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1、1 青岛八千水城项目青岛八千水城项目 项目应标书项目应标书 20082008年年7 7月月 谨呈：青岛八千水城臵业有限公司谨呈：青岛八千水城臵业有限公司 2 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密， 一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世 联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使 用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文 档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用 授权的情况。 商业秘密声明商业秘密声明 3
2、1 1 世联对青岛八千水城项目的思考世联对青岛八千水城项目的思考 2 2 3 3 世联对八千水城项目顾问服务安排世联对八千水城项目顾问服务安排 世联全国大规模区域开发项目实操案例世联全国大规模区域开发项目实操案例 4 4 世联参与本项目的工作方法及质量保障世联参与本项目的工作方法及质量保障 本项目顾问服务费用本项目顾问服务费用 5 5 4 世联对本项世联对本项 目的思考目的思考 1 区域整体发展方向研判区域整体发展方向研判 核心问题界定核心问题界定 解决问题的开发方案解决问题的开发方案 启动阶段开发策略设想启动阶段开发策略设想 我们志在将八千水城项目打造为北中国首屈一指的我们志在将八千水城项目
3、打造为北中国首屈一指的 滨海度假新城滨海度假新城 项目鸟瞰图 项目基本情况 总用地面积约8271亩 其中：水域2428亩，需填 海造地面积5843亩 八千水城公司希望将此区 域发展为集高级商务、休 闲度假、康乐疗养和水上 体育运动于一体的综合性 特色国际新城 八千水城项目的特点：较大规模、具有稀缺自然资源、位于八千水城项目的特点：较大规模、具有稀缺自然资源、位于 交通便捷的大都市新兴休闲板块的滨海区域开发运营交通便捷的大都市新兴休闲板块的滨海区域开发运营 项目可由308国道、青黄高速、青烟高速 进入市区约45分钟，对外交通便利 依托海水温泉资源和休闲度假设施，项目 所在区域为青岛新兴的都市休闲
4、版块 温泉镇 流亭机场 青岛市区 鳌山卫 关键词：关键词： 80008000亩大规模亩大规模 滨海风光滨海风光, ,山海温泉资源山海温泉资源 交通便利交通便利 新兴的城市休闲板块新兴的城市休闲板块 滨海资源滨海资源 因此，八千水城公司在区域发展中将承担区域运营的角色，因此，八千水城公司在区域发展中将承担区域运营的角色， 并将获取土地增值收益最大化为目标并将获取土地增值收益最大化为目标 区域开发中，土地增值的收益一般能够占整体收益的60%-80%。 前期较多基础设施和公共配套投入，60%-80%的利润来自后期成熟区域的开发。 关键点：资金流量动态平衡、合理周转率和运营资本结构、土地持续增值。 取
5、势：方向取势：方向 明道：本质明道：本质 优术：策略优术：策略 探明区域发展面临的基本环境探明区域发展面临的基本环境 宏观经济和区域经济判断 城市经济和城市发展 市场范围内家庭消费特征 锁定盈利的重点来源和路径锁定盈利的重点来源和路径 区域运营整体主要获利点 各阶段盈利重点和任务 风险及解决方案 明晰区域规划和发展的策略明晰区域规划和发展的策略 整体规划功能布局和比例 配套的目标和开发策略：时机和规模 各阶段住宅开发的市场策略和产品定位 01 发展方向研判发展方向研判 回顾回顾15年来中国类似区域开发运营历程，有助于我年来中国类似区域开发运营历程，有助于我 们在初期明确区域开发的目标和方向们在
6、初期明确区域开发的目标和方向 三亚湾新城，三亚湾新城，7 7平方公里，平方公里，20042004年开始年开始 亚龙湾，亚龙湾，18.618.6平方公里，一期平方公里，一期1212平方公里，平方公里，19941994年开始年开始 京津新城，京津新城，1515平方公里，平方公里，20042004年开始年开始 大梅沙，大梅沙，3.53.5平方公里，平方公里，20012001年开始年开始 京津新城和三亚湾新城开发，在京津新城和三亚湾新城开发，在3-5年内逐步提升了年内逐步提升了 区域内物业价值区域内物业价值 40004000元元/ /平米平米 44004400元元/ /平米平米 60006000元元/
7、 /平米平米 80008000元元/ /平米平米 三亚湾高尔夫别墅均价三亚湾高尔夫别墅均价 1100011000元元/ /平米平米 20042004 20052005 20062006 20082008 1300013000元元/ /平米平米 2300023000元元/ /平米平米 京津新城度假村别墅京津新城度假村别墅 但是配套投入的策略和规模各不相同，导致资金利但是配套投入的策略和规模各不相同，导致资金利 用效率和现金流量差异较大用效率和现金流量差异较大 朱孟依： 重视现金流 产品多元化 多余动作不要做 鲁能王总： 区域伴随大势成长 稀缺性和差异化很重要 后续开发重在思考盈利 模式和开发策略
8、 5亿 5亿 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 三亚湾 京津新城 京津新城和三亚湾新城的配套投入节奏京津新城和三亚湾新城的配套投入节奏 初始投资:3-4亿 总资产周转率：0.65-0.8 住宅价格增幅：40-50% 初始投资25亿 总资产周转率：0.2-0.3 住宅价格增幅：30-40% 一级开发/整体规划 一级开发/度假村/大酒店/高尔夫/大学/创业园/总部基地 亚龙湾和大梅沙的前世今生：配套价值亚龙湾和大梅沙的前世今生：配套价值PK销售物业销售物业 投入 产出 基础设施建设 公共配套设施建设 凯莱酒店和仙人掌酒店 商业街 管理成本 土地出让收益 路牌广告 酒店经营收益 亚龙湾的15年
