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1、原鼎国际 酒店式公寓项目提报,江苏新聚仁2011.5,报告目录,第二部分 市场情况分析,第三部分 酒店式公寓项目市场表现分析,第一部分 新聚仁机构介绍,第四部分 推广思考,第一部分,新聚仁机构介绍,创造经典项目的地产专家,十年房地产营销代理领域专家品牌 年总销金额超百亿元、累计代理运作逾200个案 拥有上海、南昌、武汉、江苏、天津、大连、西安以及南通等分公司 业务版图遍及包括内蒙古、山东、湖南、三亚等数十个大中城市,不断超越 追求完美,从发展商对地块的选择开始，全程介入； 以高标准的企划与销售的执行力贯穿全案； 提供自始至终的专业服务，在发展商与消费者之间架起桥梁。,全程营销代理服务,无论是在
2、市场的高峰或是低谷， 新聚仁机构保持代理个案100%完全销售的全胜战绩， 并赢得了良好的市场口碑与品牌效应。,“100%成功 0失误”,八大竞争优势,十年磨合专家团队,宏观的策略能力 精准的执行能力 十年默契配合,新聚仁独有的动脑会、内审委员会体系；,公司主要经营管理团队均为内审会成员 项目的每一个动作都集合了新聚仁整体团队的智慧,客 户 资 源,通过300余个案的成功运作 拥有突破100000人次的聚仁会会员 其中有相当部分重复置业的客源,科学的管理体系,ISO9001质量体系认证 督察管理体系 网络管理体系,专业的管理体系，有利于企业提高效率、降低成本、提供优质产品和服务，增强顾客满意度。
3、,专业的培训体系,职前培训 专案经理特训班 晋职培训 高阶主管特训,全国共享知识管理平台,策划平台系统 技术支持中心 销售管理系统,网络平台,业内独家代理企业房地产资讯门户网站 企业员工成长提升的平台 企业对外宣传的窗口,组织架构,2002-2008年 蝉联上海市房地产营销代理企业二十强（金桥奖） 2006年 中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10 2007年 中国房地产服务与中介行业100强（金桥奖） 2004-2006年 蝉联上海市房地产关注商标（品牌） 2009年4月 金桥奖（上海房地产行业协会） 2009年4月 2009年中国十大最佳房地产营销代理企业（中国房地产测评中心） 2009
4、年12月 最具影响力顾问机构（东方早报评选） 2009年12月 2009上海地产十大服务机构（新民晚报评选）,重要奖项,08 09操作项目介绍,上海区域在售高端住宅项目 NEW TALENTEAM GROUPShanghai district operation item,金地天御,上海区域在售高端住宅项目 NEW TALENTEAM GROUPShanghai district operation item,武汉区域在售高端项目 NEW TALENTEAM GROUPWuhan district operation item,南昌区域在售高端项目 NEW TALENTEAM GROUPNan
5、chang district operation item,江苏区域在售高端项目 NEW TALENTEAM GROUPJiangSu district operation item,其他区域操作高端住宅项目 NEW TALENTEAM GROUPOther district operation item,国内最早进入昆山市场的专业代理机构（2003年） 对当地市场充分了解 熟悉当地人的消费习惯 拥有良好的媒体关系及渠道,在昆山，拥有众多中高端项目 成功操作的经验,昆山各类优势资源,客户类：,30000多组现场来人的详细记录 5000多组的已购客户,媒体类：,与昆山各大传媒公司建立了长期的合作
6、，确保 第一时间取得最新的媒体通路及最高性价比的 合作方式。,协会类：,1、拥有昆山私营企业协会3500多家的会员名单，并成功策划组织了项目推广活动； 2、成功组织了昆山台商协会高尔夫球赛及推介会，拥2700家的会员名单并建立了良好的合作关系； 3、与江苏交通广播网车友会合作成功举办昆山首个项目自驾游活动，获得车友会1500多名会员的资源共享； 4、昆山高端信用卡用户名单； 5、昆山高端手机用户名单。,第二部分,市场情况分析,宏观政策分析 全国市场分析 昆山市场分析,1,宏观政策分析,政策要闻苏州房价控制目标3月31日15点公布 预计10%左右,3月31日下午3点住建局正式公布苏州房价控制目标
7、，与当地GDP增速、居民人均可支配收入涨幅挂钩。苏州市区2011年度新建住房价格控制目标：新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入增幅。 市政府要求：各地各部门要增加土地有效供应，加强保障性住房建设，提高保障标准，扩大覆盖面；要健全全房价信息披露制度，及时发布住房供应和价格信息，科学引导市场预期；要加强房地产市场监管，依法查处房地产经营企业悟盘惜售、哄抬房价、经纪机构炒买炒卖、怂恿客户签订“阴阳合同”、违反明码标价规定对外销售、违反有关规定价外收费、搭车收费等行为。 市政府要求：各区政府和管委会高度重视房价控制工作，切实把遏制房价过快上涨作为一项重要民生工程
8、来抓，加强房价控制目标管理，进一步促进房地产市场平稳健康发展。 按照阎立市长2011年1月16日在市十四届人大四次会议上所作的政府工作报告提出了“本年度地区生产总值增长12%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右”的目标，那么房价增幅大约也会控制在10%左右。 高端物业势必受到打压 协信圆融营销总监王辉表示:如果不改变地方政府对土地财政的依赖，如果继续把市场化和保障性住房混为一谈，房价调控的目标不可能实现。 苏州的房价在长三角主要城市中，是相对最为理性的，这主要得益于苏州经济实力强大，政府不完全依赖于土地财政，也说明苏州的投机性购房没有杭州、上海等城市那么疯狂，所以苏州的房价是
