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1、区域发展策略,北外滩是政府确定的首批现代服务业集聚区之一， 成为上海国际航运中心，海运业是未来引入的主导行业 。,宏观经济研究产业发展规划,依据上海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。 围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。,区域发展策略一：确定区域发展规划,北外滩沿江重点区域占地面积67公顷，黄浦江岸线长约2.2公里，共有17个重点项目,总建筑面积约130万平方米，总投资约200
2、亿人民币，主要位于航运商贸区以及项目所在的现代商业区内。 项目地块是区域的商业中心和文娱中心，与北侧的历史风貌区有机结合，地块内的高层建筑是区域地标性建筑之一。,航运商贸区 商贸办公区 商住综合区 中高档居住区 提篮桥历史风貌及现代商业街区,北外滩未来规划功能区,航运商贸区 商贸办公区 商住综合区 中高档居住区 历史风貌及现代商业区,本项目,北外滩是上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业， 成为上海国际航运中心的重要组成部分。,区域发展策略二：确定区域产业发展,资本密集型产业 具有规模经济和集约化经营的特点，附加值也比较高,知识密集型产业 高附加值，与金融、保险业组成金融
3、航贸商务业，构成国际航运中心城市的核心,上游产业 航运融资及其管理服务,劳动密集型产业 企业规模较小，经营相对分散，产业附加值较低,共计10方面：航运融资、海事保险、海事仲裁、海损理算、航运交易、航运咨询、公估公证、航运组织、航运专业机构和船舶管理,共计4方面：邮轮经济、货物运输、船舶租赁、拖船作业,共计10方面：码头服务、集装箱堆场、仓储服务、船舶代理、货运代理、报关服务、理货服务、内陆运输服务、船舶供应服务、船员劳务,产业链划分,产业链特征,产业链内容,中游产业 海运业,下游产业 海运辅助、港口服务业,从航运服务产业价值附加值来看,中上游产业是北外滩未来引入的主导行业,产业发展优势一：港区
4、分离,1940年伦敦采取港区分离的模式，将港口硬件设施外移到离市中心以东40公里的提尔伯里和沿河下游，此后又逐步移到费利克斯托港，但伦敦依靠波罗的海航运交易所拓展航运中上游产业，并成为全球顶级国际航运中心。 上海北外滩目前与伦敦类似的港区分离的航运服务业发展条件，以及以航交所拓展航运相关产业的模式，表明上海北外滩现代航运服务业中上游产业链未来发展存在的潜在空间。,产业发展优势二：航运交易所,上海航交所未来主要职能包括：航运市场行为的监管中心 、规范市场行为的培训中心、航运市场信息中心、中国航运政策研究中心、改善口岸软环境的协调中心和航运专业会展中心 。 上述职能有助于北外滩能够吸引更多航运服务
5、的上中游企业的入驻。,上海北外滩现代航运服务业的未来发展,未来的北外滩将形成相互支撑的多层次、成体系的现代航运服务平台,船代货代、报关报检等,货运客运船公司、船舶租赁等,20082010年,中游产业要形成亮点,2010年以后,航运信息、咨询、金融、商务等,目前,大量下游航运货代服务企业,上游服务业接轨国际先进水平,时间,现状/目标,产业重点,现代航运服务业的中上游高附加值企业将是未来商业地产的潜在主力客户,上海市北外滩现代航运服务业发展规划,航运服务,海事保险,航运金融,邮轮经济,区域发展策略三：外部交通网络的形成,地铁4号线和规划的12号线在项目东侧和北侧都设有站点，未来区域与市中心的联系将
6、更加紧密 新建路隧道建成后将会增强北外滩区域与小陆家嘴区域的连通性 地块北侧东大名路和东长治路道路拓宽正在进行，未来这两条道路将由2车道变为4车道，区域出行将有一定改观,北外滩区域未来地铁、越江隧道和道路拓宽的完成将在一定程度上改善区域交通的便利程度,虚线为在建或规划，实线为已建成,大木桥路方向,蓝村路方向,巨峰路方向,地铁站点,本项目,大连路站,杨树浦路站,提篮桥站,大连路隧道,新建路隧道,东大名路 东长治路,4号线,12号线,市区及漕河泾方向,项目地块分析,项目位于北外滩浦江开发的核心中心段， 区域内航运服务要素聚集度高， 为上海市重点开发区域，区位优势明显!,项目地块属性分析,鹏欣北外滩
7、办公项目指标,5A智能办公楼,住宅：白金湾府邸,酒店,公平路客运码头,图 例,北延伸段,中心段,南延伸段,协调区,核心区,黄浦江两岸综合开发 黄浦江两岸综合开发的规划岸线长度约85公里，面积约73.3平方公里，横跨上海七个区。 规划控制范围包括核心区和协调区两部分。 核心区分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吴淞口南止徐浦大桥总面积约66.6平方公里。 协调区位于浦西中心段以西，总面积约6.7平方公里。,核心区北延伸段 北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江海路、浦东北路之间，面积27.3平方公里。 随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设，北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海
8、崭新的河口（黄浦江入长江口）面貌。,核心区中心段 中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄卢浦大桥，面积22.6平方公里。 目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文化旅游以及生态居住的方向发展。逐步提升中心段的土地效益。,核心区南延伸段 南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、外环线和济阳路之间，面积16.7平方公里。 有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主的地区发展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研发及生态等五大功能。,协调区 协调区位于浦西中心段以西，范围包括军工路-平凉路-通北路-榆林路-大连路-东长治路-虹口港-汉阳路-吴淞路-天潼路-四川中路-金陵东路-中山东路-东大名
