中原昆山中城紫竹苑项目营销提案

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1、中城紫竹苑 项目营销提案,中原地产 二零一一年/元月, 房资网海量房地产资料下载！ 房地产营销策划大全，QQ：1501688339,世界着唐装,传统中国文化和浓厚中国风情 在这里已历经了150多年的洗礼， 未来任就继续,旧金山 唐人街 Chinatown in San Francisco,Chinese Theater,以中式建筑卷轴， 于美国的星光大道上一展东方神韵；,TaiPei 101,中西合璧的设计就是的特色，整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的吉祥，在26层楼高的基座以上,楼层分为8段,Shanghai World Expo China Pavilion 上海世博会中国馆

2、,一由巨型钢构架构成，轮廓像斗拱，构成则像中国传统木建筑，连同下部的4个核心筒看，又像一个巨型四脚鼎，居中升起、层叠出挑，整体选用了“中国红”,“存在即是硬道理，中式建筑的魅力风格正在潜移默化地影响着全世界的建筑潮流以及审美高度；”,国韵大宅风,“中国文化复兴，结合了传统与现代的新中式建筑，开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。它是既适应现代建筑发展的需求又传承了传统文化的精粹；,从北京的“观唐”到深圳的“第五元”、“棠樾”， 从成都的“清华坊”,到上海的“东方庭院” 新中式情怀由东到西、由沿海到内陆，星火燎原，蔚然成风 时则今日，于东方传奇之地载誉回归；,在世界尽吹中国风， 华夏大地现代中式别墅受

3、到国人热捧的年代，本案为何遇到了销售阻碍？ 是本案的核心价值不够打动市场？ 亦或是没有找到行之有效的销售渠道？,中城紫竹苑融合东方文化的现代别墅典范之作,。精雕细琢璞玉天成,是什么缔造了紫竹苑这块绝世璞玉？,花桥，是江苏深入上海的一块腹地，主动接受上海辐射，联动上海发展，战略目标“融入上海，面向世界，服务江苏”。随着近几年嘉定发展重心西拓，使得花桥已经是上海人心目中的“准上海地块”，,花桥“江苏东大门，上海后花园”,区位价值,零距交通网络，无缝对接上海,本案地处两个花桥国际商务城中间位置，与上海安亭国际汽车城仅一街之隔。距离上海市中心仅25公里，距离虹桥机场20公里，紧邻A30、沪宁高速，曹安

4、公路，上海轨道交通11号线安亭站也已开通。上海车牌进入本案来回通行无阻。,交通价值,三重成熟配套，静味美好生活,第一重：安亭、花桥两镇成熟配套 第二重：花桥国际商务城高质配套 第三重：社区游泳池、高档会所、幼儿园,配套价值,40万平米，醇熟大盘，混合社区产品线合理丰富,“中城花桥国际”占地350亩，总建筑面积40万方，其中住宅面积35万方，商业5万方。目前开发的二区，联排别墅17栋，总建筑面积近3万方。,体量价值,精心规划，合理布局，细节之处彰显韵味,二区的容积率为0.8，在有限的空间里，做到前后大栋距的设计，17栋精致雅苑户户临水，多种品种优良的绿植错落有致的搭配，彰显品位不凡。小品设计也做

5、到中式大宅的独有特点，更显一份别趣。,规划价值,中城紫竹苑新中式主义国际建筑风格,别墅现代中式的建筑风格，不追求豪华大气，注重园林细节设计，就是东方美学的神韵。 同时很好的融合了江南水乡的人文地貌。,在古典与时尚，传统与现代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵,建筑价值,完美户型，极致奢享，超高附增空间，物超所值,60120前庭后院，户内多错层设计，空间灵动，4米挑高客厅，彰显奢华，户户超大面积赠空间，最终得房率超过130%,产品价值,中诚集团融合人与自然环境的和谐，礼聘中国美术学院，倾情打造“和谐美善风尚，小桥流水人家”的江南特色人文雅居。,强强联手，立足中式人文底蕴，用心制作，格调非凡,品牌价

