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1、第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格,第三节 房地产评估的成本法,第四节 房地产评估的收益法,第五节 房地产评估的市场法,第六节 房地产评估的剩余法,第一节 房地产评估概述,一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）,决定,决定,2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性
2、 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大,（三）房地产市场的特征,1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）,二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则,三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第二节 房地产价格,一、房地产价格的特
3、性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。,土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。,二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系,（一）我国土地权属类型 在我国实
4、行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。,1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。,2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年
5、限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。,（二）我国土地使用权价格体系,1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二
6、级市场价格，由市场竞争决定价格。,二、房地产价格分类,（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格建筑总面积 楼面地价土地单价容积率 例题:投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,三、影响房地产价格的因素,（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素,（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有
7、区别。,（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素,第三节 房地产评估的成本法(P142),一、基本思路及基本公式 评估值重新购建价格损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。,三、
8、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益,（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地
9、使用权出让金。,（二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费 （三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。,（五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定,例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁
10、费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米,3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 1 37560
11、%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米,4、估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。,四、新建房地产评估的操作步骤,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润,（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与
12、建筑物建造成本（开发成本） 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费,（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费 1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）估算开发利润,五、房地产有形损耗、功能性贬值、经济性贬值估测 房地产的实体有形损耗可以通过观测法、使用年限法和修复费用法等方法估测。 房地产有形损耗率=房地产已使用年限(房地产已使用年限+房地产剩余使用年限)100% 房地产有形损耗额=房地产重置成本房地产有形损耗率 房地产功能性、经济性贬值=房地产年租金损失额(1所
13、得税税率)房地产剩余使用年期的年金现值系数,第四节 房地产评估的收益法,一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1） 有限期： （2） a年纯收益 r折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。,三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,净收益,潜在收入,空置等造成的收入损失,营运费用,有效毛收入,营运费用, 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三
14、个交易案例。 2、累加法 + 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。,资本化率,无风险报酬率,风险调整值,（三）收益期的确定,单独评房建筑物的经济寿命 单独评地土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。,四、收益法的计算公式,（一）房地合一评房地产价格,房地产价格房地产纯收益/综合资本化率,房地纯收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年
15、使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,
16、855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元 （2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元 （3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元 （4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,0256,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45
