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1、第八章 投资性房地产,掌握投资性房地产概念和范围 掌握投资性房地产的确认条件 掌握投资性房地产初始计量的核算 掌握投资性房地产后续计量的核算 掌握投资性房地产转换的核算 熟悉投资性房地产处置的核算,第一节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产概念和范围 1 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 2 主要包括：已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)、持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)和已出租的建筑物。 3下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产
2、4 对于部分用于赚取租金或资本增值，部分用于自用的房地产的:,确认和初始计量,二、确认条件 三、初始计量 按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。 外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的： 借: 投资性房地产 贷：银行存款在建工程等 否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。,第二节 投资性房地产的后续计量,一、成本模式与公允价值模式 1、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 2、采用公允价值模式的前提条件 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件： （1） 投资性房地
3、产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2 ）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 不得从公允价值模式转为成本模式！,二、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。,三、采用公允价值模式进行后续计量,设“成本”和“公允价值变动”明细 1 不对投资性房地产计提折
4、旧或进行摊销； 2 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则分录相反） 3 取得的租金收入确认为其他业务收入,四、投资性房地产后续计量模式的变更,从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。,第三节 投资性房地产的转换和处置,一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产. （一）房地产的转换形式及转换日 1 将投资性房地
5、产转为自用房地产: 转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期.,2 作为存货的房地产改为出租: 转换日为租赁期开始日. 3 自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租： 转换日为租赁期开始日. 4 自用土地使用权停止自用改用于资本增值: 转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期.,（二）房地产转换的会计处理,1 在成本模式下 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产：,2 公允价值模式计量,（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其
6、转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益). 借：固定资产无形资产(转换日的公允价值) 贷:投资性房地产-XX(成本) (借或贷):投资性房地产-XX(公允价值变动) (借或贷) :公允价值变动损益,2 公允价值模式计量下,(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产: 按照转换当日的公允价值计量. 转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益),转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他
7、业务收入),借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值) 借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值） 存货跌价准备无形资产减值准备固定资产减值准备 累计摊销累计折旧 贷:库存商品无形资产固定资产(账面余额) 贷:资本公积其他资本公积（公允价值大于账面价值）,注:处置时 1、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入） 借:资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入 2、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。,二、投资性房地产的处置,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时： 实际收到的处置收入计入其他业务收入 处置投资性
8、房地产的账面价值计入其他业务成本 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.,综合例:,1. 07年1月1日,某房地产开发企业以1100万元获取某块土地11年的使用权,准备用于商品开发: 借:无形资产-土地使用权 1100 贷:银行存款 1100 2.07年12月31日,摊销(假定按直线法): 借:管理费用100 贷:累计摊销 100,3.08年1月,土地开始用于商品开发,至当年12月开发完成,共发生开发支出4000万元. A.开始开发时: 借:生产成本开发成本等 1000 累计摊销 100 贷:无形资产 1100 B.开发支出 借:生产成本 4
9、000 贷:银行存款等 4000 C.开发完成时: 借:库存商品开发产品 5000 贷:生产成本 5000 思考:假定不是商品房而是自用?(土地使用权不转入房屋成本),4.08年2月,与某公司签定协议,从08年7月1日起按每年800万将商品房出租,期限5年. A .7月1日, (假定按成本模式) 借:投资性房地产5000 贷:库存商品开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800 贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200 贷:投资性房地产累计折旧(摊
10、销)200,6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式 假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积 借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800 投资性房地产累计折旧(摊销)200 贷:投资性房地产-XX房屋5000 盈余公积 200 利润分配-未分配利润 1800 (思考:假定用于出租时即按公允价值计量?),7.假定09101112年12月31日,公允价值分别为7000万6500万6800万7200万 A.09年12月31日: 借:投资性房地产- XX房屋(公允价值变动) 200 贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500 贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年12年,略.,8.12年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000 贷:其他业务收入8000 B.结转成本 借:其他业务成本7200 贷:投资性房地产- XX房屋(成本)6800 投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 400 借：营业税金及附加 400 贷：应交税费-应交营业税400 C.同时,结转原累计公允价值变动损益 借:公允价值变动损益 400 贷:其他业务收入400,