9、路-杨树浦路-东门路-中华路-海朝路-斜土路-鲁班路-中山南路，总面积约6.7平方公里。 协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一致，以确保同周边环境的和谐发展，同时为向市区腹地拓展搭建跳板。,北延伸段,中心段,南延伸段,协调区,协调区,本项目,北外滩位于浦江开发的核心中心段，为上海市重点开发区域，区位优势明显。,项目地块属性分析,项目周边景观优势,项目南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮丽风景。 项目北临提篮桥历史文化区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。 项目西侧隔黄埔江相望的外滩是驰名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各
10、地的游客。,地块东眺：瑞丰大厦,地块北眺：提篮桥保护区,地块西眺：新外滩花园和上海客运中心,地块南眺：小陆家嘴建筑群,地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义,本案,项目产业优势,虹口区是国内航运服务机构最为集中的区域之一。而北外滩区域汇聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的6家航运服务功能性机构，具有良好的航运服务产业环境 上海航运交易所是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后的世界第二大运价指数 北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客100万人次。,1,3,6,5
11、,4,2,上海港国际客运中心,北外滩区域内航运服务要素聚集度高，拥有多家航运服务机构，航运服务产业环境较好,本项目,截至到2006年，虹口区已有航运企业2000余家。其中，中海运、中远集运以及上海国际港务集团等“龙头”企业均落户于北外滩区域。 近3年间，北外滩共引进外资航运项目164个，吸引了大量世界知名航运物流公司和国内重量级航运企业来此投资发展。,中国大陆前十位集装箱运输企业有7家落户北外滩，运力占全国的86.5%；水上运输增加值占上海总量的67%，主营收入占上海总量的73%,2006年上海航运公司营业收入比较,北外滩航运公司营业收入比重,上海市其他区县航运公司营业收入比重,北外滩区域内航
12、运企业聚集，并汇集多家航运船务龙头企业，是上海水上运输的主要组成部分,项目产业优势,项目邮轮经济优势,项目旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的“爱兰歌娜”号已将北外滩作为母港开设5天6夜中日韩定班航线 。预计国际客运中心未来5年邮轮客运量将达50万人次，最终将实现100万人次的客运量 。,国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体,为预测值,上海港国际客运中心邮轮客运量,邮轮游客数量（万人次）,2.58,2.66,50,100,0,30,60,90,120,2006,2007H1,*2010,*2012,项目周边道路
13、交通劣势,项目四至及周边道路现状,北外滩区域缺乏与市中心连接的主干道和快捷交通，影响区域对外通达性,与项目临近的东大名路和东长治路是北外滩区域通向市中心的主要道路，两条道路均属两车道的次干路，区域与市中心的连通性较差。 与项目临近的其他道路也以次干路和支路为主，而且部分道路为单行道，区域内部的连通性也受到限制。 目前区域内无与市中心直接连接的地铁等快捷交通方式，区域交通便利度较差。 轨道交通4号线以及大连路隧道虽然连接北外滩与小陆家嘴，但由于线路途径均为外围区域，对于两地之间的互通往来促进作用不明显。,主干路 次干路 支路 单线为单向 双线为双向,6,5,10,2,9,8,7,4,1,大连路隧
14、道,本项目,11,3,项目SWOT分析,优势（Strengths）,弱势（Weaknesses）,机遇 (Opportunities),威胁（Threats）,与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。 项目北临提篮桥历史文化区，南接黄浦江，面朝陆家嘴和外滩，景观资源十分丰富 项目所在区域航运类企业聚集，具有良好的产业环境和基础,北外滩对外交通便利度较差，区域内缺乏和市中心连接的主要干道，同时也缺乏地铁等现代交通工具。 由于部分物业的开发早于北外滩整体规划，因此区域内各物业布局显得较为凌乱。尤其是沿江物业，无论是建筑天际线还是物业功能定位，均较为散乱。,北外滩作为上海第一个
15、滨江概念的商务区，也是上海市惟一尚未开发的市级商务区，市场关注度较高。 北外滩产业的更新，也为区域内商务楼宇的开发提供良好的机遇。 项目临近的上海国际客运中心是国内首个国际标准邮船母港， 未来5年将带来50万人次的邮轮游客，这部分游客成为区域内商业地产的潜在消费群体。,北外滩除沿江区域外，大部分地块尚处于待拆迁状态，而动拆迁的不确定性将影响整个区域的开发建造。同时区域环境的不协调，将间接影响区域高档物业的市场价值。,全市写字楼市场,去年供应量创下新高之后，本季度租金继续呈下跌走势。 今年大部分供应将集中在下半年入市，市场形势暂时得以缓和； 需求乏力仍为隐忧!,全市甲级写字楼分布特征,上海市外环
16、区域地图,虹桥,南京西路,小陆家嘴,人民广场,淮海路,徐家汇,上海市甲级及以上写字楼集中在人民广场极其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区。 小陆家嘴区域甲级及以上写字楼达19栋，占全市总量39.5%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。 浦西主要集中在淮海中路，共有13栋甲级及以上写字楼，占全市总量的11.4%。,第一季度新增供应仅52,000平方米，市场获得短暂间歇以消化去年的大规模供应 由于一些租户缩减租赁面积或迁至非甲级写字楼，第一季度甲级写字楼净吸纳量为负4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面积影响，租金在第一季度下跌4.8% 甲级写字楼整体空置率上升至17.2%，其中浦东新区最高，达26.8% 关于放宽保险公司投资范围的新政策将于10月起生效 未来几年浦