9、，湾区发展成为中国典范， 但对于开发企业来讲，并非成功的，因为 我们实际上并没有真正赚到钱，而是不停 地投入。 中粮海南公司总经理 公主郡 产权式酒店 土地出让收益 高尔夫度假别墅 现金流入 现金流出 亚龙湾开发公司历程图谱 我们重点从不同类型区域开发的盈利模式和运营资我们重点从不同类型区域开发的盈利模式和运营资 本利用效率角度，来聚焦符合八千水城的发展道路本利用效率角度，来聚焦符合八千水城的发展道路 游客接待强度游客接待强度 区域功能比例区域功能比例 区域内酒店等经营项目财务表现区域内酒店等经营项目财务表现 度假娱乐型 Waikiki Kuta 珠海海泉湾 度假居住型 Amelia Isla
10、nd Kapulua Kaanupali 三亚湾新城 大梅沙 休闲度假型 Nusa Dua Laguna Cancun 亚龙湾 区域空间布局区域空间布局 盈利模式、投资回收期和现金流量表盈利模式、投资回收期和现金流量表 休闲度假和度假娱乐驱动型区域开发，主要依靠持续的经营休闲度假和度假娱乐驱动型区域开发，主要依靠持续的经营 性收益获利，前期现金投入密集，资金回收期较长性收益获利，前期现金投入密集，资金回收期较长 前期投入较为密集的资金到度假 娱乐和接待设施中，目的是取得 良好的经营回报。娱乐接待设施 的用地超过整个用地的40% 主要依靠酒店和娱乐设施的长期 稳定的经营收益获取利润，销售 型物业
11、开发弥补整体开发的巨大 投入 最大风险： 经营性物业的市场可持续支撑； 前期现金流压力 -80000 -60000 -40000 -20000 0 20000 40000 60000 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年 配套现金流入 配套现金流出 销售物业现金流入 销售物业现金流出 总现金流量 累积现金流量 以销售物业为支撑的度假居住区开发，资金回收期以销售物业为支撑的度假居住区开发，资金回收期 相对较短，资金投入较为平均，不确定性较小相对较短，资金投入较为平均，不确定性较小 -150000 -100000 -50000 0 50000 100000 150000
12、200000 250000 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年 配套现金流入 配套现金流出 销售物业现金流入 销售物业现金流出 总现金流量 累积现金流量 前期配套投入目的在于促进销 售物业的吸引力，从而提升去化 速度和售价，并规避土地增值税 最大风险： 销售物业的市场持续吸引力； 八千水城区域运营，选择以度假居住物业销售为主要的盈利八千水城区域运营，选择以度假居住物业销售为主要的盈利 模式，是符合企业目标和项目条件的最优选择（模式，是符合企业目标和项目条件的最优选择（1/2） 企业目标：关注区域土地持续快速增值、关注后续经营风险 区域宏观背景：胶东半岛城市群融合、北
13、中国地区海景物业稀缺、青岛都市休闲和第二居 所蓬勃发展 2季度土地交易价格 同比上涨10.8% 9.2% 10.8% 2008年2季度全国70个 大中城市房屋销售价格 上涨9.2% 人均人均GDP5000美元，城镇化水平为美元，城镇化水平为60% ，处于主动郊区化的迅速，处于主动郊区化的迅速 发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业 127.8 162.7 223.5 268.4 23% 27% 37% 20% 0 50 100 150 200 250 300 2003 2004 2005 2006 0% 10% 20% 30% 40% 房地产开
14、发投资（亿元） 547 635 811 653 409 516 740 737 698 463 1.18 1.23 1.10 0.89 0.59 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2003 2004 2005 2006 2007 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 竣工面积 销售面积 销售/竣工 20522324 2648 3075 3659 4255 4986 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0% 5% 1
15、0% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 人均GDP(美元) 增幅 青岛历年人均GDP与增长率保持15%以上的 增长率 各市场主体信心较强，连续多年投资额稳 定。 万平米 城市规划配合大青岛加速都市融合和板块分工，东城市规划配合大青岛加速都市融合和板块分工，东 部海岸都市休闲中心区价值凸现部海岸都市休闲中心区价值凸现 莱西莱西 平度平度 即墨即墨 胶州胶州 胶南胶南 拥湾发展重点发展“五区”拥湾发展重点发展“五区” 都市商务中心区都市商务中心区 西海岸现代制造业集聚区西海岸现代制造业集聚区 东部旅游度假区东部旅游度假区 黄岛黄岛胶州物流中心区胶州物流中心区 平莱产业
16、集聚区平莱产业集聚区 青岛十一五规划青岛十一五规划 东部旅游度假区：东部旅游度假区： 以崂山区和即墨温泉、鳌山两镇即墨温泉、鳌山两镇为主体，高水平规划建设国际水 准、国内一流的商务会议中心、旅游集散地和度假中心、康体娱商务会议中心、旅游集散地和度假中心、康体娱 乐中心等乐中心等。 青岛十一五规划纲要 温泉镇依托温泉资源和休闲度假设施，已形成区域认知，鳌山在建大规模温泉镇依托温泉资源和休闲度假设施，已形成区域认知，鳌山在建大规模 休闲度假设施，温泉镇和鳌山卫将成为青岛休闲度假设施，温泉镇和鳌山卫将成为青岛resort区区 区域内现已建成多处特色休闲度假设施：高尔夫球场、 滑雪场、跑马场、温泉度假村等。 温泉镇在青岛人中已经形成休闲度假的区域认知。 鳌山：规划特色：形成“依山傍海、六岛两湾，三区一 环八组团”丰富而独特的、疏密有致的，山、海、岛融 为一体的分散