6、值,璞玉特质 区位+交通+配套+大盘+规划+中式建筑+高附加值+品牌,通过以上对本案有形和无形价值的挖掘，中原认为，中城紫竹苑充分的具备了足 以打动市场并赢得尊崇的必要条件。,所以对于第一个问题：本案的核心价值不够打动市场？,我们坚定的认为不成立！,那么问题就很有可能出在没有找到行之有效的销售渠道？,在探究行何种渠道适合本案之前，先让我们找到真正的目标市场，从而可以 在正确的方向引领下，打通最有效的客户渠道,璞玉收藏家？,发现喜欢拥有, 区域融入上海的发展方向,区位优势, 紧邻上海的地理优势, 交通上与上海的短时间便捷直达,项目优势, 生活配套成熟, 大型社区, 中式特色建筑风格, 规划布局合

7、理, 知名开发企业及设计公司打造, 户型超大附赠空间,上海必将是本案的主力目标市场，项目的核心优势是吸引他们的根本因素,确定了主力目标市场后，我们还需要知道他们还有哪些细部特征,通过中原所代理的同质项目客户分析，预判本案的客户,金地格林世界沪宁沿线联排别墅项目 中信泰富朱家角新城江南水乡中式别墅项目,金地格林世界受沪宁高速辐射的现代联排别墅社区,地理位置：嘉定南翔 项目体量：14万方 容积率：0.67 距离市区距离：17公里左右,格林世界成交客户的核心区域为嘉定和普陀，占26%；重要区域为长宁、徐汇、浦东、宝山，占比40%；,成交客户来源区域,35%,28%,客户行业与郊区产业密切相关,来访客

8、户的核心区域是嘉定和普陀，重要区域为宝山等区域，而嘉定、普陀、宝山为上海主要的产业有制造业、批零贸易业、仓储物流业等，因此2009年来访客户行业也主要集中在上述行业；此外，市区客户占比35%，因此，来访客户行业中包含了部分IT业、金融业、咨询服务业等行业。,成交客户中，作为第一居所自住使用的客户占据了较大的比重。虽然项目地处嘉定南翔，但是通过方便的交通网络，开车至市区仅有20分钟的车程。另外轨道交通11号线也是促成金地格林世界成为第一居所的优势条件。,我们还了解到：,本案在城市距离和交通网络方面与金地格林世界有着较大的相似度，对于上海客户而言，有条件成为第一居所。,中信泰富朱家角新城江南水乡现

9、代中式别墅,地理位置：青浦朱家角 项目体量：60万方 容积率：0.7 距离市区距离：47公里左右,总结：别墅成交客户以市区客户为主，区域分布较为分散，中心城区里以浦东新区和包括长宁、闵行在内的西区相对集中。,中信泰富朱家角新城，地处青浦朱家角，距离上海市区有近47公里路程，基本无法满足上海市区人群的第一居所要求，所以该项目成交客户多数是看中其水文化的自然环境以及中式建筑风格。,本案在小区环境和建筑风格方面与该项目类似，所以也值得借鉴,客户特征,工作或生活在上海西区 有一定财富积累； 可自由支配财富和时间 注重品质及细节； 眼光极具前瞻性及收藏意识； 注重健康、安静、私密 作为文化意识的载体传承

10、,总体特征,职业：制造业、批发零售、信息产业、金融行业 目的：自住兼投资、二次至三次置业 年龄：30-45岁 收入：家庭40万以上,核心客户,重要客户,偶得客户,职业：公务员、私营业主等 目的：自住兼投资（含住房升级） 年龄：25-50岁 收入：35万以上,上海西区（75%）,区域本地客户（15%）,外省市及上海其他区域客户（10%）,中原在上海拥有200余家二手门店，掌握直接有效的客户渠道，拓展上海客源正是中原的核心优势所在。,美玉现世,在确定以上海客户为核心客户的战略前提下，接下来我们要探讨的是如何去赢得市场,上海现有别墅项目近30个 别墅总量10000多栋 整体开发面积达到8000多亩,

