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1、阳光诺卡公寓产品建议,框架,国家宏观政策分析,公寓市场宏观分析,小户型住宅个案分析,一线城市经典公寓案例分析,项目地块SWOT分析,产品定位分析,市 场 分 析,把握本土市场脉搏,政策分析,宏观政策,根据社科院的绿皮书，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ，其中，二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上;而泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。 北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调
2、控政策较为紧张的一线城市，房价出现了明显的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%，远高于全国环比上涨0.4%的平均水平。,看数据,尚达信认为 在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调控的大背景下，预计未来将加大对二三线城市的宏观调控力度。,政策分析,保障性住房,2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4
3、000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ，2010超额完成自治区下达的任务。 2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。,呼和浩特,目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产生大的影响预计在3-5年后。,远郊区县,新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政
4、收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。,金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。,旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。,保障性住房建设量的大幅增加对整个城市的房屋均价起拉低作用，但底线不应该低于成本价。,新城、赛罕、如意,金川、西二环、南二环西段,金桥开发区南端,政策影响力愈来愈大,政策分析,保障性住房,呼和浩特保障性住房区域分布,保障房影响下，
5、呼市未来地产项目产品走势,住宅类产权（70年）的公寓因受到限购的影响，前景不乐观。非限购类的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90以下，未来可减小90以下住宅类产权（70年）的公寓投放或做出特色。对商业产品影响不大。,政策分析,保障性住房,政策分析,总结,1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧，政策调控成就商业地产。 2、非限购类的公寓政策利好，依然存在市场需求。低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击，因此住宅类产权（70年）的公寓等小套型产品设计应重点增加产品附加值，如做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值，提高楼盘档次。,公寓市场宏观分析,公寓发展
6、历程,呼和浩特万达广场,海亮广场,2008-至今,未来发展,产权年限：70年产权 产品类型：普通公寓 经营模式：全部售卖 价格区间：5500-6100,华门世家,2007年以前,产权年限：70、50、40年 产品类型：普通公寓为主、部分商务公寓及酒店式公寓，与其他业态构成城市综合体 经营模式：全部售卖 价格区间：6300-8800,水岸小镇,奈伦如意国际,产权年限：70、50、40年 产品类型：商务、酒店式公寓 经营模式：部分持有，引进专业管理公司提供酒店式服务,公寓市场宏观分析,总体区域分布,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,1,13,3,7,6,5,9,2,18,17
7、,11,8,12,15,16,10,14,4,E,F,A,H,C,B,G,M,N,O,D,中山路商业中心片区,新华东街次商业中心片区,昭乌达路学府片区,公寓市场宏观分析,在售公寓分布图,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,1,13,3,7,6,5,9,2,18,17,11,8,12,15,16,10,14,4,在售公寓放量目前主要集中在新老商业中心片区,新华东街次商业中心片区,中山路商业中心片区,公寓市场宏观分析,总体区域分布,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,E,F,A,H,C,B,G,M,N,O,D,未来公寓放量地域较为分散,目前市场上公寓类型的划
8、分,地段描述：兴泰御都位于首府核心位置，内蒙古党校原址（满都海公园对面）。兴泰御都与市区最大公园满都海公园隔路相望。600米直达鼓楼商圈，维多利商场，中山路商圈，社区5万平米商业不夜城。 物业公司：兴泰物业公司 园林景观：北京市建筑设计研究院 销售情况：目前剩余40多套,兴泰御都,按产权年限分：70年 在售,兴泰御都户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,总体套型均值55.00；均为客厅卧室合一 46平户型面积占比接近6成；去化率高,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,兴泰御都各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,因厅室合一，卧室、客厅开间均值均为4.30米； 厨房开
9、间均值2.57米，比卫生间开间短0.13米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,兴泰御都各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,客厅卧室合一面积众数区间21-25，均值25.77； 厅室合一套型，厨房餐厅面积比卫生间面积大5左右；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,目前市场上公寓类型的划分,地段描述：金桥开发区昭乌达路东侧，世纪大酒店、内蒙古华能东侧 ，小黑河检察院西侧 物业公司：内蒙古利佰佳房地产有限公司 园林景观：无 销售情况：目前剩余200套,利佰佳国际公寓,按产权年限分：70年 在售,根据户型图计算出的面积,总共4种户型，且套数分布比例均匀；客卧
