《万科长春万科柏翠园市场提报理念行销p年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科长春万科柏翠园市场提报理念行销p年（86页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,橙子的营养价值：维生素C、苹果酸、琥珀酸、糖类、果胶等。 维生素C：增强人体免疫力，帮助细胞新陈代谢。果酸和琥珀酸：利于食物消化吸收，开胃健脾，增进食欲。糖类: 供给人体所需热能。果胶：可降低胆固醇。 Orange,橙子可以开胃解渴，帮助消化，具有很高的美容价值。橙子对于我们来说是一味不可或缺的佳品。,Shenyang Concept Advertising Co.,Ltd.,长春万科柏翠園 2012年市场提报,序,2011年世界经济再次步入寒冬，欧洲主权债务危机、人民币对美元不断升值、通货膨胀日益严重、国内CPI涨幅居高不下，这一系列现象都预示着2012年世界经济和国内经济都将面临着严峻的
2、挑战。 2011年国家相继出台了“国八条”、“限购令”、“房产税”等遏制房价过快上涨的措施，在这些政策的作用下，国内房地产市场逐渐步入低谷，一线城市的房价出现比较明显的下降趋势，二、三线城市商品房成交量也明显下滑。 如今，2011年即将结束，整体市场运行情况如何？政策成效是否进一步体现？2012年市场走势又会怎样？对此，理念市场部在调控基调与后续政策、2011年整年长春房地产市场的表现与市场趋势四个层面上将对此进行阐述和分析。,竞品市场分析,人群描述,目 录,宏观调控政策,长春的城市发展状况,宏观调控政策,2011年政策回顾,进入2011年楼市调控政策再掀风暴， “限购令”首当其冲； “国八条
3、”继续升级； “加息”“取消利率优惠”“准备金上调”步步紧逼； “房产税”敲山震虎；,调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。 因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 2011年新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进， 对各项细则的深入落实。通过梳理发现，政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设
4、；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。,2012，末日真的来临了吗？,全方位打压,2011,末日？,2012,2012年是否是中国房地产市场一个末日之年？ 2012年中国房地产市场是否会涅槃重生？ 下面，我们根据2011年房地产宏观资讯，对2012年房地产市场进行预判。,李克强：坚持遏制房价过快上涨,2011年11月25日,国务院副总理李克强25日在河北廊坊表示,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,
5、进一步巩固成果。,一、房价过高会抑制城镇化进程：,李克强指出,保障房建设是重大民生工程,也是重大发展工程,是宏观调控重要手段。中国内需最大的潜力在城镇化,而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障性住房,有利于遏制房价过快上涨,助推城镇化,这会释放巨大的消费和投资潜力,推动产业发展。特别是在当前世界经济又趋低迷、中国外部环境复杂严峻的情况 下,推进保障房建设,对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有重要作用。,二、增加中低价位住房供给,他指出,今年全国1000万套保障房开工建设目标实现后,要扎实抓好在建项目建设,一丝不苟确保工程质量,阳光操作实现公平分配。要完善住房供应体系,在积极推进公租房等保障性
6、住房建设、加大棚户区改造力度的同时,增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。,主要内容：,理念对上述内容的理解：,一、保障房的建设将进一步遏制房价过快上涨。,保障房作为国家对低收入群体的一种福利，它即担当着维持民生根本的重要任务同时又是国家对房价过快上涨的一种宏观调控手段，大量保障房的建设，将进一步满足低收入群体的住房需求，需求得到进一步满足，商品住宅供给量就会明显下降，所以房价上涨趋势被遏制是大势所趋的。,二、国家对房地产市场的调控是在整体市场稳定的前提下进行的。,李克强总理指出：“要完善住房供应体系，加大棚户区改造力度的同时,增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。” 棚户区改造力度加大必
7、然会造成住房需求的进一步膨胀，商品住宅供给的增加也会同时进一步满足不断膨胀的住房需求，但是，商品住宅作为一种商品，当供给和需求同时增加的时候，其价格也必然会上涨。所以国家并不像看到房地产市场因调控而一蹶不振，它更希望房地产市场能够持续发展，所以，我们认为调控的总体基调是软硬兼施。,在这样的背景下， 资金链紧张的小型房地产开发商已经纷纷将降价作为备用策略。但大型的房地产商并不愿意这么轻易就陷入残酷的“价格战”。价格跳水只能换得“一城一地”的现金收益，当价格泡沫挤破之后，企业还需要继续保持竞争优势。 下面，我们关注下国内知名房企最近的动向。,综上，高层频频就推进房地产市场调控进行表态，表明中央继续
8、推进调控的决心很大。 而随着调控的稳步推进，房价下行压力将进一步加大。由于政府对房地产市场的调控才刚刚见到成效，如果不继续保持，房地产泡沫、房地产价格都不会有所改善，而且一旦放松，此前积累的房地产购买力再次释放会重新推升价格。,万科万科已经进入“冬天模式” 保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展策略上，万科也将采取“过冬术”。,第一，是现金为王，郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要； 第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力； 第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地； 第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。,据报道： 万科位于南京的金色领域于上周
