车位推售工作流程

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1、2-L-1 第十二章第十二章车位租售车位租售工作流程工作流程 一、车位权属界定一、车位权属界定 车位出租、出售前，应对车位的权属进行准确界定，清楚、准确界定车位 的权属是业主共有或是发展商自有。 根据物权法第 73、74 条相关规定：建筑区划内的道路、绿地、其他 公共场所、 公用设施和物业服务用房属于业主共有， 占用业主共有的道路或者 其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。 因此，销售中心对于车位的租售问题，应依据物权法的相关规定，向项 目管理部了解车位在规划报建时的产权归属，分为以下两种情况操作： （一） 、 当车位已计入公共绿地或道路用地等公共场地的， 则应为业主共有业主共有， 操作流

2、程为：由物业管理公司作为出租方进行有偿出租，其收入归业主所有， 只能用于物业管理方面的支出。 特殊情况：若在各项经济技术指标已达标的情况下，为了提高指标而计 入技术指标的车位，应建议项目部可否在满足各项经济技术指标的情况下， 把 车位从各项指标中剔出，从而变为公司资产公司资产，以增加公司收益。 （二） 、当车位确定为公司资产公司资产时，按以下流程操作： 1、应先向项目部确认车位可否出国有土地使用权证，若确定可以出证则 可进行出售，若确定不可出证，则只可进行有偿出租。 2、 对于属于公司自建固定资产车位的出租，根据我国 合同法 的规定， 租赁期限最长不得超过 20 年，超过部分无效。因此，现统一

3、各销售中心的车 位租赁协议采用法务部提供的最新协议书，租赁期限统一填写为 20 年，租赁 费用统一采用一次性支付方式，出租方应为碧桂园发展有限公司。 二、权属为业主共有产权的车位二、权属为业主共有产权的车位 （一） 出租由各物业管理分公司依据以下规定进行操作， 与车位使用人签署车 位租赁合同： 2-L-2 1.租赁期限。 车位的租赁期限应遵循相关法律法规、 当地行政主管部门及 碧桂园前期 物业服务协议的相关规定，具体租赁期限结合当地实际情况确定，原则上以 短租形式进行租赁，租赁期不超过三年为宜。 2.租金。 权属为业主共有产权车位的租金按当地政府指导价执行。 3.推租时间。 车位的推租时间由各

4、物业管理分公司与销售中心共同协商确定。 4.租赁方式。 各物业管理分公司应在推租前认真全面做好调研工作， 了解当地相关法规 规定，了解所在区域其它物业公司的做法，了解车位需求情况，有前瞻性地做 好规划，制订详细的租赁工作方案（包括公示地点、派筹时间、派筹地点、 派 筹方式、租赁对象、租赁数量限制、租赁期限、租金及管理费收取方式等） 。 租赁工作方案应与当地销售中心沟通确认后， 上报物业管理公司总办审批 后方可实施。 5.租赁合同。 各物业管理分公司应对权属为业主共有产权的车位推租前制订车位租赁 合同， 租赁合同应参照总办制订的示范文本， 经由集团法务部和总办审核通过 后方可使用。 6.根据物业

5、管理条例相关规定，决定“有关共有和共同管理权利的其 他重大事项” ，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。 因此对权属为业主共有产权的车位出租前， 各物业管理分公司应以书面形 式并在显著位置告知车位配套规划区域的全体业主拟出租车位的租金 （政府指 导价） 、管理费收费标准、租赁期限及具体租赁方式等信息，在公示期间应密 切关注、 听取业主的意见， 充分与业主沟通， 使车位租赁工作有序、 顺利进行。 7. 车位租赁备案、经营资格审批、收费许可等应根据法律法规、当地行 2-L-3 政主管部门的规定办理相关申报、审批手续。 8.按照中华人民共和国物权法及物业管理条例的相

