二产业 92 亿元。（3） 南京区域经济水平67三、政策环境下面把南京市近几年来的比较主要的房地产相关政策罗列如下，大致集中在2009、2010 政府大力调控的两年间。84、行业管理水平（1）南京城市规划控制水平南京市近期规划期限为 20 年，即 1991-2010 年。近期建
16、设规划期限至 2000 年，远景展望到下世纪中叶。规划成果包括总体规划文本、说明书、专项规划说明 22 件、图件30 张。城市发展目标：近期目标：国民生产总值翻三番，人民生活达到小康水平。到本世纪末，城市综合实力水平居国内同类城市领先地位。市域、都市圈城市化水平分别达到 60%和 75%左右。远期目标：进一步加快城市现代化进程，使南京在 2010 年前后达到世界中等发达国家同类城市水平，成为我国高度现代化的重要科技、教育基地和高新技术产业基地，重要的外贸口岸和长江中下游地区重要的金融、贸易、信息中心。市域、都市圈城市化水平分别达到70%和 80%左右。远景目标：以建设国际化大都市为长远奋斗目标，促进和加快城市建设步伐。下世纪中叶跻身世界发达城市行列。把南京建设成为经济发达、环境优美，融古都风貌和现代文明于一体的江滨城市。城市