9、四晚6点15分以9900元/平方米超低价开盘，共200套房源，在不到3个小时内全部售罄。 万科深圳清林径也于近期推出特价活动，由原来的1.4万元/平方米降到1.2万元/平方米；万科深圳金域缇香将于11月推出均价万元左右精装修房源，比此前开盘价低1000元/平方米。 万科上海清林径预计新一批房源售价会在13000-14000元/平方米，比上一期16000-17000元/平方米低15%；万科北京金隅万科城于11月底推出均价14000元/平方米的三期的房源，比上期房源低3000元/平方米。,华润置地,2011年10月公司合同销售总额达人民币273亿，按年增58%，已完成全年300亿人民币销售目标的9
10、1%。,由于二线城市的实际需求保持强劲，公司计划2012年推出几项适合二线城市的新工程，因此公司将土地储备分散于30个城市，提高了项目开发及销售计划的灵活性。,金地集团金地为保销售目标全线降价冲刺400亿,数据显示，今年前10月金地累计实现签约面积165.1万平方米，签约金额224亿元。截止至10月底，金地约完成全年400亿目标的56%。 从目前来看，金地要在11、12月内完成近200亿的销售，难度颇大。 金地预计四季度的新增货源约为120万平方米，货值为200多亿。每月新推或加推盘项目数量也约达20个。,据报道： 包括外滩8号在内，金地在东莞的三个项目也有不同幅度的价格折让，其中金地博登湖新
11、品直降3000元。 广州金地公园上城豪装山林洋房正式开盘，项目售价5418元/平方米，远远低于广州增城7736元/平方米的限价标准，逆势开盘热销八成，在冷淡的楼市下实属少见。 北京金地仰山亦传出新推特价房仅16000多元/平方米，部分花园洋房单套优惠幅度高达59万元。,2012年房地产公司将面临大挑战。2012年开发商所在城市受政策影响更明显，库存上行速度快，一、二线城市为主的开发商面临价格下调压力大，而三、四线城市开发商面临成交量下滑压力大。在此压力下，开发商将减少投资和拿地；而回款好、负债少、布局好的开发商将称雄。,2012年品牌房企动向预判,基于以上观点和2011年全国房地产的市场情况
12、理念对2012年房地产市场发展趋势判断如下：,（一）政策走势：旧有调控政策不会松绑，新的更严厉政策无需出台 目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房 需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的情况下，放松调控政策 依旧面临着楼市报复性反弹的风险，因此短期内全面放松当前调控政策的可能性极小。,（二）一级市场：政府供地压力尚存，2012年土地供应放量在即 对于地方政府土地储备部门来讲，迫于供地计划要求及地方财政压力，2011年下半年土地供应放量在即
13、。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，2012年也有土地储备的动力。但是在整体市场形式的影响下，并不建议在2012年频繁拿地，储备现金，保证资金流动才是度过难关的王道。,（三）二级市场：2012年整年将以消化剩余库存为主，成交价格或小幅回落。 二、三线城市将逐步进入剩余库存消化阶段，成交价格或将出现小幅下滑随着限购政策的持续，供需双方将持续观望，从而引来供应的实质缩水与需求进一步膨胀。,综上， 政府换届在即，整体政策导向将不会有太大变动，特别是关乎民生的住房问题，所以2012年国家对房地产市场的调控将持续下去。,预计2012全国房地产业,宏观政策将以遏制市场
14、反弹为主！,长春的城市发展状况,2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。 房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。,注：数据来源统计公报，10年固定资产投资额、房地产开发投资额为估算数值,GDP、固定资产投资、房地产资产投资,对 长 春 房 地 产 市 场 有 何 影 响 ？,逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城
15、郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。,受 固 定 资 产 投 资 的 带 动 ， 城 市 整 体 外 延 发 展,长春拟于2010年-2016年建地铁1、2号线，全长39公里,长春市已编制城市快速轨道交通线网规划，城市快速轨道交通远景线网是由7条线组成的放射式线网。按照规划，长春市拟在2010年至2016年修建长春地铁1、2号线，线路全长39公里。,长春市地铁建设工程在解决城市交通压力的同时将为区域经济带来新的契机，对房地产市场的发展也起到间接促进作用。,高新区板块和净月板块因2年前市行政中心的搬入，带动了整个片区的经济发展，而各个大品牌开发商也开始入驻该片区的房地产市场 。
16、长春政府对净月版块向东南扩张及南部新城的形成，也在增加城市房地产市场发展的机会，同时，净月板块的别墅项目也为带来潜在的竞争压力。,长春市板块划分,04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足 2010年商品住宅新开工量有小幅度的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶段。,商品住宅新开工量、竣工量,数据来源：长春市统计公报,与实际供应对比,开工量略有下滑，但加快获预证速度，开发商有意加快供应,平均涨幅15.6%,2004-2010年房地产供销图,2004-2010年住宅成交均价图,2010年,2009年,2004年,2006年,2005年,2007年,2008年,2000年,2011年,2012年，长春的房地产又路在何方呢？,早期萌芽期,逐渐成长期,蓬勃发展期,蓄势腾飞期,单位：万平,单位：元/平,2000-2004年：萌芽阶段