6、关规定，权属 业主共有的车位的租赁所得收益应当主要用于补充专项维修资金。 根据我司的前期物业服务合同、 前期物业服务协议的相关约定， 我司对物 业共用部位、 共用设施设备进行经营的所得收入在剔除经营成本后用作补充园 区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。 因此各分公司应对业主共有产权车位的租赁所得收益的收支情况单独建 账，并做好对账目公示的准备。 （二）各物业管理分公司、销售中心对车位出租、出售事宜，应充分做好信息 沟通，统一做好对住户的信息输出口径。 三、三、权属为发展公司车位权属为发展公司车位 （一）凡权属为发展公司的车位，由营销中心负责相关租售事宜； （二） 车位租售方式的确定，

7、应该首先确认车位是否可以出具国有土地使用权 证，若确定可以出证，则可进行出售或出租，若确定不可出证的，则只可进行 出租。 （三）针对车位的租售方式（包括推售推租时间、推售推租方式、是否公示以 及公示方式等）以及出租车位的租赁期限（6 个月到 20 年均可） ，销售中心应 在综合考虑以下因素后制定： A、当地政府有否相关强制性规定； B、当地发展商的普遍做法以及当地人的消费习惯； C、项目车位的供求关系。 （四）广东省除广州市外车位、车库租售规定 广东省物业管理条例已于 2009 年 3 月 1 日开始实施，该条例第五十四条 对车位、车库租售做出以下规定： 1、原则上同一物业管理区域物业管理区域

8、内的车位、车库只能租售给本物业管理区域的业 主。 由于存在不同苑区分属不同的物业管理区域， 故各项目物业管理区域的划 分情况，由销售中心自行咨询项目部以及屋村确认。 2-L-4 2、可办理房地产权证、计价出售的车位、车库，不得进行预售，必须在对车 位、车库初始确权（亦即“大确权” ）后才能销售。 3、车位、车库在销售前一个月，建设单位必须以“书面形式” “告知业主” 。 根据此规定，销售中心必须做好以下 2 点工作： （1）与项目部沟通政府对以下情况有否明确规定：“书面形式”有否格式 版本；“告知业主”的方式；该“书面形式告知业主”是否需报政府备案。 如政府对上述情况有明确规定，则按政府要求操

9、作。 （2）如政府无明确规定，则按以下方式操作：书面形式按照车位销售方 案公示格式版本 （详见附件 1）的格式填写内容后上报各销售总监确认； 在车位推售前一个月， 将销售方案在销售中心现场以及拟推售车位所属物业管 理区域内的苑区公告栏中张贴公示。 4、拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车 位、车库。据此规定，销售中心在推售前，必须计算车位所在物业管理区域物业管理区域内 规划报建的车位数量与洋房套数， 若车位数目少于洋房套数的， 则每户业主只 能购买一个车位、车库（若车位采取出租方式的，该条例尚未做强制性规定）， 销售中心必须在车位销售方案中明确告知业主， 并且统一输

10、出口径； 如车位数 目多于洋房套数的，则不受上述限制。 5、如各地方政府针对广东省物业管理条例颁布了地方实施细则，且该细 则规定与上述操作方式不一致的，销售中心应该及时上报并调整车位租售方 案。 （五）广州片区项目关于车位、车库销售流程 根据广东省物业管理条例 ，广州市房管部于发布了广州市房地产开发项 目车位和车库租售管理规定 ，该规定对车位、车库租售做出以下规定： 1、原则上项目内的车位、车库只能租售给业主使用（规定第 3 条） 。 2、出售、出租的车位、车库，必须在对车位、车库初始确权（亦即“大确权”） 后才能租售（规定第 5 条） 。 2-L-5 3、车位、车库在租售前一个月，应当将“出

11、售或者出租方案”在建筑区划内 “显著位置公示”30 日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案 （规定第 7 条） 。根据此规定，销售中心必须做好以下点工作： （1）与项目部沟通政府对一下情况有否明确规定：“出售或者出租方案” 有否格式版本；“显著位置公示”有否明确规定。如政府对上述情况有明确 规定，则按政府要求操作。 （2）如政府无明确规定，则按以下方式操作：“出售或者出租方案”按照 车位销售方案公示格式版本 的格式填写内容后上报各销售总监确认； 确 认后联系项目部提交给政府部门备案； 在车位推售前一个月， 将销售方案在 销售中心公示栏以及拟推售车位所属苑区公告栏中张贴公示。 （3）房

