财产征税：房产税契税

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1、新 编 税 收 实 务 第五版,第四篇 财产行为税纳税实务 任务8 房产征税纳税实务,任务8 房产征税纳税实务,掌握： 各税种的纳税人、征税范围、税率 各税种计税依据与应纳税额的计算 熟悉： 各税种的税收优惠 了解： 各税种纳税申报与征收管理,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,8.1.1 纳税人、征税范围和税率 1.房产税的纳税义务人 房产税的纳税人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类 （1）产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人的，由集体和个人缴纳； （2）房屋产权出典的，由承典人缴纳； （3）

2、房屋产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定或租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税 （4）无租使用其他房产的问题。由使用人代为缴纳房产税 外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,2.房产税的征税范围 房产税的征税对象是房产。 房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇、工矿区内的房产，在其他地区的房产不征房产税,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,3.房产税的税率 （1）按房产原值一次减除10%30%后的余值计征的，税率为1.2%； （2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。 从2001年1月1日起，对个人按市场价

3、格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,8.1.2计税依据和应纳税额的计算 1.房产税的计税依据 （1）从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。 （2）从租计征 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据 房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,2.应纳税额的计算 （1）从价计征房产税的计算从价计征是按房产原值减除一定比例后的余值

4、计征。 应纳税额应税房产原值（1扣除比例）1.2% （2）从租计征房产税的计算从租计征是按房产租金收入计征。 应纳税额租金收入12%,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,8.1.3房产税的税收优惠 1、条例和细则规定的免征房产税 （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（包括差额预算管理的事业单位、中国人民银行总行机关、由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算单位或差额预算单位）自用的房产。 （3）宗教寺庙、公园（文化宫）、名胜古迹自用的房产。 （4）个人所有非营业用的房产，主要是指居民住房，不分面积多少一律免征房产税；对个人拥有的营业用房或者

5、出租的房产，应征房产税。,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,（5）经财政部批准免税的其他房产。主要有： 经有关部门（房管部门）鉴定，已经毁损、不堪居住，并停止使用的房屋或危房。 房屋大修停用半年以上，经纳税义务人申请，税务机关审核批准，在大修期间免税。 企业停产、撤销后，其原有房产闲置不用的，经税务机关批准，可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他纳税单位使用或者企业恢复生产时，应按规定征收房产税。 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，免征房产税；但工程结束后，施工企业将这些临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基

6、建单位接受的次月起，照章征税。 为鼓励利用地下人防设施，对作营业用的地下人防设施暂不征税。 从1988年月日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂不征收房产税；对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务, 对高校后勤经济实体，老年服务机构，邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的尚在县邮政局内核算的房产免税。 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用房产免税。 其他纳税有困难需要减免税照顾的，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

7、为贯彻落实国务院关于印发实施若干配套政策的通知（国发20066号），自2008年1月1日起至2010年12月31日止，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地免税。 享受上述规定的房产税优惠政策的孵化器，应同时符合下列条件： A.孵化器的成立和运行符合国务院科技行政主管部门发布的认定和管理办法，经国务院科技行政管理部门认定，并取得国家高新技术创业服务中心资格； B.孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算； C.孵化器内提供给孵化企业使用的场地面积应占孵化器可自主支配场地面积的75以上（含75），孵化企业数量应占孵化器内

8、企业总数量的90以上（含90）。 国务院科技行政主管部门负责对孵化器是否符合上述条件进行事前审核确认，并出具相应的证明材料。,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,8.1.4 征收管理 1.纳税义务发生时间 （1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳 （2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳 （3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳。纳税人在办理手续前，即已使用或出租、出借的当月起缴纳（4）纳税人购置新建的商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳 （5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发权属证书之次月起缴

9、纳 （6）纳税人出租、出借房产，交付出租、出借房产之次月起缴纳（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用火交付使用之次月起缴纳,任务8 房产征税 8.1 房产税纳税实务,2.纳税期限 房产税按年征收，分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 3.纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。 房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。 纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的座落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。 房产税由在房产所在地的地方税务局征收管理。,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务

10、,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，按不动产价的一定比例，向承受人征收的一次性征收的一种财产税。 起源于东晋的“估税”。 1997年7月7日国务院重新颁布了中华人民共和国契税暂行条例，并于1997年10月1日开始实施。,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,8.2.1纳税人、征税对象和税率 1.契税的纳税义务人 凡在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。 所称“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 所说的“单位”，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 所说的“个人”，是指个体经营者及其他个人，

11、包括中国公民和外籍人员,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,2.征税对象 境内转移的土地使用权和房屋权属。 （1）国有土地使用权出让 （2）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）。 土地使用权出售 土地使用权赠与 土地使用权交换,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,（3）房屋买卖 房产抵债或实物交换房屋 以房产作投资或作股权转让 买房材料或翻建新房 （4）房屋赠与 （5）房屋交换 （6）承受国有土地使用权支付的土地出让金。 3.契税的税率 实行3%-5%的幅度比例税率。,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,8.2.2 应纳税额的计算 1.契税的计税依据：不动产的价格

12、（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）土地使用权交换、房屋交换，为价格的差额。 （4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据补交的土地使用权出让费用或者土地收益。,第二节 契税,（5）房屋附属设施征收契税的依据：采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的按合同规定的总价款计征契税； 承受房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 上述成交价格明显低于

13、市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,2. 契税应纳税额的计算 应纳税额=计税依据税率,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,8.2.3 税收优惠 1. 一般规定 （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税 （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。此项规定仅限于第一次，并且经县以上人民政府批准在国家规定标准面积以内购买的公有住房。 （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，且不能

14、克服的客观情况。,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。 经批准减征、免征契税的纳税义务人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。,任务8 房产征税 8.2 契税纳

15、税实务,2特殊规定 （1）企业公司制改造 （2）企业股权重组 （3）企业合并 （4）企业分立 （5）企业出售 （6）企业关闭、破产 （7）房屋的附属设施 （8）继承土地、房屋权属 （9）其他 经国务院批准实施债权转股权的企业，政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，企业改制重组过程中同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,8.2.4 契税的征收管理 1. 纳税义务发生的时间 纳税义

16、务人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。,2. 纳税期限 纳税义务人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。 纳税义务人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能给予办理变更登记手续。,任务8 房产征税 8.2 契税纳税实务,4.征收机关 契税征收机关为土地、房产所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。,3. 征收地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。,任务8 房产征税 8.3 房产税和契税申报与缴纳,1纳税申报资料 （1）房产税纳税申报表、契税纳税申报表 （2）附报资料。 2纳税申报表样式 3房产税和契税纳税申报案例 4房产税和契税纳税申报案例分析 5房产税和契税纳税申报案例填入纳税申报表,再 见,谢 谢！,