11、这将是一场争夺资源的战争，面对地属于上海的强敌 我们如何以柔克刚？,竞争背景：,嘉定别墅区,上海中档/经济型别墅分布图,赵巷别墅区,淀山湖别墅区,松江别墅区,金山海湾别墅区,美兰湖别墅区,莘闵别墅区,南汇别墅区,奉贤海湾别墅区,叠加500600万元/幢 联排10001200元/幢,联排2700032000元/,联排7001000万元/幢,联排1800023000万元/,联排1400015000万元/,联排25000万元/左右,联排25000万元/起,联排30000万元/左右,联排1800023000万元/,本案,以等同本案至上海市区的距离（25km）画一个同心圆，我们可以发现,嘉定别墅区,上海

12、中档/经济型别墅分布图,赵巷别墅区,松江别墅区,美兰湖别墅区,莘闵别墅区,叠加500600万元/幢 联排10001200元/幢,联排2700032000元/,联排25000万元/左右,联排25000万元/起,联排30000万元/左右,本案,25km,金山海湾别墅区,联排1400015000万元/,南汇别墅区,奉贤海湾别墅区,联排7001000万元/幢,联排1800023000万元/,淀山湖别墅区,联排1800023000万元/,在半径为25公里的范围内，所有在售楼盘均价都已超过25000元/,价格上低于20000元/的在售项目中， 只有金山海湾、南汇、奉贤别墅区以及淀山湖别墅区中的部分昆山境内

13、楼盘 而它们距离上海市区的距离都超过了50公里,嘉定别墅区,上海中档/经济型别墅分布图,赵巷别墅区,淀山湖别墅区,松江别墅区,金山海湾别墅区,美兰湖别墅区,莘闵别墅区,南汇别墅区,奉贤海湾别墅区,叠加500600万元/幢 联排10001200元/幢,联排2700032000元/,联排7001000万元/幢,联排1800023000万元/,联排1400015000万元/,联排25000万元/左右,联排25000万元/起,联排30000万元/左右,联排1800023000万元/,本案,上海中档/经济型别墅分布图,淀山湖别墅区,金山海湾别墅区,南汇别墅区,奉贤海湾别墅区,联排7001000万元/幢,

14、联排1800023000万元/,联排1400015000万元/,联排1800023000万元/,本案,50公里左右,70公里,60公里,60公里,总结,上海别墅市场竞争虽然激烈，但是本案的机会点依旧非常突出。 在上海几乎没有总价在300万左右，并且距离市区范围较近可作为第 一居所居住的在售别墅项目,低总价，近市区是本案赢得上海市场的重要利器！,中原的营销战略,中原的观点,延续2010年政策强压下的常规营销显得无力，也消耗成本，常规的营销已经不是当下市场上的主流手段。塑造最具冲击力的营销团队，利用最有效的整合推广资源，运用最有利的营销执行力量是逆市中创造辉煌的三大重点。,逆市营销的三大重点,团队

15、能力,资源整合,执行力量,项目运营总策略,充分利用中原地产资源， 大动作、大手笔差异营销 制造中城紫竹苑项目的广泛效应 完成营销目标。,项目经理,销售人员,销售经理,联动策划,各中介门店,项目策划,统筹,上门客户,二手市场推广部署、培训,营销策略、推广执行,带看,精细化案场管理攻略精细拷客,中原解决办法：成立客户渠道小组，主要负责电话拷客，定向拓展，派单扫街，大客户跟踪等工作。,输送客源,管理精细点1,严格掌控拷客指标与拷客完成情况 通过左图，对每日，每周拷客情况 经行掌控。控制分析名单质量，控制每个工作人员的拷客质量。 拷客仅是一种方式，我们更看重结果,拷客重要 关注指标,管理精细点2,精细化案场管理攻略精细化人员运用,根据业务人员的能力、性格、对产品的熟悉程度，安排接客人员，助谈人员，拷客人员，后勤保障人员。 根据不同人员安排，加强不同工作培训，令其在短时间内了解工作内容，工作重点。在短时间不具备全面培训的前提下，又要保证团队整体业务能力的提升，我们不求招招会，只求一招精。,项目经理,销售人员,销售经理,联动策划,各中介门店,项目策划,统筹,上门客户,二手市场推广部署、培训,营销策略、推广执行,带看,所谓一二手联动