12、地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的 房屋套数的， 房屋购买人每购买一套房屋， 只能相应购买或租用本房地产开发 项目的一个规划用于停放汽车的车位（规定第 8 条） 。故销售中心在推售前， 必须计算项目内规划报建的车位数量与洋房套数，若车位数目少于洋房套数 的，则每户业主只能购买或租用一个车位、车库，销售中心必须在车位销售方 案中明确告知业主，并且统一输出口径；如车位数目多于洋房套数的，则不受 上述限制。 4、 销售中心根据上述指引制定的租售方式， 经区域副总经理审核后即可使用。 如销售中心出现需我部给予解决意见的特殊情况的， 可将相关租售方式提交我 部法律文书与管理组加

13、具意见。 四、车位管理分工四、车位管理分工 权属为发展公司的车位，其短租（指 3 年以下的短期租赁）均由物业公司负责， 其长租（指 20 年长租或 20 年长租再无偿提供给业主使用 50 年的情况）由发展 2-L-6 公司负责。长租及短租的适用情况如下表： 车位情况长租 （20 年长租或 20 年长租再 无偿提供给业主使用 50 年） 短租（3 年以下的短期租赁） 情况一：权属发展公司，且能 办理业主小产权证的 不适用适用（指车位推售后，剩余未 售车位可选取部分短租） 情况二：权属发展公司，但不 可办理业主小产权证的 适用适用 情况三：业主共有不适用适用 二、 针对情况一， 车位是采取长租或者

14、短租的方式处理， 因其各有优缺点 （详见下表） ： 故销售中心须综合考虑当地经济情况、车位的稀缺程度、车位的成本、 销 售价格、租金水平、当地物价局规定等因素，并咨询项目财务部、物业公司意 见后，确定：A、车位长、短租的比例；B、车位长、短租租金；C、车位长、 短 的推售顺序，并在按照对总裁办发布的关于及时推售车位、车库的通知 优点缺点 长租 （1）资金一次性回笼（1）租金水平低 （2）租赁期间若车位升值，我司不能提 高租金，导致利润流失 （3）公司须缴纳的税费较高 （4）如业主转让房屋，则租赁合同须终 止， 我司仍需退还部分租金给业主 或与新业主重新办理车位租赁手 续。 优点缺点 短租 （1

15、）租金水平高 （2）可根据市场情况适时调整租金，灵活性 强，增加利润 （3）公司须缴纳的税费较低 （1）资金回笼速度慢 （2） 须安排人员长期负责车位租赁事 宜； 2-L-7 的操作指引 （档号：BGY/XSGLB/2012-1-21/HT001BGY/XSGLB/2012-1-21/HT001）要求上报车位销售方案时 一并提出。销售中心在该车位销售方案后，应该及时将用于短租的车位移交给 物业公司。 五、签署了五、签署了 7070 年车位协议书的处理方式年车位协议书的处理方式 1、 对于过往签署了 70 年车位协议书的客户， 销售中心不需要主动与其更换新 的协议；若客人对于以前使用年限为 70

16、 年,为何现在是 20 年有疑问的，则向 其解释： “以前使用年限为 70 年的协议是车位使用权的转让，现在 20 年的协 议是车位的出租，两者有区别。这是因为物权法实施后，对于产权的界定 更为明晰， 对于我司已经大确权但是不能出独立产权证的车位采用出租的方式 更符合物权法的规定。 但并不是说以前的操作方式就不合法， 因为法律并不溯 及既往， 物权法的出台并不会对过往的行为发生法律效力。 ” 2、 若有已签署 70 年车位协议书的业主坚持以前的协议书有问题， 要求终止协 议书的，则各销售中心应立即作为个案上报我部，原则上处理方式为：对这部 分业主， 我司可以与其终止协议书， 对价退回部分款项给业主， 然后回收车位。 3、关于车位的二手转让问题（特指不能出房产证，与业主签署了（特指不能出房产证，与业主签署了 70707070 年使用年使用 权转让协议的车位权转让协议的车位） ， 今后各销售中心不再帮新旧业主办理车位的转让手续 （即 不再与旧业主终止协议书， 与新业主签订新的车位协议书， 亦