10、合一一居面积占61.72% ，二居占38.28% 整体去化率五成左右；二居去化不理想；,利佰佳国际公寓户型配比及去化率,利佰佳国际公寓户型配比及去化率,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,利佰佳国际公寓各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,一居面积均值48.27，总体户型面积均值58.66； 一居开放式厨房，比卫生间大约2；客卧合一，主卧空间比客厅空间大2.4左右 一居客厅主卧面积均值比约为0.91:1；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,一居主卧开间均值5.43米，众数4.95米，二居主卧开间4
11、.22米； 一居卫生间均值分别为2.83米左右；开放式厨房开间比卫生间开间短约0.2米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,海亮广场,A栋5A写字楼,B栋LOFT5.5米挑高公寓,LOFT5.5米挑高精装公寓,平层精装公寓,海亮酒店,全套名品精装公寓,A,B,C,D,F,E,地段描述：中山路老商业中心 物业公司：内蒙古海亮物业管理服务公司 园林景观：无 销售情况：E座名品精装公寓在售，B、C、D栋尾房在售，总体去化率80%左右。公寓产品采取LOFT大面积、平层小面积户型组合策略。LOFT产品装修上采取毛坯、精装组合，平层
12、产品上采取普通精装与名品精装组合策略。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,兰亭文苑,后2栋精装公寓,地段描述：兰亭文苑位于鄂尔多斯大街西口子十字路口往西100米处路南。项目是集商业、酒店、住宅为一体的多功能综合性场所。 物业公司：暂时未定 园林景观：2000多平米的空中花园 销售情况：未开盘,兰亭文苑户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,总共4种户型，套型面积集中在34-55平之间。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,兰亭文苑各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,主卧开间均值3.6米，比客厅开间均值长0.21米； 客厅卧室合一户型开间3.9米；
13、,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,兰亭文苑各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,套型面积均值45.61；其中厅卧室合一套型均值37.58；两厅分离套型均值53.64； 客厅卧室合一套型中客厅及卧室部分面积分别为29.17及24.56； 厨房面积均值较卫生间大2.1。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,上东领海,地段描述：上东领海，位于如意开发区核心位置，如意广场东500米处。东临东河，西南距内蒙古自治区政府1000米，西北距呼和浩特市政府1500米，毗邻新建火车站及2008年奥运会备用机场. 物业公司：铭海物业公司 园林景观：上东领海毗邻东河和如意广
14、场以及纽约中央公园式的城市景观带 销售情况：一期售罄 二期规划中,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,上东领海户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,现有资料仅2种户型，公寓已售罄，二期未开,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,上东领海各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,两种户型主卧开间均值4.9米；客厅6.37，其中一居室开间4.8米，餐客分离； 封闭式厨房设计；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,上东领海各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,套型面积均值80.74； 厨房面积均值比卫生间大4左右； 主卧面积均值比客厅均值大
15、6左右；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,目前市场上公寓类型的划分,万达广场,地段描述：新华东街，呼和浩特新商业中心 物业公司：万达广场物业管理有限公司 园林景观：无 销售情况：计划当天推售441套，实际当天销售火爆，588套开盘当天全部售罄。销售时无户型图，多数为商铺业主，精装实现均价5400元/平米,公寓,希尔顿酒店（在建）,写字楼,写字楼,按产权年限分：70年 售罄,名都中央广场,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：50年 在售,地段描述：内蒙古大学附近，学区氛围较浓，受中山路商圈辐射。 物业公司：暂时未定物业公司 园林景观：无 销售情况：10年推出100多套公
16、寓基本售罄 操盘策略：先售公寓及住宅缓解资金压力，再售商业。商业部分引入家乐福，树立项目形象，盘活商业业态的同时，带动其他产品销售,地段描述：思罕国际复式公寓位于新城区成吉思汗景观大街核心位置，交通便利，有10余条公交线路贯穿该项目。 物业公司：呼和浩特市怡托物业公司 园林景观：呼和浩特市蒙房建筑设计院 销售情况：目前剩余4套,思罕国际复式公寓,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 在售,思罕国际复式公寓户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,以复式为特色，51.25套型占比接近6成； 套型总体均值55。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 在售,思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度,根