9、相对比较合理的。 房价调控目标的出台就意味着：单价万元以下的中低端盘集中上市，高端物业势必受到打压，估计预售许可证难拿了，高端物业将会雪上加霜,政策要闻 央行4月6日起加息0.25%,中国人民银行5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。 这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。上次加息是在2月9日春节过后不久。 分析人士认为，央行在这样一个时点作出加息决定，是意在应对
10、可能再度创出新高的物价压力。 “稳定物价被当局视为今年工作的重要任务，而市场预期3月份我国物价指数会再度创出新高，因此此时加息是我国央行对可能再度攀升的通胀压力所作出的提前应对。”中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉说。,政策要闻楼市专项督察结束 调控措施或再“加码“,国务院督察组对房地产调控政策措施落实的专项督察工作已于近日结束，相关督察结果即将“酌情”对社会公布。就在督察组结束陕西考察的当天，一直被媒体质疑调控目标定得偏高的西安正式宣布，下调2011年新建住房价格涨幅3.5个百分点，从之前公布的15%调整至11.5%。 此外，由于北京成为房控目标中首提“降”字的城市，有业内人士认为，
11、上海、深圳等一线城市相比之下，可能也有调整房控目标的压力。还有分析人士称，督查工作结束后，部分地区房价控制目标或面临调整，不排除国务院出台新机制新方式新手段的可能。 在房地产调控中，保障房既是目标同时也是实现目标的手段。“十二五”期间3600万套、2011年1000万套保障房的建设任务，就是保障房要达到的目标，而保障房建设任务的完成，可以起到稳定房地产市场、分流商品房消费人群的作用。20日国务院常务会议决定，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助；调整完善房地产相关税收政策。 “新国八条”首次让各地方政府制定房价控制目标，一改以往中央“
12、一刀切”式的房地产定性目标，此举的创新性不仅在于将调控目标量化，同时可以肯定的是，中央对房地产调控依旧没有放松，从保障房、税收等长效措施着手，调节房地产市场的秩序。 除了房价控制目标调整之外，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。,从国家财政部网站获悉，2011年13月，房产税实现收入226.6亿元，同比增长25%，比去年同期增加10.6个百分点。另外，近期相关警示频频见之于各大媒体,调控加码预期升温。 从财政部网站获悉，虽然部分税收同比增幅有所下降，但受商业地产的刺激，房产税等收入同比明显增长，其中，房产税增长25%。契税也出现大幅增收，但增幅明显放
13、缓。契税的同比增速更是回落了32个百分点。今年一季度契税实现收入768.09亿元，占税收总收入3.3%。财政部指出，契税增速回落的主要原因是由于去年房地产市场过热，使得去年同期契税收入基数较高。也有分析人士表示，政策调控直接导致楼市成交继续萎缩。 调控加码信号频现 国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。其中最让业界人士关心的就是“调整完善房地产税收政策”。 研究员杨红旭表示，中央所说的“房地产相关税收”主要是指房产税。东莞某开发商负责人对记者表示，虽然房产税并不能为房价降温，但在政策调控期，能够改变市场的房价预期。 此外，近期频频出现关于楼市
14、调控加码的高层言论。在22日的“2011城市观点论坛武汉行”论坛上，建设部政策研究中心副主任王珏林就预计，2011年调控会继续加码。 国务院近期对16个城市的楼市调控督查也基本结束。有专家透露称，此次督查显示，政策落实确实有差距，不少城市已经公布的房价控制目标将面临重新调整和修改。日前，西安已经率先调整了房价调控目标，规定新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。此前，西安确定的15%房价调控目标被住建部认为偏高。,政策要闻一季度全国房产税增收25% 调控加码信号频现,政策要闻 房价回落 江苏省今年住宅用地供应量将增8%,江苏省今年住房用地供应计划已经编制完成，今年
15、供应计划总量为21.5万亩，比去年的19.9万亩增长8%。保障性安居工程、中小套型商品房用地，占住房用地总量的72.87%。 4月份江苏省房价比上月降12.9% 江苏省房地产调控已经取得了明显成效，4月份江苏省商品住宅成交均价持续回落，环比下降12.9%。在此背景下，江苏省还将进一步贯彻落实国家的部署，强化保障、稳定房价，进一步加强和改善房地产市场调控。 在一系列调控政策的作用下，今年一季度，全省13个省辖市市区商品住宅累计销售810万平方米，和前两年同期基本持平，市场销售基本平稳；全省13个省辖市市区商品住宅成交均价，和2010年第四季度相比，下降了0.45%。其中，从月度变化来看，随着住房
16、限购等政策的出台，全省13个省辖市市区商品住宅成交价格回落明显，2月份成交均价环比1月份下降2.2%，3月份环比2月份则更是下降了12.9%，成交均价回落到了6496元/平方米。以3月份的成交均价来看，13个省辖市市区商品住宅成交均价比2010年的全年均价下降了7.5%。 在此基础上，江苏省接下来将进一步对房地产调控进行“加码”，通过土地、财税、金融等综合政策，更加灵活、科学和更具针对性地进行房地产市场调控。同时，还将更大力度推进保障性安居工程建设，今年江苏省的建设任务为39万套，其中将重点发展公共租赁住房，江苏省公共租赁住房管理办法即将于近期出台。此外，对于保障房建设较慢、房价上涨较快的地区，江苏省将即时约谈政府负责人或启动问责机制。 江苏省住建厅厅长周岚表示，随着江苏省房产调控的深入，开发商的资金链会越来越紧，大量在建的保障房投向市场后，市场供求关系还会进一步改变。周岚认为今年商品房销售会大幅下降，房价起码半年之内会下行。,政策要闻 我国拟对商品房反暴利 房产利润国际惯例不超5
